前面道路が私道の空き家、岡山で売る前に確認すべきこと
「実家の前の道は、どうやら私道らしい。こういう土地は、売るとき問題になるって聞いたけど……」——岡山市内の、私道に面した空き家を相続された方から、こうしたご相談をいただきます。
前面道路が私道の空き家は、公道に面した物件とは違い、売却の前に確認しておくべきことがいくつかあります。確認を怠ったまま売り出すと、買い手が見つかってから話が止まったり、トラブルになったりすることがあります。特に重要なのが「通行・掘削の承諾」です。この記事では、私道に面した空き家を売る前に、必ず確認しておきたいことを整理します。準備をしておけば、私道の物件でも、スムーズに売却を進められます。
先に結論
前面道路が私道の空き家で、最も重要なのは「通行・掘削の承諾が得られるか」です。買い手が家を建て替えたり、水道管を引いたりするには、私道を掘る（掘削）必要があり、私道の所有者全員の同意が要ります。これが得られないと、売却が難しくなります。あわせて、私道の持分、位置指定道路かどうか、住宅ローンへの影響を、売る前に確認しておくことが大切です。
まず整理｜「私道」とは何か
道路には、大きく分けて「公道」と「私道」があります。公道は国や自治体が所有・管理する道路で、通行や工事に個人の許可は要りません。一方、私道は、個人や法人が所有している道路です。見た目は普通の道でも、その土地は誰かの持ち物なのです。
この「所有者がいる」という点が、私道に面した土地の売却で、さまざまな確認事項を生みます。誰が所有しているか、通行や工事の許可はどうなっているか——これらが、売却の進めやすさを左右します。
最重要｜「通行・掘削の承諾」を確認する
買い手が、その土地で家を建て替えたり、水道・下水・ガスの配管を新しく引いたりするとき、多くの場合、私道を掘る（掘削する）必要があります。ところが、私道は他人の所有物のため、勝手に掘ることはできません。私道の所有者全員から、通行と掘削の承諾を得る必要があるのです。
この承諾が得られないと、買い手は配管工事も建て替えもできず、購入をためらいます。「買い手が見つかったのに、私道所有者の一人が承諾してくれず、話が流れた」というケースは、実際によくあります。売り出す前に、承諾が得られる見込みがあるかを確認しておくことが、極めて重要です。
慣習として、以前取得した掘削承諾書を次の所有者が引き継ぐ形で使われることがありますが、法的には、掘削承諾書は当然に引き継がれるものではなく、掘削が必要になった都度、取得するのが正しいとされています。売却にあたっては、買い手のために、あらためて承諾を得ておくと安心です。なお、近年の民法改正により、承諾が得られない場合でも、一定の法的手続きによって対応できる場合があります。
確認②｜私道の「権利形態」を確認する
私道は、その権利の持ち方によって、いくつかのパターンがあります。ご自身の物件がどれに当たるかで、売却の進め方が変わります。
| 権利形態 | 内容 |
|---|---|
| 共有持分がある | 私道全体を、複数の人で共有している。自分も持分を持っている |
| 分筆されて個別所有 | 私道が区画に分けられ、それぞれを別の人が所有している |
| 持分がない（他人所有） | 前面の私道が、まったくの他人の所有で、自分は持分を持っていない |
自分が私道の持分を持っている場合、その持分も一緒に売却するのが一般的です。持分がなく、他人所有の私道に面している場合は、通行・掘削の承諾がより重要になります。まずは、前面の私道が誰の所有で、自分に持分があるかを、登記で確認することが必要です。
確認③｜「位置指定道路」かどうかを確認する
私道の中でも、「位置指定道路」かどうかは重要なポイントです。位置指定道路とは、行政の指定を受けた、幅4m以上の私道のことです（建築基準法42条1項5号）。
位置指定道路であれば、建築基準法上の道路として認められるため、接道義務を満たし、建て替え（再建築）が可能です。これは、買い手にとって安心材料になります。一方、私道が建築基準法上の道路として認められていない場合、建て替えができないことがあり、価値が大きく下がります。ご自身の前面私道が位置指定道路かどうかは、市の建築の窓口で確認できます。
確認④｜住宅ローンへの影響を知っておく
