「管理手数料がもったいないから、自分で管理しよう」

そう考えて、アパートやマンションの自主管理を始めるオーナーさんは少なくありません。最初のうちは、それでうまく回ります。けれど、ある時から歯車が狂い始めます。

入居者からの「エアコンが効かない」「水が漏れている」「上の階がうるさい」という連絡に、本業や生活の合間ではすぐ動けない。対応が一日、二日と遅れているうちに、入居者の不満が静かに積み上がり、気づいたときには更新されずに退去が相次ぎ、空室だらけになっていた——。これは、決して珍しい失敗ではありません。

この記事は、人の人生がかかるテーマだからこそ、精神論ではなく、法律（民法の修繕義務・賃料減額・自力救済の禁止）と税金（修繕費と資本的支出・管理委託料の扱い）の根拠まで踏み込んで、できるだけ正確にお伝えします。岡山市・玉野市・瀬戸内市でアパートを経営している方、これから始める方に、必ず役立つ内容です。

本記事の位置づけ 法令・通達・判例・公的情報をもとに、2025〜2026年時点で確認できる範囲を整理したものです。個別の物件・契約・税務・トラブルの判断は、必ず税理士・弁護士・所轄税務署など専門の窓口にご確認ください。

自主管理はなぜ「対応の遅れ」を生むのか

自主管理の最大の魅力は、管理委託料（一般に家賃の5%前後）を節約できることです。けれど、その裏側で、オーナーは入居者対応のすべてを自分で背負うことになります。

• 設備の故障対応（エアコン・給湯器・水漏れ・鍵の不具合など）
• 入居者同士のトラブル（騒音・ゴミ・駐車）
• 家賃の入金確認と、滞納時の督促
• 契約更新、退去の立会い、原状回復の精算
• 夜間や休日の緊急連絡

ひとつ一つは小さく見えても、本業を持つオーナーが、これらすべてに「すぐ」対応し続けるのは現実的に難しいのです。そして、対応の遅れは、単なる「入居者の不満」では済みません。法律上も、税務上も、はっきりとした不利益につながります。

対応の遅れが招く「法律上の重い結果」

ここが、多くの自主管理オーナーが見落としているポイントです。

① 賃貸人には「修繕義務」がある（民法606条）

2020年4月施行の改正民法で、賃貸人（オーナー）は、賃貸物の使用・収益に必要な修繕をする義務を負うことが、あらためて明文化されました（民法606条1項）。入居者の故意・過失による故障を除き、設備の修繕はオーナーの責任です。「忙しいから後で」は、法律上は通用しません。

② 設備が使えない期間は、賃料が”当然に”減額される（民法611条）

これが特に重要です。2020年4月施行の改正民法611条1項により、賃借物の一部が、入居者のせいではない事由で使えなくなった場合、賃料は、使えなくなった部分の割合に応じて「当然に」減額されることになりました。

⚠️ 改正前と改正後で、ここが決定的に変わりました

• 改正前：入居者が「減額してください」と請求して、はじめて減額
• 改正後：入居者の請求がなくても、自動的に（当然に）減額される

たとえば、真夏にエアコンが壊れて使えない期間や、水回りの故障で生活に支障が出ている期間は、この規定により賃料が減額されると解釈されています。つまり、修繕を先延ばしにした分だけ、家賃収入が法律上、自動的に目減りするのです。

※減額の日数や割合の目安として、日本賃貸住宅管理協会の「貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン」が実務で参考にされています。具体的な金額は契約内容や状況により異なります。

③ 放置すると、入居者が自分で修理して費用を請求できる（民法607条の2）

さらに、入居者がオーナーに修繕の必要を通知したのに相当の期間内に修繕しない場合や、急迫の事情がある場合は、入居者が自分で修繕し、その費用をオーナーに請求できることも明文化されました（民法607条の2、費用は民法608条により賃貸人負担）。

