自分の物件なのに使えない状態が続くと、家賃が入らないうえに、ほかの入居者さんへの影響も心配になりますよね。「いっそ鍵を替えてしまおうか」と考えてしまう大家さんもいらっしゃいます。

ですが、相手に住む権利がないように見えても、大家さんが自分で鍵を替えたり荷物を出したりすることは、法律で認められていません（自力救済の禁止）。かえって大家さんの側が責任を問われるおそれがあります。

この記事では、岡山市北区奉還町で賃貸管理や大家さんのご相談をお受けしているミニクルホームが、不法占拠が疑われるときにやってはいけないことと、正しい明渡しの手続きの流れを、手続きの面から中立的に整理しました。

※ この記事は一般的な手続きの流れを紹介するものです。個別の事案の判断は、弁護士などの専門家にご確認ください。

「不法占拠」にはどんなケースがある？

大家さんが「不法占拠」と感じる場面は、主に次の3つに分かれます。ケースによって、最初にやることと相談先が少し変わります。

③の空き家の住み着きについては岡山市の放置空き家で起きる不法侵入と被害でもくわしく紹介しています。

なぜ「勝手な鍵交換」はNGなの？

日本の法律では、権利があっても、裁判などの手続きを通さずに自分の力で実現すること（自力救済）は、原則として認められていません。相手に住む権利がないように見えても、裁判所の手続きで執行官が占有を解くまでは、相手の「住んでいる状態」が一定の保護を受けます。

契約書に「滞納したら鍵を替えても異議を言わない」といった特約があっても、違法な行為を認める特約は無効と考えられています。焦ったときほど、まず手を止めて、手続きで進めることが大切です。

正しい明渡しの進め方｜6つのステップ

1. 状況を記録する：いつから・誰が・どんな状態か。室内には入らず、外から分かる範囲で
2. 書面で明渡しを求める：内容証明郵便などで、いつまでに明け渡してほしいかを伝える。元入居者の場合は、契約の解除・終了の根拠もそろえる
3. 弁護士に相談する：ケースに合った進め方と、費用・期間の見通しを確認
4. 必要に応じて、占有移転禁止の仮処分：裁判の途中で住む人が入れ替わり、判決が使えなくなるのを防ぐ手続き。住んでいる人が特定できない場合に使える手続きもあります
5. 建物明渡請求訴訟：裁判所で明渡しを求める。途中で和解（話し合いによる退去）になることもあります
6. 強制執行（明渡しの執行）：判決などにもとづき、執行官が明渡しの催告をし、原則として催告の日から1か月後を引渡しの期限として、断行（実際の明渡し）を行います

※ 手続きの名前や流れは一般的なものです。どの手続きが必要かは、事案によって異なります。

どのくらいの期間がかかる？

このように、全体では数か月から半年以上かかることも珍しくありません。だからこそ、早く動き始めるほど損失を小さくしやすいのです。明渡しの執行を受ける側から見た流れは明渡しの催告が届いた（入居者向け）で紹介しています。

最初の1週間でやること｜記録のチェックリスト

弁護士に相談するとき、記録がそろっていると話が早く進みます。次の項目を確認しておきましょう。

• ☐ 契約書・重要事項説明書の写し（契約者・同居人・連帯保証人の欄）
• ☐ 家賃の入金の記録（いつから入っていないか）
• ☐ 解除通知や督促の書面と、その送付の記録（送った日・方法）
• ☐ 建物の登記事項証明書（所有者の確認）
• ☐ 外から見た様子の写真（日付が分かる形で。室内には入らない）
• ☐ 郵便受け・電気メーター・洗濯物など、住んでいる様子の記録
• ☐ 近隣の入居者さんからの情報（いつから・何人くらい出入りしているか）
• ☐ 保証会社・管理会社への連絡と、その回答

