「住んでいるアパートが競売で落札された。預けている敷金はどうなるのか」 「新しい大家さんに返してもらえるのか、前の大家さんに言えばいいのか分からない」 「次の部屋の初期費用に、敷金が戻ってくることをあてにしていた」

建物が競売になり、退去が近づいてくると、預けている敷金のことが気になる方は多いです。何万円、何十万円という大切なお金だからこそ、不安になるのは当然です。

まずお伝えしたいのは、敷金を誰に返してもらうかは、「いつから借りているか」によって変わるということです。そして、どちらの場合も、退去の前から書類をそろえておくことで、返還を求めるときに困りにくくなります。

この記事では、岡山市北区・奉還町の不動産会社ミニクルホームが、住んでいる賃貸が競売で落札されたときの敷金の考え方と、返還を求めるときに確認したいことをまとめました。住み続けられるかどうか、明渡猶予（6か月）の考え方は、住んでいる賃貸が競売に｜すぐ出ないといけない？明渡猶予6か月の考え方【岡山】で解説しています。

この記事でわかること

• 敷金を返してもらう相手は、新しい所有者か、前の大家さんか
• 自分の敷金の扱いを確かめる方法（物件明細書など）
• 返還を求めるときに、そろえておきたい書類
• 返してもらえないときの手続きの選択肢
• 敷金が戻らない場合の、次の部屋の初期費用の考え方

※この記事は2026年10月時点の情報をもとにしています。敷金の返還を求めることができるか、いくら戻るかなどの法律上の判断は、弁護士・司法書士、法テラスにご確認ください。

結論｜返してもらう相手は「いつから借りているか」で変わります

先に、結論を3つにまとめます。

1. 抵当権より前から借りている場合は、新しい所有者に敷金を返してもらうのが原則です。
   賃貸人の地位が新しい所有者に移ると、敷金を返す義務も新しい所有者が引き継ぐと定められています（民法605条の2）。
2. 明渡猶予（6か月）の対象になる場合は、新しい所有者には引き継がれません。
   敷金の返還は、前の大家さん（もとの所有者）との関係で考えることになります。前の大家さんは返済に困っていることが多く、すぐには返還が難しいこともあります。
3. どちらの場合も、契約書・敷金の預り証・振込の記録をそろえ、早めに専門家に相談しましょう。
   次の部屋の初期費用は、敷金が戻らない場合も考えて準備しておくと安心です。

敷金を返してもらう相手は誰？

※どちらのケースに当たるかは、賃貸借契約書の入居日と、建物の登記の抵当権の設定日を見比べるのが一般的です。最終的な判断は、弁護士や法テラスに確認してください。

敷金は「退去して部屋を返したとき」に精算されるお金です。民法では、敷金は、賃貸借が終わって部屋を返したときに、未払いの家賃などを差し引いた残りを返すものとされています（民法622条の2）。そのため、退去の前に「敷金と家賃を相殺するから、家賃を払わない」という対応はおすすめできません。

自分の敷金の扱いを確かめる方法

物件明細書を見る

競売の物件には、裁判所が作る物件明細書があります。物件明細書の「買受人が負担することとなる他人の権利」の欄に、賃借権や敷金が書かれている場合は、新しい所有者（買受人）がそれを引き受けることになります。

• 物件明細書は、裁判所の閲覧室や、インターネットの不動産競売物件情報サイト（BIT）で見ることができます。
• 裁判所の説明によると、物件明細書は「利害関係人の間の権利関係を最終的に確定する効力はありません」とされています。記載の内容に疑問があるときは、専門家に相談してください。

現況調査で伝えた内容を確認する

競売の手続きの中で、執行官が入居者に、入居日・家賃・敷金の額などを確認します（現況調査）。このときに、契約書と敷金の預り証を見せて、正しい内容を伝えておくことが大切です。

敷金を誰が預かっているかを確認する

敷金の預り証を見て、預かっているのが大家さん本人か、管理会社かを確認しておきましょう。問い合わせ先を考えるときの手がかりになります。

返還を求めるときに、そろえておきたい書類

退去のときは、部屋の状態を写真で残し、立ち会いの内容を書面で確認しておきましょう。原状回復の考え方は、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が参考になります。

