監理団体や登録支援機関の担当者の方から、当社にはこうしたご相談が入ります。寮の確保は、受け入れの中でいちばん時間に追われるのに、いちばん相談先が少ない仕事です。この記事では、岡山市とその周辺で技能実習生・特定技能の寮を複数室まとめて借りるときの順番を、実務でつまずく点も含めて整理します。

物件を探す前に決めておく3つのこと

寮探しで時間を失う原因の多くは、物件が見つからないことではなく、申込みの段階で「名義は誰か」「何人入るのか」「家賃はいくら徴収するのか」が決まっておらず、大家さんへの説明が二転三転することです。先に3つを固めておきます。

1. 契約名義は実習実施者か、監理団体か

技能実習では、宿泊施設を確保するのは実習実施者（受入れ企業）の役割です。そのため賃貸借契約の名義も実習実施者にするのが基本で、大家さんにとっても「入居者の勤務先が契約者」という分かりやすい形になります。監理団体が名義になって実習実施者へ貸す形は、大家さんから見ると転貸にあたるため、承諾を得られる物件が限られます。当社では、監理団体名義をご希望の場合は最初に転貸承諾の可否を大家さんに確認し、難しければ実習実施者名義に切り替えるご提案をしています。

法人契約の審査では、登記事項証明書、会社概要、場合によっては決算書の提出を求められます。監理団体の許可番号や、実習計画の認定状況を添えると大家さんの安心材料になります。実習生ご本人が個人で契約する場合の書類は、岡山市で外国籍の方の賃貸契約｜必要書類と進め方の基本をご覧ください。

2. 人数と部屋の割り方（寝室1人あたり4.5㎡以上が目安）

技能実習制度の運用要領では、宿泊施設の寝室は1人あたり4.5㎡以上を確保することとされています。床の間や押入れなど実際に使えない部分は面積に含めません。就眠時間が異なる2組以上の実習生がいる場合は寝室を分けること、個人ごとの私有物の収納、採光、暖房設備なども求められます。特定技能の場合は1人あたり7.5㎡以上が原則で、技能実習から特定技能に移行して同じ寮に住み続ける場合は寝室1人あたり4.5㎡以上でも差し支えないとされています（いずれも最新の運用要領でご確認ください）。

この計算は、図面の畳数ではなく内法の面積で行う必要があるため、当社は図面と現地の両方で確認しています。

3. 家賃としていくら徴収できるか

借り上げた寮の費用を実習生から徴収する場合、上限は「借上げに要する費用（管理費・共益費を含み、敷金・礼金・保証金・仲介手数料は含まない）を入居人数で割った額」以内とされています。

この額を実習生の手取りの説明資料に先に入れておくと、入国後の「聞いていた額と違う」を防げます。

岡山で寮に向く物件と家賃の目安

家賃相場の目安（岡山市南区・東区）

寮によく使われる2LDK〜3DKの家賃は、岡山市南区でおおむね2LDKが6.9万円、3DKが5.2万円、岡山市東区で2LDKが5.8万円、3DKが4.9万円が平均の目安です（大手ポータルサイトの掲載平均、2026年9月閲覧）。築年数の古い3DKや4DKは4万円台も珍しくなく、共益費込みで5万円前後の物件に4人で入居すれば、1人あたりの徴収額は1万円台前半に収まります。総社市も東区と同程度か少し低めの水準で、ベトナム国籍の方が多く暮らしている地域のため、外国籍の入居に慣れた大家さんが比較的多い印象です。

物件タイプ別の向き・不向き

立地で見るポイント

実習生の通勤手段は自転車が中心です。工場までおおむね自転車で20分以内、雨の日にバスで行ける路線があるか、深夜の帰宅が安全な道かを確認します。あわせて、徒歩圏にスーパーとコンビニがあること、ごみステーションの場所と分別ルールが明確なこと、人数分の駐輪スペースがあることを見ます。岡山市南区は工場や物流拠点に近い平屋・アパートが多く、東区は西大寺・上道方面に3DK以上の物件が残っています。

