岡山市で審査通過率99％？「独自審査」を謳う不動産会社の仕組み

独自審査とは何を意味する？

賃貸広告で使われる「独自審査」には、法律や業界全体で統一された定義がありません。

不動産会社によって、次のような意味で使われることがあります。

不動産会社が審査を通すわけではない

賃貸契約では、主に次の三者が判断に関わります。

仲介する不動産会社は、申込者の事情を整理し、条件に合う物件や保証会社を提案します。

しかし、不動産会社が保証会社の審査結果を書き換えたり、貸主の意向を無視して契約させたりすることはできません。

保証会社を複数用意する仕組み

一つの管理会社が、複数の保証会社と提携している場合があります。

第一候補の保証会社で承認されなかった場合に、貸主・管理会社の承諾を得て、別の保証会社へ申し込める物件があります。

信販系・独立系という呼び方

賃貸業界では、保証会社を便宜的に「信販系」「独立系」などと呼ぶことがあります。

ただし、法律上の正式な分類ではなく、会社名だけで信用情報を確認するかどうかを断定できません。

自社管理物件が強い理由

独自審査を謳う不動産会社が、自社管理物件や付き合いの長い大家さんの物件を多く持っている場合、個別相談がしやすいことがあります。

• 申込者の事情を大家さんへ直接説明しやすい
• 保証会社を複数検討できる場合がある
• 家賃や初期費用を相談できる場合がある
• 支援者・ケースワーカー・家族の協力を説明できる
• 過去の入居実績を大家さんへ示せる
• 入居後の管理体制を説明できる

大家さんの個別判断で見られる内容

保証会社なし物件の仕組み

一部には、家賃保証会社を必須とせず、大家さんの判断で契約する物件もあります。

ただし、保証会社が不要だから審査がないわけではありません。

「審査通過率99％」の計算方法

通過率は、一般的には承認件数を申込件数で割って計算します。

しかし、どの段階の人を申込件数へ含めるかによって、数値は大きく変わります。

99％表示で確認したい質問

通過率が高く見える仕組み

• 通りやすい物件だけへ申込みを絞る
• 事前相談段階で家賃や地域を変更する
• 保証会社を複数試した最終結果だけを数える
• 申込みに至らなかった相談者を集計から除く
• 連帯保証人を用意できる人だけを対象にする
• 自社管理物件だけを対象にする
• 一定の収入・緊急連絡先がある人だけを対象にする

審査通過率より確認したいこと

審査に通った代わりに費用が高くなるケース

• 保証会社初回費用が高い
• 毎月保証料が追加される
• 敷金を複数か月分求められる
• 退去時クリーニング費を先払いする
• 24時間サポート等が複数付帯する
• 短期解約違約金が高い
• 連帯保証人と保証会社の両方を求められる

家賃を下げることも独自審査の一部

審査に不安がある場合、保証会社を変えるだけでなく、希望家賃を下げることが有効な場合があります。

書類を追加して審査する方法

生活保護の独自審査

生活保護受給者の場合は、通常の給与所得者とは異なる資料と確認事項があります。

• 岡山市の住宅扶助上限
• 共益費等の自己負担
• ケースワーカーの転居承認
• 初期費用の支給可否
• 代理納付の可否
• 緊急連絡先・支援者
• 保証会社が生活保護へ対応するか
• 大家さんが受入れ可能か

無職の方の独自審査

どの方法が利用できるかは、管理会社・大家さん・保証会社によって異なります。

過去に家賃滞納がある場合

過去の家賃滞納は、クレジットカードの滞納とは別に、以前利用した保証会社や管理会社の記録へ影響する可能性があります。

他人名義の契約を勧められたら

審査へ通らないからと、実際には住まない親族や知人を契約者にするよう勧められることがあります。

管理会社と大家さんが事情を理解し、正式な代理契約として承認している場合を除き、実際の入居者を隠す契約は避けてください。

• 契約者と入居者を正確に申告する
• 代理契約が認められるか確認する
• 家賃を誰が払うか明確にする
• 火災保険の被保険者を確認する
• 緊急連絡先・連帯保証人の役割を確認する

「誰でも通る」と言う会社への確認

申込金・預り金に注意

「この部屋なら必ず通るので先にお金を払ってください」と言われた場合は、金銭の名目と返還条件を確認します。

独自審査に強い不動産会社の特徴

• 審査通過を断定しない
• 事情を最初に聞き取る
• 過去の保証会社名を確認する
• 希望家賃を現実的に調整する
• 複数の保証会社・管理会社の違いを説明する
• 初期費用と毎月費用を事前に示す
• 虚偽申告や名義貸しを勧めない
• 否決時に次の申込み条件を整理する
• 入居後の家賃支払いまで考える

注意したい不動産会社の特徴

• 事情を聞かずに「絶対通る」と断言する
• 保証会社名を教えない
• 初期費用明細を出さない
• 架空の勤務先や収入を記載するよう求める
• 他人名義の契約を無断で勧める
• 審査前に高額な費用を要求する
• 審査否決時の返金条件が不明
• 物件の欠点や退去条件を説明しない

国の保証業者登録制度とは？

国土交通省には、一定の要件を満たす家賃債務保証業者を登録し、情報を公表する制度があります。

ただし、登録されていることは、個別の申込者が必ず審査へ通ることを保証するものではありません。

相談前に整理したい情報

審査落ちを繰り返さない手順

よくある質問

まとめ｜99％という数字より、審査の中身を確認する

岡山市で「審査通過率99％」「独自審査」と宣伝する不動産会社があっても、不動産会社が自由にすべての申込みを承認できるわけではありません。

実際には、複数の保証会社を使い分ける、自社管理物件の大家さんへ個別相談する、保証会社なしの物件を探す、連帯保証人を付ける、家賃を下げる、収入資料や支援体制を整えるなどの方法が組み合わされています。

このような事前調整によって審査落ちを減らすことはできますが、審査通過を100％保証することはできません。

審査通過率99％という広告を見る場合は、対象期間、正式申込件数、否決件数、事前に除外された相談者、対象物件・保証会社を確認してください。

また、審査に通ることだけを優先して、高額な保証料、追加敷金、短期解約違約金、退去費用、不要な付帯サービスを見落とさないようにしましょう。

信頼できる不動産会社は、「絶対通る」と断言するのではなく、現在の収入、希望家賃、過去の家賃滞納、以前の保証会社、緊急連絡先を確認し、通る可能性がある物件と難しい物件を率直に説明します。

ミニクルホームでは、岡山市でブラックリスト、自己破産、任意整理、家賃滞納、無職、生活保護、保証人なしなど、審査に不安がある方の状況を整理し、保証会社・大家さん・管理会社の条件を確認しながら現実的な物件をご提案します。