シロアリ被害のある家、岡山でそのまま売れるのか徹底解説

床を歩くと、一部だけフカフカする。押入れの柱をたたくと、なんだか空洞のような音がする。春先に、羽のついた虫が大量に出た——。
「シロアリかもしれない」と気づいたとき、多くの方が最初に思うのは「この家、もう売れないんじゃないか」ということだと思います。実家を相続された方であれば、なおさら重く感じられるはずです。
先に結論をお伝えします。シロアリ被害のある家でも、売ることはできます。ただし「そのまま売る」という言葉には、まったく意味の違う2つのパターンがあり、そこを取り違えると後で大きなトラブルになります。
この記事では、岡山市とその周辺で空き家・中古住宅のご相談をお受けしている不動産会社の立場から、シロアリ被害のある家の売り方を、法律・費用・制度の面から順に整理します。

1．「そのまま売る」には2種類あります

ご相談でいちばん誤解が多いのがここです。

つまり「直さずに売る」こと自体は問題ではありません。問題になるのは「伝えずに売る」ことです。この違いを押さえておけば、この先の話はぐっと分かりやすくなります。

2．隠して売るとどうなるか

2020年4月施行の改正民法により、売主は契約不適合責任を負います。引き渡した物が種類・品質に関して契約の内容に適合していない場合、買主は修補などの追完請求（民法562条）、代金減額請求（563条）、損害賠償請求や契約の解除（564条）ができます。

中古住宅の売買では、売主が個人・買主も個人であれば「契約不適合責任を負わない」という免責特約を付けることも原則として有効とされています。しかし、ここに重要な例外があります。

⚠️ 免責特約があっても、逃げられない場合があります（民法572条）
民法572条は、担保責任を負わない旨の特約をしたときであっても、売主が知りながら告げなかった事実については、その責任を免れることができないと定めています。
「免責にしておいたから大丈夫」と考えて被害を伏せることは、かえって危険です。また、売買契約時に提出する物件状況報告書に、知っている不具合を書かなかった場合も、知りながら告げなかったのと同じように扱われる可能性があります。

一方で、裁判例を見ると、シロアリ被害があれば常に契約不適合になる、というわけでもありません。柱や土台といった構造上重要な部分にまで被害が及び、安心して住むことが難しい状態であれば契約不適合と判断されやすい一方、被害の程度が建物として無価値と言えるほどではなく、売主も被害を認識していなかったケースでは、買主の主張が認められなかった例もあります。築年数や被害の程度、契約時にどこまで説明されていたかによって、判断は分かれます。

📌 仲介会社にも説明・調査の責任が及ぶことがあります
仲介業者に一般的なシロアリ調査義務まではないとされる一方、被害の存在を示唆する具体的な事情を認識していた場合には、買主への説明や調査の義務が生じ、怠れば損害賠償責任を負うことがあると判断された裁判例があります。売主・仲介会社の双方にとって、「分かっていることは書面に残す」のが最も安全です。

3．岡山でシロアリ被害が出やすい理由と、見分けるサイン

日本の住宅に被害を与えるシロアリは、主にヤマトシロアリ、イエシロアリ、アメリカカンザイシロアリの3種です。ヤマトシロアリは北海道北部を除くほぼ全国に分布し、イエシロアリは千葉県以西の温暖な海岸地帯に多いとされています。瀬戸内側に面した岡山は、後者の分布域にも重なる地域です。

なお、羽アリが飛ぶのはあくまで「巣別れ」の時期です。ヤマトシロアリは気温6℃程度でも活動できるとされ、冬でも動きが鈍るだけで完全には止まりません。「春に羽アリを見なかったから大丈夫」とは言い切れない点に注意してください。

✅ 売却前に確認したいシロアリのサイン
・床の一部が沈む、歩くとフカフカする
・柱や壁をたたくと、空洞のような軽い音がする
・基礎や束石に、土でできた細い筋（蟻道）がある
・窓際や玄関に、透明な羽だけが落ちている
・浴室・洗面所・トイレ・玄関まわりなど、水まわりの木部が湿っぽい
・和室の畳がへこむ、ふすまや建具の建て付けが急に悪くなった

💡 空き家は特に進行しやすい
人が住まなくなると換気が止まり、床下に湿気がこもります。シロアリにとっては条件のよい環境になるうえ、誰も気づかないまま進行します。相続してから数年放置していた家で、床下を開けてみて初めて被害が分かる、というのは珍しくありません。

4．費用の目安（駆除費と修繕費は別物です）

ここは混同しやすいところです。「シロアリを退治する費用」と「食われた木を直す費用」はまったく別で、金額の桁も変わります。

駆除・防蟻工事の費用

シロアリ工事の費用は、1階の床面積を基準に計算されるのが一般的です。公開されている料金例を見ると、1㎡あたりおおむね1,300〜3,000円程度、坪単価ではおおむね2,500〜9,000円程度と、工法や業者によって幅があります。1階30坪前後の戸建てであれば、駆除だけならおおむね10万〜25万円程度が一つの目安になります。