まとめて借りる手順（入国の2〜3か月前から）

1. 2〜3か月前：ご相談。人数、入国日の見込み、勤務地、1人あたりまたは1室あたりの予算、契約名義の希望、家具家電の要否をお伝えください。人数や日程は見込みで構いません。
2. 当社が大家さん・管理会社へ事前確認。「外国籍の方」「法人契約」「複数人入居」の3点を先に確認して候補を絞ります。岡山では複数人入居の可否で候補が大きく変わるため、ここを飛ばすと内見が無駄になります。
3. 内見（担当者のみで可）。実習生ご本人の入国前に、担当者の方が内見します。当社が図面・寸法・写真・動画を共有し、寝室の内法面積で人数の上限を一緒に確認します。
4. 申込みと法人審査。登記事項証明書、会社概要、必要に応じて決算書を提出。保証会社を使う場合は法人向けプランの有無を当社が確認します（保証会社の選び方）。監理団体の許可番号、実習計画の認定状況、入居予定者の国籍と人数を添えると審査が進みやすくなります。
5. 契約。契約書には、入居者の氏名を届け出るルール、入居者が入れ替わるときの手続き、鍵の本数、火災保険（借家人賠償責任を含むもの）、短期解約時の扱いを明記します。複数室を同時に契約する場合は、契約開始日をそろえるか室ごとにずらすかを費用面から決めます。
6. ライフラインと家具家電。入国日の前に電気・ガス・水道・インターネットを開通させ、寝具・冷蔵庫・洗濯機・炊飯器・電子レンジ・エアコンをそろえます。当社は購入とリースの見積もりをお手伝いします。
7. 入居時の説明と、その後の窓口。ごみ出し、騒音、自転車の置き場、来客のルールを、やさしい日本語と母語の資料で説明します。入居後の困りごとと入れ替わり時の連絡先を当社に一本化し、大家さんへの連絡は当社が間に入ります。

現場でつまずきやすい5つの点

育成就労制度への移行を見据えて

技能実習に代わる育成就労制度は2027年4月に施行が予定されています。制度が変わっても住まいの手配は続きますが、転籍の要件が緩和されると入居者の入れ替わりが増える可能性があります。寮の契約は、入居者変更の手続きを簡単にしておくこと、室ごとに解約できる形にしておくことをおすすめしています（施行日や経過措置は出入国在留管理庁の最新情報でご確認ください）。

当社にできること・できないこと

当社ができるのは、受け入れ可能な物件の絞り込み、大家さんへの説明、法人契約の書類の整理、家具家電やライフラインの手配のお手伝い、入居後の窓口の一本化です。仲介手数料は法人契約でも個人と同じで、家賃の1か月分に消費税を加えた額が上限です。一方、在留資格の手続き、実習計画の認定申請、寄宿舎としての建築確認の判断そのものは当社では行えません。必要に応じて行政書士や建築士をご紹介します。

寮の確保は、実習生にとって日本での生活の最初の印象になります。急ぎの案件ほど、先に3つのことを決めてからご相談ください。その方が結果として早く決まります。

よくある質問

LINEで事前相談

電話で相談する

tel:0862393296

株式会社ミニクルホーム

住所：岡山県岡山市北区奉還町二丁目１９番１４号

電話番号：

tel:0862393296

不動産探し・お部屋探しでのご相談はこちらからどうぞ

岡山県知事（３）第5473号

会社概要

株式会社ミニクルホーム

業務内容：

売買仲介・賃貸仲介・管理・賃貸空室対策コンサルタント・内装リフォーム保険代理店　

住所：岡山県岡山市北区奉還町二丁目１９番１４号

ＪＲ岡山駅西口徒歩７分

FAX　　：０８６－２３９－３３２３

メールアドレス：minikuru@bc.wakwak.com

しかける賃貸満室マン　城井　仁　（しろい　ひとし）

LINEで事前診断

tel:0862393296

LINEで事前診断