対応の遅れは、「賃料の減額」と「想定外の出費」という、二重の損失に直結するのです。

退去の連鎖 — “対応の遅さ”が信頼を壊す

法律上の不利益だけではありません。もっと深刻なのは、入居者の信頼が静かに失われていくことです。

「連絡してもなかなか来ない」「直してもらえない」という経験は、入居者にとって強いストレスです。実際、管理対応の遅さへの不満（たとえば、水漏れの連絡をしたのに一ヶ月放置された、電話がつながらない、といった声）は、賃貸の口コミでも数多く見られます。

その結果が、契約更新のタイミングでの退去です。一人が退去すると、空室の募集費用・原状回復費用・広告費がかさみ、その間の家賃も入りません。これが続けば、収支は一気に悪化します。

💡 退去は「家賃が止まる」だけでは終わらない 1部屋の退去には、原状回復・クリーニング・募集広告・仲介手数料・空室期間の家賃ロスなど、見えにくいコストが重なります。「退去を出さない管理」が、実は最大の空室対策なのです。

“破産”はどこから来るのか — 正直にお伝えします

なお、「自主管理の対応が遅かったこと”だけ”が原因で破産した」と報道された有名な事例は、確認できる範囲では見当たりませんでした。誇張は避けたいので、この点は正直にお伝えします。

ただし、空室・賃料減額・想定外の修繕費・滞納が積み重なり、ローン返済が立ち行かなくなって資産を失う流れは、現実に数多く記録されています。 売ろうとしても価格が下がっていて、売却額がローン残債を下回る「オーバーローン」に陥れば、物件を手放しても借金が残り、最悪の場合は自己破産に至ります。実際に破産まで至るのはごく一部とされますが、ゼロではありません。そして、その引き金になる「退去・空室」の大きな原因の一つが、管理対応の遅れなのです。

滞納対応の落とし穴 — “自力救済”は違法です

自主管理オーナーが最も足を取られやすいのが、家賃滞納への対応です。ここには、知らないと刑事責任にまで発展しかねない、重大な落とし穴があります。

⚠️ 絶対にやってはいけないこと（自力救済の禁止）

家賃を滞納されているからといって、入居者に無断で鍵を交換する・室内に立ち入る・私物を運び出すといった行為は、たとえ相手に非があっても違法です。

「家賃を◯日滞納したら施錠できる」といった契約上の特約も、無効と判断されています（札幌地裁 平成11年12月24日判決）。違法な自力救済を行うと、判例では損害賠償（慰謝料や家財の弁償）を命じられた例があり、さらに器物損壊罪・住居侵入罪などの刑事責任を問われるおそれもあります。

では、どうすればよいのか。家賃滞納に適法に対応するには、法的な手続きを順番に踏む必要があります。

1. 支払いの催告（電話・文書、内容証明郵便など）
2. 契約の解除通知（信頼関係の破綻が前提）
3. 建物明渡訴訟の提起
4. 判決後の強制執行

ただし、明渡訴訟は準備から判決まで一般に約4〜5か月かかり、その間も滞納額は膨らんでいきます。だからこそ、滞納は初期の段階で、適法かつ迅速に動くことが重要です。自主管理では、この初動が遅れがちになります。早めに弁護士や専門家へ相談しましょう。

見落とされがちな「税金」の落とし穴

対応の遅れは、税金の面でも損につながります。

① 修繕費と資本的支出 — “先延ばし”が節税効果を奪う

不動産経営の修繕にかかった費用は、「修繕費」なら、その年の経費として一括で計上できます。国税庁の基準では、次のいずれかに当てはまれば修繕費として扱えます。

• 支出が20万円未満
• おおむね3年以内の周期で行われる修理
• 明らかに原状回復・現状維持のための支出
• （区分が不明な場合）60万円未満、または前期末取得価額のおおむね10%以下

一方、**使用可能期間を延ばしたり価値を高めたりする大規模な工事は「資本的支出」**となり、一括では経費にできず、減価償却で複数年に分けて費用化することになります。