返してもらえないときの、手続きの選択肢

敷金が返ってこない場合に考えられる方法の例です。どの方法を使うかは、相手の状況や金額によって変わるため、弁護士や法テラスに相談して決めてください。

ケース2で前の大家さんが返済に困っている場合、裁判で認められても、実際にお金を回収するのは難しいことがあります。手続きにかかる時間や費用も含めて、専門家と相談しながら判断しましょう。

※当社は、大家さん側のお手伝いをすることもある不動産会社のため、敷金の返還について、どちらか一方の立場で判断や交渉をすることはできません。

敷金が戻らない場合も考えて、次の部屋の初期費用を準備する

ケース2の場合、敷金がすぐに戻ってこない、あるいは戻らないことも考えられます。次の部屋の初期費用は、敷金をあてにしない計画にしておくと安心です。

初期費用の一例（家賃5万円・管理費3,000円の場合）

※物件や入居日によって大きく変わります。あくまで一例です。

• 敷金・礼金なしの物件も候補に入れる：短期で解約したときの違約金などの条件は確認しましょう。
• 明渡猶予の6か月を準備にあてる：引っ越しの時期に余裕があれば、入居日を調整して前家賃を抑えることもできます（参考：旧居と新居の二重家賃を防ぐ賃貸契約スケジュール）。
• 費用がどうしても足りないとき：使える支援と相談先は退去日までに引っ越し費用がない｜使える支援と相談の順番【岡山市】で解説しています。

よくあるご相談の例

※個人が特定されないよう、複数のご相談を組み合わせたイメージです。

30代・単身（岡山市北区）
住んでいるアパートが競売で落札され、敷金10万円が戻るか心配で相談に来られたケースです。登記の日付からケース2に当たりそうだったため、契約書と預り証を持って法テラスに相談していただきました。次の部屋は、敷金をあてにしない計画で、敷金・礼金なしの物件を中心に探します。

60代・ご夫婦（岡山市南区）
物件明細書で、買受人が賃借権と敷金を引き受けると書かれていたケースです。新しい所有者が大家さんになり、そのまま住み続けることになりました。将来退去するときに備えて、預り証と入居時の写真を大切に保管していただくようお伝えしました。

よくある質問

Q. 住んでいる賃貸が競売で落札されました。敷金は返ってきますか？

A. 返してもらう相手が、いつから借りているかによって変わります。抵当権より前から借りている場合は、新しい所有者が敷金を返す義務を引き継ぐのが原則です（民法605条の2）。明渡猶予の対象になる場合は、新しい所有者には引き継がれず、前の大家さんとの関係で考えることになります。

Q. 新しい所有者に「敷金は知らない」と言われました。

A. 明渡猶予の対象になる場合は、新しい所有者は敷金を引き継がないため、そう言われることがあります。抵当権より前から借りている場合は、新しい所有者が引き継ぐのが原則です。どちらに当たるかを、契約書の入居日、登記の抵当権の設定日、物件明細書の記載で確認し、弁護士や法テラスに相談してください。

Q. 物件明細書はどこで見られますか？

A. 裁判所の閲覧室や、インターネットの不動産競売物件情報サイト（BIT）で見ることができます。「買受人が負担することとなる他人の権利」の欄に、賃借権や敷金が書かれているかを確認しましょう。ただし、物件明細書は権利関係を最終的に確定するものではありません。

Q. 敷金と家賃を相殺して、家賃を払わないでもいいですか？

A. おすすめできません。敷金は、賃貸借が終わって部屋を返したときに、未払いの家賃などを差し引いて精算されるお金です（民法622条の2）。家賃を払わないと、別の問題になるおそれがあります。

Q. 前の大家さんに敷金を返してもらうには、どうすればいいですか？

A. まずは記録が残る形の書面で返還を求める方法があります。返してもらえない場合は、60万円以下なら簡易裁判所の少額訴訟などの手続きも考えられます。前の大家さんが返済に困っている場合は、回収が難しいこともあるため、弁護士や法テラスに相談して方法を決めてください。

