施設に入られた親御さんの実家を売るとき、この3つはほぼ必ず出てきます。

なかでも3つめが、いちばん税額に響きます。

期限の数え方｜入所日を入れて計算してみます

条文の言い回しは分かりにくいので、日付を入れて確認します。

親御さんが施設に入った日が「住まなくなった日」にあたります。

見ていただくと分かるのですが、入所が1月でも12月でも、期限は同じ年の12月31日です。3年ちょうどではなく、「その年の年末まで」なので、入所が年の前半だった方ほど猶予が長くなります。

そして期限は引渡し（決済）の日が原則です。契約だけしておいて年をまたぐと間に合わないことがあるため、年末に売る場合はとくに注意してください。売却活動には数か月かかるのが普通ですから、期限の年の夏までには動き始めるのが現実的です。

3,000万円特別控除の要件

正式には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。所有期間の長短に関係なく使えるのが大きな特徴です。

主な要件は次のとおりです。

1. 自分が住んでいた家屋（またはその敷地）を売ること。以前住んでいた家の場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
2. 売った年の前年・前々年に、この特例や譲渡損失の特例を受けていないこと
3. 売った年、その前年・前々年にマイホームの買換えや交換の特例を受けていないこと
4. 収用等の場合の特別控除など、他の特例を受けていないこと
5. 親子や夫婦など「特別の関係がある人」への売却でないこと
6. この特例を受けることだけを目的として入居した家屋、別荘などでないこと

そして、確定申告が必要です。申告して初めて適用されます。税額がゼロになる場合でも、申告しなければ特例は使えません。

見落とされがちな3つの落とし穴

実務でよくつまずくのが、この3つです。

落とし穴1｜買ったときの書類がないと、税額が跳ね上がります

譲渡所得は、売った金額から「取得費」と「譲渡費用」を引いて計算します。この取得費が分からない場合、売った金額の5%を取得費とすることができますという扱いになります。

裏を返せば、5%しか引けないということです。

親御さんが何十年も前に買った家、あるいは先代から受け継いだ家では、売買契約書が残っていないことがよくあります。その場合、1,800万円で売れたなら取得費は90万円。残りのほぼ全額が利益として扱われます。

3,000万円の特別控除が使えるうちは、これでも税額はゼロです。問題は、期限を過ぎたときです。後ほど数字でお見せします。

落とし穴2｜お子さんが買い取ると、控除は使えません

「他人に売るくらいなら、自分が買い取って残したい」。よくいただくご相談です。

気持ちは分かるのですが、税金の面では注意が必要です。この特例は、親子や夫婦などの「特別の関係がある人」に売った場合は適用されません。生計を一にする親族、売った後にその家で同居する親族、内縁関係にある方、特殊な関係のある法人なども含まれます。

つまり、お子さんが親御さんから実家を買い取ると、3,000万円の特別控除は使えず、利益に対してそのまま課税されます。

だから買い取ってはいけない、ということではありません。税負担がどうなるかを先に確認したうえで決めてくださいということです。ここは税理士にご相談ください。

落とし穴3｜家を壊して土地だけ売るなら、1年以内の契約が必要です

建物が古く、更地にしたほうが売りやすいことがあります。実家の売却では珍しくない判断です。

ただし、家屋を取り壊してから敷地だけを売る場合には、期限がもうひとつ増えます。

• 敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結されていること
• かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• かつ、取り壊してから譲渡契約を結ぶ日まで、その敷地を貸駐車場などに使っていないこと

共有名義なら、1人につき3,000万円

もうひとつ、知っておくと有利になる話です。

実家が共有名義の場合、この特例が使えるかどうかは共有者ごとに判定され、控除額は共有者1人につき最高3,000万円です。全員で3,000万円を分け合うのではありません。

たとえば親御さんとお子さんの共有であれば、要件を満たす方それぞれが3,000万円ずつ、合計6,000万円まで控除できる可能性があります。

ただし注意点があります。家屋は共有でなく敷地だけを共有している場合、家屋の所有者以外の方は原則としてこの特例を受けられません。「土地は自分の名義だから自分も控除を使える」とはならないということです。

登記がどうなっているかは、不動産の全部事項証明書で確認できます。この確認は当社でお手伝いできます。

所有期間が10年を超えていれば、税率も下がります

3,000万円を引いてもなお利益が残る場合、所有期間が10年を超えていれば税率が下がる特例があります（10年超所有軽減税率の特例）。

• 売った年の1月1日時点で、家屋と土地の所有期間がともに10年を超えていること
• 以前住んでいた家の場合、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること

期限は3,000万円の特別控除と同じです。そして、この2つは重ねて使えます。

親御さんが長く住まれた実家であれば、所有期間10年超はまず問題にならないはずです。

数字で見る｜期限を過ぎると、いくら変わるか

実家が1,800万円で売れたとします。買ったときの書類は見つからず、取得費は売却価格の5%（90万円）。仲介手数料などの譲渡費用が60万円だったとします。

譲渡所得は、1,800万円 − 90万円 − 60万円 = 1,650万円です。

差はおおむね335万円。これは、施設費用のおよそ2年分から3年分にあたります。

逆に言えば、期限内に動けば、この335万円はまるまる親御さんの生活費として残るということです。期限を知っているかどうかだけで、これだけ変わります。

親御さんが亡くなった後は、別の制度になります

ここは混同されやすいので、はっきり分けて書きます。

この記事で説明しているのは、親御さんがご存命で、親御さん自身が売主になる場合の特例です。

親御さんが亡くなられた後、相続したお子さんが売る場合は、別の制度（相続した空き家を売ったときの特例）が適用されます。名前も控除額も似ているため混同しやすいのですが、要件も期限もまったく違います。相続後の売却については、当サイトの相続関連の記事をご覧ください。

確定申告のこと

売った翌年の申告期間に、譲渡所得の内訳書を添えて確定申告をします。主に必要になるのは次のものです。

• 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
• 売買契約書の写し（売ったとき・買ったとき）
• 仲介手数料などの領収書
• 売った不動産の全部事項証明書
• 住民票の除票など、住んでいたことが分かるもの

このうち売買契約書の写しと領収書は、当社が売却のときにお渡しする書類に含まれます。大切に保管しておいてください。

岡山市内の管轄税務署は、お住まいの区や町名によって分かれています。どこが管轄になるかは、国税庁のウェブサイトの「税務署の所在地などを知りたい方」で確認できます。確定申告の時期は相談窓口が大変混み合いますので、早めの準備をおすすめします。

当社にできること・できないこと

当社ができるのは、実家の査定、売却の見通しと時期のご相談、期限に間に合う売却スケジュールの組み立て、登記の確認（共有名義かどうか）、解体を先にするかどうかのご相談、購入時の書類探しのお手伝い、そして売却の仲介です。

よくあるご質問

書類探しだけでも、先に始めてください。売ると決めていなくても構いません。売買契約書が1枚見つかるかどうかで、将来の税額が数百万円変わることがあります。そして入所された日をカレンダーに書いておいてください。この2つをしておくだけで、あとの判断がずっと楽になります。いくらで売れそうかという数字は、当社がお出しします。