私道に面した物件は、買い手が住宅ローンを組む際に、公道に面した物件より慎重に審査される傾向があります。金融機関が、私道特有の権利関係をリスクと見るためです。特に、通行・掘削の承諾や、私道の持分が整理されていないと、審査が長引いたり、不利になったりすることがあります。
逆に言えば、これらを事前に整理しておけば、買い手のローン審査の不安を減らし、売却がスムーズになります。売る前の準備が、そのまま売りやすさにつながるのです。
確認⑤｜売買時の「重要事項説明」で必要な情報
私道に面した物件を売買する際、不動産会社は、買い手に対して私道に関する情報を説明する義務があります。具体的には、位置指定の番号、私道の幅、持分の状況などです。これらが不明確だと、説明ができず、取引が進みません。売却をスムーズにするためにも、これらの情報を事前に整理しておくことが大切です。
売る前に確認すべきこと｜まとめ
私道に面した空き家を売る前のチェック
- 通行・掘削の承諾：私道所有者全員から得られる見込みがあるか
- 私道の持分：自分が持分を持っているか、誰が所有しているか
- 位置指定道路か：建て替えができる道路か
- 私道の幅・位置指定番号：重要事項説明に必要な情報
- 私道所有者との関係：近隣との関係が良好か（承諾の得やすさに関わる）
これらは、ご自身だけで確認するのは難しいものもあります。特に、通行・掘削の承諾や、私道の権利関係の整理は、専門的な対応が必要です。
まず査定と、私道の状況確認を
私道に面した空き家が、いくらで・どう売れるかは、通行・掘削の承諾、私道の持分、位置指定道路かどうか、そして立地によって変わります。これらは専門的な確認が必要で、ご自身だけで判断するのは難しいものです。準備をせずに売り出すと、買い手が見つかってから話が止まることもあります。
だからこそ、まずは不動産会社に相談し、査定とあわせて私道の状況を確認してもらうことをおすすめします。私道の案件は、不動産会社によって評価や対応の経験が分かれやすいため、私道の物件に慣れた会社に相談することが大切です。査定を通じて、その物件が「どう売れるか」「何を整理すべきか」が見えてきます。査定は無料ですし、私道に面した物件でも問題なく受けられます。まずはご相談ください。
よくある質問
Q. 前面道路が私道だと、空き家は売れないのでしょうか？
売れないわけではありません。ただし、通行・掘削の承諾や、私道の持分、位置指定道路かどうかなど、公道に面した物件より確認すべき点が多くなります。これらを事前に整理しておけば、私道に面した物件でも売却は十分に可能です。
Q. 通行・掘削の承諾が得られない場合、どうすればいいですか？
まずは私道所有者との話し合いが基本ですが、近年の民法改正により、承諾が得られない場合でも、一定の法的手続きによって対応できる場合があります。ただし専門的な対応が必要なため、不動産会社や弁護士に相談することをおすすめします。
Q. 自分の家の前の道が私道か公道か、どう調べますか？
市の建築や道路の窓口で、その道路の種別を確認できます。また、登記を調べることで、道路部分の所有者も分かります。私道か公道か、位置指定道路かどうかは、売却に大きく関わるため、不動産会社に調べてもらうのが確実です。査定の際に、あわせて確認できます。
Q. 私道の持分も、一緒に売れますか？
はい、自分が私道の持分を持っている場合、通常は土地・建物とあわせて、その持分も一緒に売却します。持分を残したまま土地だけ売ると、後で権利関係が複雑になることがあるため、あわせて売るのが一般的です。
「前の道が私道のうちの空き家、売れる？」——私道の状況も含めて確認しませんか。
岡山市周辺の空き家について、無料で査定・ご相談を承っています。無理な営業はいたしません。
※本記事は当社の実務経験および公表情報にもとづき、一般的な考え方を整理したものです（2026年8月時点）。掲載している内容はあくまで一般的な傾向であり、実際の売却の成否・権利関係の取扱いは物件の状況により異なります。私道の通行・掘削の承諾、持分、位置指定道路の判定、民法上の取扱い、重要事項説明の内容などは個別の事情によって異なるため、具体的なケースは岡山市の建築・道路の担当窓口、不動産会社、弁護士・司法書士等の専門家に必ずご確認ください。掲載している関連記事のURLは公開時の実際のリンクにあわせてご確認・修正のうえご利用ください。
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