Q. 少額訴訟とは何ですか？

A. 60万円以下の金銭の支払いを求める場合に使える、簡易裁判所の特別な手続きです。原則として1回の期日で審理を終え、その日に判決が出ます（法務省）。判決に不服がある場合は、2週間以内に異議を申し立てることができます。

Q. 敷金から、どこまで差し引かれますか？

A. 一般に、未払いの家賃や、入居者の使い方が原因の傷・汚れの修理費などが差し引かれます。普通に暮らしていて生じる傷みや、年数がたつことによる劣化は、原則として貸主の負担とされています。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が参考になります。

Q. 退去のときに、気をつけることはありますか？

A. 部屋の状態を写真で残し、立ち会いの内容を書面で確認しておきましょう。連絡は、新しい所有者・前の大家さん・管理会社のどれとの間でも、書面やメールで記録を残しておくと、あとで行き違いが起きにくくなります。

Q. 敷金が戻らないと、次の部屋の初期費用が足りません。

A. 敷金・礼金なしの物件を候補に入れる、入居日を調整して前家賃を抑えるなどの方法があります。家賃5万円の例では、敷金・礼金の有無だけで10万円ほど変わります。費用がどうしても足りない場合は、公的な支援の相談先も確認しましょう。

Q. ミニクルホームには、何を相談できますか？

A. 敷金をあてにしない計画での次の部屋探し、初期費用を抑えた物件選び、明渡猶予の期間に合わせた入居日の調整などをご相談いただけます。敷金の返還についての法律上の判断や交渉はできないため、弁護士や法テラスと役割を分けて進めます。

まとめ｜「誰に返してもらうか」を確かめ、書類をそろえておく

• 抵当権より前から借りている場合は、新しい所有者が敷金を返す義務を引き継ぐのが原則です（民法605条の2）。
• 明渡猶予の対象になる場合は、新しい所有者には引き継がれず、前の大家さんとの関係で考えることになります。
• 物件明細書の「買受人が負担することとなる他人の権利」の欄で、敷金の扱いを確認できることがあります。
• 契約書・預り証・振込の記録・退去時の写真をそろえ、返還を求める方法は弁護士や法テラスに相談しましょう。
• 次の部屋の初期費用は、敷金が戻らない場合も考えて準備しておくと安心です。

自分に落ち度がないのに敷金の心配をしなければならないのは、とても理不尽に感じることだと思います。ミニクルホームでは、敷金をあてにしない計画も含めて、次の住まいを一緒に考えます。

気持ちがしんどいときの相談先

住まいとお金の心配が重なると、心も体も疲れてしまいます。つらいときは、ひとりで抱え込まずに相談してください。

• 法テラス・サポートダイヤル：0570-078374（平日9時〜21時、土曜9時〜17時。祝日・年末年始を除く）
  敷金の返還について、相談できる窓口や制度を案内してくれます。
• 消費者ホットライン：188
  賃貸の契約や退去のトラブルは、お近くの消費生活センターへ。
• こころの健康相談統一ダイヤル：0570-064-556
  岡山県内からは、平日9時30分〜12時・13時〜16時、平日夜18時30分〜22時30分（22時まで受付）に相談できます。

※受付時間は変更されることがあります。最新の情報は、各窓口の公式サイトでご確認ください。

参考にした公的な情報

• 民法（e-Gov法令検索）　※第395条（抵当建物使用者の引渡しの猶予）、第605条の2（不動産の賃貸人たる地位の移転）、第622条の2（敷金）
• 宮崎地方裁判所「競売ファイル・競売手続説明書」（BIT掲載・PDF）　※物件明細書の見方
• 法務省「少額訴訟」
• 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」
• 法テラス（日本司法支援センター）

※当社は不動産会社です。敷金の返還を求めることができるか、いくら戻るかなどの法律上の判断や、交渉の代理はお受けできません。手続きについては、弁護士・司法書士、または法テラスにご相談ください。

株式会社ミニクルホーム

住所：岡山県岡山市北区奉還町二丁目１９番１４号

電話番号：

tel:0862393296

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会社概要

株式会社ミニクルホーム

業務内容：

売買仲介・賃貸仲介・管理・賃貸空室対策コンサルタント・内装リフォーム保険代理店　

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ＪＲ岡山駅西口徒歩７分

FAX　　：０８６－２３９－３３２３

メールアドレス：minikuru@bc.wakwak.com

しかける賃貸満室マン　城井　仁　（しろい　ひとし）