売却代金がそのまま残らない理由｜岡山の空き家売却の内訳
「1,000万円で売れたと聞いたのに、実際に振り込まれた金額を見てびっくりした」——空き家を売却した方から、こうした声を聞くことがあります。売却価格と、最終的に手元に残る金額は、実はイコールではありません。
この記事では、なぜ売却代金がそのまま手元に残らないのか、その理由と大まかな内訳を解説します。あらかじめ知っておくことで、実際に売れたときに慌てずに済みます。
先に結論
売却代金から、仲介手数料、税金、登記関連の費用、残っている住宅ローンの返済などが差し引かれるため、手元に残る金額は売却価格より少なくなります。差し引かれる金額は、物件の状況によって変わりますが、売却価格の1割前後が諸費用として出ていくことも珍しくありません。事前にこの内訳を知っておくことが、資金計画の失敗を防ぎます。
なぜ「そのまま残らない」のか
不動産の売買は、単に物件を渡してお金を受け取るだけの取引ではありません。契約や登記といった法的な手続き、そしてそれを支える専門家への報酬など、いくつもの要素が組み合わさって成立しています。そのため、売却代金の一部は、これらの手続きを進めるための費用として、自然に差し引かれることになります。
差し引かれる主な項目
売却代金から差し引かれる、代表的な項目を見ていきましょう。それぞれの詳しい金額の計算方法は、別の記事でも詳しく解説しています。
仲介手数料
不動産会社に売却を依頼し、契約が成立したときに支払う成功報酬です。法律で上限が定められており、売却価格に応じて金額が変わります。差し引かれる項目の中でも、比較的大きな割合を占めます。
登記にかかる費用
抵当権が設定されている場合、それを外す登記（抵当権抹消登記）の手続きが必要です。この手続きには、登録免許税や、手続きを代行する司法書士への報酬がかかります。
印紙税
売買契約書に貼る印紙代です。契約金額に応じて金額が変わります。
譲渡所得にかかる税金
売却によって利益（譲渡所得）が出た場合、所得税や住民税がかかります。相続した空き家では、取得費が分からず利益が大きく計算されてしまうことがあるため、注意が必要です。特別控除などの特例が使える場合もあります。
残っている住宅ローンの返済
売却する不動産にまだ住宅ローンが残っている場合、売却代金から、その残債を一括で返済する必要があります。ローンが多く残っている場合、これが手取り額を大きく左右します。
ざっくりとした計算のイメージ
1,500万円で売却できた場合の、大まかなイメージ
| 項目 | 目安 |
|---|---|
| 売却価格 | 1,500万円 |
| 仲介手数料（税込） | ▲約56万円 |
| 登記関連費用 | ▲数万円〜十数万円 |
| 印紙税 | ▲1万円程度 |
| おおよその手取り | 約1,400万円前後 |
※譲渡所得税やローン残債がある場合は、さらに差し引かれます。あくまで一例です。
相続した実家などの場合、多くは住宅ローンがすでに完済されているため、ローン返済の心配は少ないケースがほとんどです。差し引かれる項目としては、主に仲介手数料や税金、登記費用を中心に考えておけば十分です。
事前に把握しておくメリット
これらの内訳を事前に知っておくと、次のようなメリットがあります。
- 売却価格だけを見て、資金計画を立てすぎることを防げる
- 「思ったより少ない」という驚きを減らせる
- 何にいくらかかるのかが分かり、査定や契約の際に質問しやすくなる
売却額の全額を、次の計画（新居の購入費用など）に充てるつもりでいると、実際に振り込まれた金額を見て予定が狂ってしまうことがあります。あらかじめ、大まかな手取り額を見積もっておくことをおすすめします。
正確な手取り額は、査定の後に見えてくる
この記事で紹介したのは、あくまで一般的な内訳のイメージです。実際にいくら手元に残るかは、物件の状況（ローンの有無、取得費が分かるかどうかなど）によって変わります。正確な見積もりは、査定を受け、具体的な金額をもとに計算することで、初めて明らかになります。
まずは、大まかな手取りを知ることから
「売れたらいくら手元に残るのか」を早い段階で把握しておくことは、安心して売却を進めるための大切な準備です。査定を受ける際に、諸費用の見込みもあわせてご相談ください。
よくある質問
Q. 差し引かれる金額は、だいたいどのくらいですか？
物件の状況によって幅がありますが、仲介手数料や登記費用、印紙税などをあわせて、売却価格の数％〜1割前後が目安になることが多いです。譲渡所得税がかかる場合や、ローンが残っている場合は、さらに差し引かれる金額が増えます。
Q. 相続した実家でも、住宅ローンの心配をしたほうがいいですか？
多くの場合、相続した実家はすでに住宅ローンが完済されています。ただし、念のため登記事項証明書などで抵当権の有無を確認しておくと安心です。
Q. 税金がどのくらいかかるか、事前に分かりますか？
取得費（もともとその不動産を取得した際の金額）が分かるかどうかによって、税額の見込みが変わります。相続した空き家では取得費が不明なことも多く、正確な金額は税理士に相談するのが確実です。
Q. 正確な手取り額を知るには、どうすればいいですか？
まずは査定を受けて、具体的な売却価格の見込みを立てることが第一歩です。そのうえで、仲介手数料や税金などの見込みをあわせて確認すると、より正確な手取り額のイメージがつかめます。
手元にいくら残るか、まず大まかな見通しを立てませんか。
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※本記事は当社の実務経験にもとづき、一般的な考え方を整理したものです（2026年8月時点）。掲載している金額・割合はあくまで一般的な目安であり、実際に差し引かれる金額は物件の状況（ローンの有無、取得費、譲渡所得の有無など）により大きく異なります。譲渡所得にかかる税金や特例の適用については税理士または税務署に、登記関連の費用については司法書士にご確認ください。掲載している関連記事のURLは公開時の実際のリンクにあわせてご確認・修正のうえご利用ください。
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