増改築した家の査定前に何を確認する？岡山で図面・登記・工事履歴を整理する方法

「親が何度も増築していて、最初の家と形がかなり変わっている」

「和室を洋室にしたり、台所を広げたり、物置を部屋にしたりしている」

「どこまで正式な手続きをしたのか、家族にも分からない」

岡山で築年数の古い実家や空き家を相続すると、このようなケースがあります。

増改築履歴が分からないままでも、不動産会社へ査定相談をすることはできます。

むしろ、書類が揃っていないからといって先に大きな費用をかけるのではなく、まず現況を確認し、どこまで調査が必要なのかを整理することが現実的です。

なぜ増改築した家は査定前の確認が重要なのか

新築時からほとんど形が変わっていない住宅であれば、

• 登記事項証明書
• 建築時の図面
• 実際の建物

がおおむね一致しているケースが多くなります。

しかし、30年、40年と住みながら増改築してきた家では、現在の建物と古い書類が一致していないことがあります。

こうした情報が整理できれば、不動産会社も建物をどのように評価するか判断しやすくなります。

確認①｜まず登記事項証明書の床面積を見る

最初に確認したいのが建物の登記事項証明書です。

建物の登記には、

• 所在
• 家屋番号
• 種類
• 構造
• 床面積

などが記録されています。

例えば、登記上は1階80㎡となっているのに、現況を見ると明らかに大きな部屋が後から追加されている場合、増築部分が登記に反映されていない可能性があります。

確認②｜固定資産税の課税明細も見てみる

手元に固定資産税の課税明細書があれば、登記事項証明書と一緒に確認しておきましょう。

登記上の床面積と、固定資産税上で把握されている家屋の情報が異なっていることがあります。

例えば、

• 増築部分には固定資産税が課税されている
• しかし法務局の登記には反映されていない

というケースも考えられます。

「固定資産税を払っているから登記も済んでいる」とは限らないため、それぞれを分けて確認する必要があります。

確認③｜確認済証・検査済証を探す

次に探したいのが、建築時や増改築時の資料です。

すべて残っている必要はありません。

一枚でも資料が残っていれば、

「いつ頃、どこを、どのように変更したのか」

を確認する手掛かりになります。

確認④｜増改築した時期をできるだけ整理する

増改築住宅では「いつ工事をしたのか」が重要です。

建築基準法や建築確認制度はこれまで何度も改正されているため、現在のルールだけを見て、昔の工事を直ちに判断することはできません。

例えば、

• 1975年頃に増築
• 1995年頃に水回りを改修
• 2008年頃にサンルームを設置
• 2020年頃に大規模リフォーム

という家なら、それぞれ別の時期の制度や建物状態を確認する必要があります。

2025年4月から建築確認の対象も見直されています

建築基準法の改正により、2025年4月から木造住宅などの建築確認に関する制度が見直されました。

例えば一定の2階建て木造住宅などでは、大規模な修繕・模様替えについても建築確認が必要となる場合があります。

ただし、これはこれから行う工事について確認すべき制度です。

昔行われた増改築については、工事当時の制度や工事内容を確認して判断する必要があります。

確認⑤｜「既存不適格」と「違反建築」を混同しない

増改築住宅を調べていると、

「今の基準に合っていない」

ということがあります。

しかし、それだけで直ちに違反建築とは限りません。

既存不適格

建築当時は適法だったものの、その後の法改正などによって現在の基準に合わなくなっている建物があります。

違反建築

工事を行った時点の法令や必要な手続きに適合していない建物については、別の問題になります。

増改築住宅では、この二つを混同せずに確認することが重要です。

確認⑥｜増築部分と元の建物の接合部を見る

増改築住宅の査定では、書類だけでなく実際の建物状態も確認します。

特に確認したいのが、元の建物と増築部分の境目です。

• 屋根のつなぎ目から雨漏りしていないか
• 外壁の接合部に亀裂がないか
• 床に段差や傾きがないか
• 建具が開閉しにくくなっていないか
• 増築部分だけ劣化が進んでいないか
• 柱や壁を大きく変更した形跡がないか

増築した面積が広いこと自体より、現在も住宅として安心して使用できそうかという点が重要になります。

確認⑦｜増改築で使いやすくなった部分も整理する

増改築は必ずしも査定のマイナス材料ではありません。

例えば、

• 狭かったLDKを広げた
• 水回りを使いやすくした
• 収納を増やした
• 高齢者向けにバリアフリー化した
• 耐震補強を行った
• 屋根や外壁を定期的に修繕した

など、住宅としての商品性が改善されていることもあります。

重要なのは、単に「リフォーム済み」と伝えるのではなく、

いつ・どこを・何の目的で工事したのか

を整理して伝えることです。

工事履歴を一覧表にすると査定で説明しやすい

資料が多い場合は、次のような表を作っておくと分かりやすくなります。

正確な年月が分からない場合は、

「平成10年前後」

「祖父が亡くなる前」

「子どもが小学生だった頃」

という程度でも構いません。

分かる範囲から整理していきます。

書類がない家でも査定はできる？

できます。

古い実家では、確認済証や図面、工事契約書などが一切残っていないことも珍しくありません。

その場合でも、まず現在の状態で査定を受け、

• どの資料が不足しているのか
• 追加調査が本当に必要なのか
• 登記を整える必要があるのか
• 中古住宅として売るのか
• 古家付き土地として考えるのか

を整理できます。

査定前に全部直す必要はない

増改築の履歴が複雑だと、

「全部調査して、全部直して、登記も全部整理してから不動産会社へ行かなければならない」

と考えてしまう方がいます。

しかし、売却方法によって必要な対応は変わります。

増改築した家の査定で見られる7つのポイント

ここまでをまとめると、増改築住宅の査定では主に次の点を確認します。

「増築して広くなったから高くなる」

とも、

「増改築した家だから安くなる」

とも一律には言えません。

現在の建物状態と資料、土地条件、市場性を合わせて査定します。

査定を依頼するときに伝えたいこと

増改築住宅の査定を依頼するときは、最初に次のように伝えるとスムーズです。

この段階で、無理にすべてを調べておく必要はありません。

不動産会社へ確認したい5つの質問

1. 現在の建物を中古住宅として評価できますか？
2. 登記と現況に違いはありそうですか？
3. 売却前に確認しておくべき書類は何ですか？
4. 追加の調査や登記が必要になりそうですか？
5. 中古住宅・古家付き土地・更地のどの売り方が現実的ですか？

この5点を確認すると、査定額だけでなく、その後に必要な作業まで整理しやすくなります。

まとめ｜増改築した家は「履歴を整理してから判断する」

増改築を繰り返した家を岡山で売却するときに重要なのは、

「増改築しているから価値が低い」と最初から決めつけないこと

です。

まず、

• 登記事項証明書
• 固定資産税課税明細
• 確認済証・検査済証
• 建築図面
• 増改築時の工事資料
• 修繕・リフォーム履歴

を、残っている範囲で確認します。

資料がなくても査定相談は可能です。

最初に現況を確認し、

「何が分かっていて、何が分からないのか」

を整理するところから始めてください。

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※本記事は2026年9月時点の公表情報等を参考に、増改築住宅の売却・査定について一般的な考え方を整理したものです。建築確認の要否、既存不適格・違反建築の判断、登記の要否等は、建築時期、工事時期、建物の規模・構造、区域、工事内容などによって異なります。具体的な法適合性については岡山市の建築関係窓口や建築士等、建物表題・変更登記については土地家屋調査士等へご確認ください。不動産の査定価格・売却価格は、建物状態、土地条件、法令上の制限、市場動向等によって異なります。