相手に会って話すときは、一人で行かず、話した内容を記録しておきます。相手と直接やりとりするのが難しいときは、無理をせず弁護士に任せましょう。

警察に相談するとき・民事の手続きで進めるとき

警察は犯罪にあたるかどうかを判断する機関で、部屋の明渡しそのものは、民事の手続きで進めるのが基本です。どちらに当てはまるか迷うときは、両方に早めに相談しておくと安心です。

費用はどのくらい？放置するとどうなる？

明渡しの手続きには、主に次の費用がかかります。金額は事案や依頼先によって大きく異なるため、弁護士に見積もりを確認しましょう。

• 弁護士費用（相談料・着手金・報酬など）
• 訴訟の手数料（印紙代）や郵便切手代
• 強制執行の予納金と、荷物の搬出・保管などの費用

一方で、放置した場合の損失も考えておく必要があります。たとえば家賃40,000円の部屋が6か月使えないと、それだけでおおむね24万円の家賃が入りません。さらに、ほかの入居者さんの退去や、次の募集への影響が出ることもあります。

相手に対して、使えなかった期間の家賃に相当する損害金を請求できる場合もありますが、実際に回収できるとは限りません。だからこそ、早めに手続きを始めることが、損失を小さくする一番の方法です。家賃の滞納が長引いている場合は家賃6ヶ月滞納への対処法もご覧ください。

相手が生活に困っている場合は？

居座りの背景に、収入がなくなった、病気で働けない、行く場所がないといった事情があることもあります。そのような場合、次の住まいの見通しが立つことで、話し合いによる退去（任意の退去）に進むことがあります。

• 相手が生活保護や福祉の支援につながると、転居先や引っ越しの費用の相談ができる場合があります
• 当社では、退去される方ご本人からの住まい探しのご相談をお受けできる場合があります（大家さんの代理として交渉するものではありません）
• 話し合いの進め方や条件（退去日・立退料の有無など）は、弁護士にご相談ください（立退料の考え方）

退去する側から見た「断行の前に自分で退去する」選択肢は断行の前に自分で退去する？で紹介しています。

不法占拠を防ぐために、日ごろからできること

敷地内の放置車両・無断駐車でお困りの場合は放置車両・無断駐車の合法的な撤去ステップもご覧ください。

ミニクルホームにできること・できないこと

当社は、物件のメリットとデメリットを両方お伝えすることを大切にしています。明渡しのあとに、どうすれば次の入居者さんが決まりやすいか、募集の見直しまで一緒に考えます。

ミニクルホームでよくあるご相談

※ 事例は、個人が特定されないよう内容を変えています。結果は事案によって異なります。

注意しておきたいこと

• この記事は一般的な手続きの流れを紹介するものです。個別の事案の判断は、弁護士などの専門家にご確認ください。
• 相手と直接話すときは、一人で行かず、記録を残してください。感情的なやりとりは、手続きを長引かせることがあります。
• 当社は弁護士法により、法的な判断や交渉の代理はできません。手続きの代行もできません。

まとめ｜岡山市で不法占拠にお困りの大家さんは「手続きで、早めに」

1. 不法占拠は3つのケース（元入居者の居座り・契約者以外の占有・第三者の住み着き）で初動が変わる
2. 鍵の交換・立入り・荷物の処分・ライフラインの停止は、自力救済にあたるおそれがあり、避ける
3. 記録→書面→弁護士→（仮処分）→訴訟→強制執行の順で進める
4. 全体で数か月以上かかることも。早く動くほど損失を小さくしやすい
5. 身の危険や侵入の形跡があれば警察へ。明渡しそのものは民事の手続きで

ミニクルホームは、岡山市北区奉還町（JR岡山駅西口から徒歩7分）の不動産会社です。岡山市（北区・中区・南区・東区）を中心に、賃貸管理、空室・空き家の管理、再募集のご相談をお受けしています。管理会社の切り替えをお考えの方は管理会社の切り替えの流れもご覧ください。

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