家を買ったときは「定年までには返せるだろう」と思っていても、借りた年齢や借換え、子どもの教育費などで、定年後もローンが残ることは少なくありません。最近は金利も上がり、返済の見通しが気になっている方も多いと思います。

この記事では、まだ返済はできているけれど、定年後が不安という方に向けて、確かめておきたい数字と、選べる6つの道を仮の数字で比べました。

定年後もローンが残るのは、めずらしいことではない

国土交通省の「住宅市場動向調査」（令和5年度）では、住宅ローンを完済する予定の年齢の平均は、家の種類によっておおむね次のとおりです。

一方で、会社の定年は60歳が多く、65歳までは再雇用などで働けても、60代の収入は現役のころより下がるのが一般的です。「定年＝ローンの終わり」になっていない方は多い、ということです。

まず確かめたい3つの数字

数字で見る｜年金で払えるか

例：夫婦。夫が60歳で定年、65歳から年金暮らし。住宅ローンの残りが1,000万円、金利1.5％、残り15年（75歳で完済予定）の場合（仮の数字）

• 毎月の返済：約6.2万円
• 夫婦の年金：月約23.7万円（2026年度の、会社員と専業主婦の夫婦の標準的なモデル。実際の額は人によって違います）
• 年金に占める返済の割合：6.2万円÷23.7万円＝約26％

このほかに、固定資産税、家の修繕費、火災保険料もかかります。築年数がたつほど、屋根や外壁、水まわりの修繕でまとまったお金が必要になることがあります。

選べる6つの道を比べる

上の例（ローン残り1,000万円）で、退職金1,500万円、家の値段1,800万円とした場合の比較です（すべて仮の数字）。

①② 退職金で返す｜全部か、一部か

退職金で一括返済すると、毎月の返済はなくなり、利息の負担も止まります。ただし、老後の手元資金が大きく減ることに注意が必要です。

• 病気や介護、家の修繕などで、まとまったお金が急に必要になることがあります。
• 一度ローンに入れたお金は、あとから借り直すのは難しいことが多いです。
• 住宅ローンの金利が低い場合は、手元に残しておくほうが安心、という考え方もあります。

③④ 売って住み替える｜判断は早めに

家を売って住み替えると、ローンの返済だけでなく、固定資産税や修繕費、庭の手入れ、階段の上り下りといった負担も一緒に軽くできます。

⑤ リ・バース60｜住み続けながら毎月の負担を減らす

リ・バース60は、住宅金融支援機構と提携した金融機関が扱う、60歳以上の方向けの住宅ローンです。

• 毎月の支払いは利息だけで、元金は、借りた方が亡くなったあとに、相続人が一括で返すか、家を売って返します。
• 住宅の購入やリフォームのほか、今の住宅ローンの借換えにも使えます。
• 借りられる額は、家の担保評価額の50％または60％までです（上の例で家の評価が1,800万円なら、おおむね900万〜1,080万円）。
• 家を売っても返し切れなかった分を相続人が返さなくてよいノンリコース型が、利用のほとんどを占めています。

⑥ リースバック｜売ったあとも住み続ける

家を不動産会社などに売り、そのまま借りて住み続ける方法です。引っ越さずにまとまったお金を受け取れる一方で、売る値段は相場より低くなりやすく、家賃はずっと続きます。契約の期間や家賃の見直し、買い戻しの条件など、確かめることが多い方法です。ほかの選択肢と比べてから考えてください。

50代のうちにやっておきたいこと

1. 返済予定表で、定年時点の残高と完済予定の年齢を確かめる。
2. ねんきん定期便で、夫婦の年金の見込みを確かめる。
3. 退職金の見込みを、勤め先の規程で確かめる。
4. 家の値段を知る（査定）。売るかどうかは、あとで決めて大丈夫です。
5. 6つの選択肢のうち、2〜3つを比べる。夫婦で「この家に何歳まで住みたいか」を話し合う。

すでに返済が苦しくなっている方は、選べる道が変わります。「住宅ローンが払えなくなったら｜岡山で家を売る・住み替えるまでの順番と相談先」で、滞納が始まったときの順番と相談先を紹介しています。

当社ができること・できないこと

よくある質問

「この家にいつまで住むか」を考えるのは、さびしいことではありません。
これからの暮らしを、安心して続けるための準備です。今日できることは、返済予定表とねんきん定期便を出して、数字を並べてみることだけです。急がなくても大丈夫です。ただ、選べる道が多いのは、元気で収入もある今のうちです。