「契約書を読み返したら『定期建物賃貸借契約』と書いてあった。期間が終わったら出ていかないといけないの？」
「気に入った店舗が『定期借家 5年』。内装にお金をかけても大丈夫だろうか」

店舗を借りるとき、契約の種類までしっかり確認する方は多くありません。ところが、定期借家契約は普通の借家契約と仕組みが違い、期間が来れば契約が終わるのが原則です。知らないまま営業を続けていると、満了が近づいてから慌てることになりかねません。

この記事では、岡山市で店舗を借りる方・借りている方に向けて、定期借家契約の基本と、期間満了への備え方をまとめました。

定期借家契約と普通借家契約の違い

定期借家契約は、貸主にとって「期間が来たら返してもらうことを前提にできる」仕組みです。そのため、建て替えや売却の予定がある建物や、将来自分で使う予定がある物件などで使われることがあります。

定期借家契約が成り立つための要件

借地借家法第38条では、定期借家契約について次のような決まりがあります。

• 契約は書面（2022年5月からは電磁的記録も可）で行うこと
• 契約の前に、貸主が「更新がなく、期間満了で終わる」ことを、契約書とは別の書面を交付して説明すること（借主の承諾があれば電磁的方法も可）

この事前の説明がなかった場合は、定期借家としての効力が認められず、普通借家契約として扱われることがあります。手元の書類を確認して、「定期建物賃貸借契約についての説明」といった書面を受け取っているかを見ておきましょう。判断に迷う場合は、弁護士などの専門家に相談してください。

期間満了の通知

契約期間が1年以上の定期借家契約では、貸主は期間満了の1年前から6か月前までの間に、借主へ「期間の満了で契約が終わる」ことを通知することになっています。

この通知がない場合、貸主は期間満了での終了を借主に主張できません。通知期間を過ぎてから通知があった場合は、通知の日から6か月が過ぎた後に終了を主張できるとされています。

再契約はできる？

定期借家契約は更新がないため、引き続き営業したい場合は貸主と新しく契約を結び直す（再契約）ことになります。再契約できるかどうかは、貸主の判断によります。

募集図面や契約書には、次のような書き方がされていることがあります。

「再契約可」と書かれていても、再契約が保証されているわけではありません。再契約のときは、賃料などの条件が変わったり、新たに手数料などの費用がかかったりすることもあります。気になる場合は、再契約の条件を契約前に確認し、書面に残してもらいましょう。

事業用の定期借家は中途解約に注意

借地借家法では、居住用で床面積200㎡未満の定期借家契約に限り、転勤や療養などやむを得ない事情があれば、借主から途中で解約できる決まりがあります。しかし、店舗などの事業用はこの対象外です。

そのため、店舗の定期借家契約で中途解約の条項がない場合、途中で閉店や移転をしたくても、残りの期間の賃料を求められるおそれがあります。契約前に、次の点を確認しましょう。

• 借主から中途解約できる条項があるか
• 解約する場合の予告期間（何か月前か）
• 違約金の定めがあるか、金額はいくらか

内装費を契約期間で回収できるか

定期借家では、契約期間＝確実に営業できる期間と考えて、内装や設備にかける費用を決めることが大切です。下の例は考え方を説明するための仮の数字です。

同じ500万円の内装でも、契約期間が3年なら毎月約13.9万円を回収できなければ、期間内に元が取れない計算になります。定期借家の物件では、居抜きを活用する、移設できる設備を選ぶなど、内装費を抑える工夫も考えましょう。

造作買取請求権にも注意

借主が貸主の同意を得て付けた設備などを、退去時に貸主へ時価で買い取ってもらうよう求める権利（造作買取請求権）があります。ただし、店舗の契約では特約でこの権利を認めないとされていることが多くあります。退去時は原状回復が必要になることも多いため、撤去費用も含めて考えておきましょう。

期間満了に向けた準備スケジュール

1. 満了の1年半〜1年前：意向を確認する
   貸主や管理会社に、再契約の可能性と条件を早めに確認します。
2. 満了の1年前〜6か月前：通知を確認する
   貸主からの終了通知の有無と内容を確認します。
3. 再契約できない場合：移転先を探す
   店舗探しから内装工事、開店までには時間がかかります。早めに動きましょう。
4. 手続きを確認する
   移転先での営業許可など、業種によっては新たな手続きが必要になります。
5. お客様へのお知らせ
   移転や閉店の時期が決まったら、ホームページやSNS、店内掲示で案内します。
6. 原状回復と明け渡し
   原状回復の範囲と費用を確認し、期間満了日までに明け渡します。

契約前に確認したいこと

• 契約の種類（普通借家か定期借家か）
• 契約期間と満了日
• 再契約の可否と条件
• 借主からの中途解約の条項・予告期間・違約金
• 原状回復の範囲と、造作買取請求権の扱い
• 定期借家にしている理由（建て替え・売却の予定など）

よくある質問

定期借家の店舗は、期間が来たら出ないといけませんか？

定期借家契約は更新がなく、期間満了で終わるのが原則です。引き続き営業したい場合は、貸主と合意して再契約を結ぶ必要があります。再契約できるかは貸主の判断によります。

期間満了の通知が来ていない場合はどうなりますか？

期間1年以上の契約では、貸主は満了の1年前から6か月前までに通知することになっています。通知が遅れた場合は、通知の日から6か月が過ぎた後に終了を主張できるとされています。早めに貸主へ意向を確認しておくと安心です。

店舗の定期借家契約は途中で解約できますか？

借主からの中途解約の決まりは居住用で床面積200㎡未満の物件が対象で、店舗などの事業用は対象外です。契約に中途解約の条項があるかを確認しましょう。

「再契約可」と書いてあれば安心ですか？

再契約が保証されているわけではありません。条件が変わったり費用がかかったりすることもあるため、再契約の条件を契約前に確認し、書面に残してもらいましょう。

定期借家の物件で内装工事をしても大丈夫ですか？

契約期間で内装費を回収できるかを計算して判断しましょう。たとえば500万円の内装を3年で回収するには、毎月約13.9万円が必要な計算です。居抜きの活用や移設できる設備を選ぶなどの工夫も考えられます。

まとめ

• 定期借家契約は更新がなく、続けるには再契約が必要です。
• 期間1年以上なら、満了の1年前〜6か月前に貸主から通知があるのが原則です。
• 店舗などの事業用は、中途解約の条項を契約前に確認しましょう。
• 内装費は契約期間で回収できるかを計算して決めます。
• 満了の1年以上前から、再契約の確認や移転の準備を始めると安心です。

参考：RETIO No.128「借地借家法第38条に定める定期建物賃貸借」（PDF）／全日本不動産協会「定期借家期間満了後の終了通知」