⚠️ ここが落とし穴 小さな不具合を放置して悪化させ、結局**大規模な工事（資本的支出）**になってしまうと、その年に一括で経費にできず、節税効果が薄れます。しかも工事費そのものも高額になります。早めに直せば「修繕費」で一括経費にでき、出費も小さく済んだ——というケースは少なくありません。対応の早さは、税務上も有利に働くのです。

※修繕費か資本的支出かの判断は個別性が高いため、迷ったら必ず税理士にご確認ください。

② 管理委託料は「必要経費」になる

「管理手数料がもったいない」とよく言われますが、これは一面的な見方です。管理会社に支払う管理委託料は、不動産所得の必要経費として計上できます。 不動産所得の経費には、ほかにも修繕費・減価償却費・固定資産税・損害保険料・借入金の利子などが含まれます。

つまり、委託料は丸ごとコストではなく、税務上は経費として収入から差し引けます。「自分の時間と労力」「対応の遅れによる賃料減額や退去のリスク」と、「経費にもなる委託料」を、冷静に天秤にかけることが大切です。

自主管理か、委託か — 見極めのチェックリスト

✅ 失敗しないための確認項目

1. 入居者からの連絡に、夜間・休日を含めて迅速に対応できる体制があるか
2. 設備の予防保全（壊れる前の点検・交換）ができているか
3. 滞納時の適法な手続き（自力救済は違法）を理解しているか
4. 修繕費と資本的支出の区分、管理委託料が経費になることを踏まえて収支を考えているか
5. 自分の生活・本業・物件数・距離に対して、自主管理が本当に現実的か

このうち一つでも不安があれば、管理会社への委託や、一部だけの委託（緊急対応だけ任せる等）も検討する価値があります。

岡山・玉野・瀬戸内でアパートを経営する方へ

ミニクルホームは、賃貸の管理・空室対策のコンサルティングを本業のひとつとする、地元の不動産会社です。岡山市・玉野市・瀬戸内市で、入居者対応・募集・原状回復・滞納対応まで、地域の実情に合わせてサポートしています。

「自主管理を続けてきたけれど、対応が追いつかなくなってきた」「退去が増えて空室が埋まらない」——そんな段階のご相談も歓迎です。管理を委託する場合、その委託料は経費にもなりますし、何より対応の遅れによる賃料減額や退去の連鎖を防ぐことが、長い目で見て収益を守ります。

物件を買う前から、「岡山で貸せるか」「無理なく管理できるか」まで含めて、率直にお話しします。一人で抱え込む前に、地元の事情を知る第三者に相談してみてください。

まとめ

• 自主管理は手数料を節約できる反面、対応の遅れが空室・退去の連鎖を招きやすい
• 民法611条（2020年改正）により、設備が使えない期間は請求がなくても賃料が当然減額される＝収入が自動的に減る
• 放置すれば入居者が自分で修繕して費用請求できる（民法607条の2）
• 滞納者への自力救済（無断の鍵交換・荷物撤去）は違法。適法な明渡しは催告→解除→訴訟→強制執行
• 税金：早めの小修繕は修繕費で一括経費、先延ばしの大規模工事は資本的支出で減価償却。管理委託料は経費になる
• 破産は稀でも、空室・滞納・修繕費の積み重ねで資産を失う例は現実にある

不安なまま一人で判断せず、まずは「相談だけ」からで構いません。お気軽にお声がけください。

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岡山市・玉野市・瀬戸内市での賃貸管理・空室対策・滞納対応・自主管理からの切り替えのご相談は、ミニクルホームへお気軽にどうぞ。

ミニクルホーム 売買仲介・賃貸仲介・管理・賃貸空室対策コンサルタント・内装リフォーム・保険代理店

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ご相談は無料です。「こんなこと聞いてもいいのかな」という疑問こそ、大歓迎です。

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