まず確認したいこと｜現在の管理委託契約の内容

管理会社を変更する前に、まずは現在の契約書を確認することが大切です。契約の形態によって、解約の考え方が大きく異なるためです。

• 契約形態が「管理委託契約」か「サブリース（マスターリース）契約」か
• 解約予告期間（目安として1〜3か月前までの書面通知を求める契約が多いとされています）
• 違約金の有無とその水準（契約から一定期間内の解約に限り設定されている場合や、会社によって水準に幅がある傾向があります）
• 敷金・保証金の保管者（旧管理会社・オーナー自身のどちらが保管しているか）

管理委託契約は法律上「委任契約」に分類されると説明されることが多く、契約書に特段の定めがなければ、オーナー側からいつでも解約を申し入れられるという考え方が一般的です。ただし、解約までに発生した管理報酬の精算は必要になるのが通常です。契約書の内容によって扱いが異なるため、詳細は契約書の記載および専門家にご確認ください。

管理会社を変更する一般的な流れ

1. 新しい管理会社を選定・比較検討する
   複数社に相談し、実績や対応内容を比較することが一般的です。
2. 現管理会社との契約書で解約条件を確認する
   予告期間・違約金の有無を確認します。
3. 現管理会社へ解約通知を行う
   書面（配達記録が残る方法が望ましいとされています）で通知するのが一般的です。
4. 新管理会社と管理委託契約を締結する
   重要事項説明を受けたうえで契約内容を確認します。
5. 入居者へ通知する
   家賃振込先の変更、緊急連絡先の変更などを事前に伝えます。
6. 敷金・保証金、家賃収支・滞納履歴等を引き継ぐ
   金額や記録に相違がないか確認します。
7. 鍵・図面・契約書類等を引き渡す
   設備台帳や点検記録も含めて漏れがないか確認します。
8. 保証会社・火災保険等の契約関係を確認する
   切り替えに伴う手続きが必要な場合があります。

サブリース契約の場合に注意したいこと

今の契約が「サブリース（マスターリース）契約」の場合、通常の管理委託契約とは解約の考え方が異なります。サブリース契約はオーナーとサブリース業者との間の「建物賃貸借契約」に該当するという整理が一般的で、借地借家法が適用されるとされています。そのため、オーナー側からの中途解約には「正当事由」が必要になる場合があり、通常の管理委託契約に比べて解約のハードルが高くなる傾向があります。

2021年6月施行の「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」（サブリース新法）では、サブリース業者に対して誇大広告の禁止、不当な勧誘の禁止、契約締結前の重要事項説明義務などが定められています。契約内容や解約の可否については、個別の契約書の記載によって結論が異なるため、専門家への相談をおすすめします。

入居者への通知はいつ・どう行うか

管理会社の変更は、入居者にとっても家賃の振込先や緊急連絡先が変わる重要な情報です。目安として、変更日の概ね1か月前までに書面で通知するのが一般的とされています。

連絡なく管理会社が変わると、入居者の不安や信用低下、旧口座への誤振込みといったトラブルにつながりやすいとされています。早めの周知を心がけることをおすすめします。

敷金・保証金の引き継ぎで注意すべき点

• 敷金の保管者（旧管理会社・新管理会社・オーナー自身のいずれか）を確認する
• 敷金額と滞納家賃の有無を突き合わせ、差引後の金額に相違がないか確認する
• 書類上の数字だけでなく、実際の口座残高との照合も行うことが望ましいとされています
• 契約書に敷金の取り扱いに関する特約がある場合は内容を確認する

変更時によくある失敗パターン

新しい管理会社を選ぶときのチェックポイント

• 入居率・空室対策の実績、募集チャネルの広さ
• 物件所在地に強い（地場に詳しい）管理会社かどうか
• 管理手数料の水準感と、業務内容とのバランス（手数料の安さだけで判断しない）
• 原状回復・修繕対応の見積もりの明朗さ、報告の頻度・内容
• 国土交通省の賃貸住宅管理業の登録有無（管理戸数が一定規模以上の事業者は登録が義務とされています）
• 契約形態（管理委託かサブリースか）ごとの違いを理解した上での比較

2021年6月に施行された賃貸住宅管理業法により、一定規模以上の管理業者には国土交通大臣への登録、管理受託契約締結前の重要事項説明、定期的なオーナーへの報告などが義務付けられています。登録業者かどうかも、管理会社選びのひとつの目安になり得ます。

よくある質問

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※本記事の内容は一般的な情報提供を目的としており、個別の契約内容や状況によって解約条件・手続きの詳細は異なります。管理委託契約・サブリース契約の解約可否や法的な判断については、契約書の記載内容をご確認のうえ、必要に応じて弁護士等の専門家にご相談ください。当社は管理会社の切り替えに関するご相談・比較のお手伝いは可能ですが、法的な最終判断はいたしかねます。