木部の補修・交換の費用

被害が土台・大引・根太などの床組に及んでいる場合は、木材の交換や補強が必要になります。範囲によって数十万円から、構造部分に広がっていれば数百万円規模になることもあります。ここは現地を開けてみないと確定しません。

⚠️ 見積もりを比べるときの注意
・単位をそろえる（㎡と坪が混在していると比較できません。坪＝㎡÷3.3で換算）
・薬剤名と工法（バリア工法かベイト工法か）を確認する
・保証年数を確認する。防蟻工事は5年保証が一般的で、保証期間内の再発時に無料で再施工する内容が明記されているかを見てください
・公益社団法人 日本しろあり対策協会の加盟業者かどうかも、判断材料の一つになります
・相見積もりは3社程度が現実的です。極端に安い見積もりは、施工範囲や保証が限定されていることがあります

5．岡山での売り方は、大きく4パターン

このほかに、不動産会社が直接買い取る買取という選択肢もあります。仲介より価格は下がりやすい一方、現況のまま短期間で手放しやすく、契約不適合責任の扱いについても事前に整理しやすいという特徴があります。急いでいる場合や、相続人が多くて合意形成が難しい場合に選ばれることがあります。

📌 岡山の実務感覚として
築年数が経った戸建てを探している買主の多くは、最初からリフォームを前提に見ています。「シロアリ被害あり・駆除済み・保証書あり」という状態は、買主にとって判断しやすい情報です。逆に「よく分からないが古い家」のほうが、敬遠されやすい傾向があります。情報を出すことは、必ずしも不利にはなりません。

6．重要：シロアリ被害は「瑕疵保険」ではカバーされません

中古住宅の売買では、既存住宅売買瑕疵保険という制度があります。構造耐力上主要な部分や、雨水の浸入を防止する部分を対象に、引渡し後に見つかった瑕疵の補修費用をまかなえる保険です。

ただし、シロアリについては注意が必要です。住宅瑕疵担保責任保険協会のQ&Aでは、地震や台風などの自然災害、シロアリ被害、建物の劣化等については支払いの対象にならないと案内されています。

⚠️ 雨漏りとは扱いが違います
「雨漏りを直して瑕疵保険に加入し、買主の安心材料にする」という進め方は有効ですが、同じ発想はシロアリには使えません。加えて、保険の加入には建築士による検査への適合が必要で、蟻害があれば検査の段階で不適合になる可能性が高くなります。
シロアリについては、保険ではなく「駆除業者の5年保証」と「正確な告知」が、買主に安心してもらうための現実的な手段になります。

7．岡山市の制度で使えるもの・使いにくいもの

使いやすい：空き家診断（劣化診断）

岡山市の空家等適正管理支援事業（空き家診断）では、国土交通省の既存住宅インスペクション・ガイドラインに則した劣化診断が6万円（定額）で補助されます。昭和56年5月31日以前に着工した木造住宅については、耐震診断が8万円（200㎡以下・一般診断／定額）、200㎡を超える場合は8万8千円を上限に補助されます。床下も含めた現況を客観的に把握したいとき、まず検討したい制度です。

使いにくい：リフォーム補助（シロアリ工事単体では対象外になりやすい）

岡山市の空家等適正管理支援事業（リフォーム）は、補助率が工事費の3分の1、上限60万円ですが、対象は「耐震改修等」「バリアフリー改修」「省エネルギー改修」のいずれかを含むリフォーム工事で、経費の合計額が60万円以上のものとされています。シロアリ駆除だけ、床の張り替えだけ、という工事はそのままでは対象になりにくい点にご注意ください。耐震改修とあわせて床組を直すなど、工事の組み立て方によって扱いが変わります。

条件が限定される：除却（解体）補助

除却の補助は補助率3分の1、除却工事の上限60万円（応急措置のみは上限10万円）ですが、対象は空家法の規定による「特定空家等」で、勧告を受けたものは除かれます。「シロアリ被害がある空き家」というだけでは対象にならないことが多くあります。

💡 共通のルール：先に工事を発注しないこと
いずれの制度も事前相談が必要で、予算に達し次第受付終了とされています。令和8年度の申請受付は令和8年5月1日から12月18日まで（リフォームのうち昭和56年5月31日以前着工の建物は11月30日まで）です。
内容・金額・期間は年度ごとに変わりますので、必ず岡山市 都市整備局 住宅・建築部 建築指導課 空家対策推進室（086-803-1410）にご確認ください。

8．知っておくと差が出る「雑損控除」

意外と知られていませんが、シロアリ被害は税法上「災害」として扱われます。国税庁の質疑応答事例では、シロアリによる被害は所得税法施行令第9条に規定する「害虫……その他の生物による異常な災害」に該当し、修繕に要した費用およびシロアリを駆除するための費用は雑損控除の対象となると示されています。

⚠️ ただし「予防」は対象外です
同じ事例で、シロアリ被害を事前に防止するための費用、および駆除とともに行う予防のための費用は、雑損控除の対象とならないとされています。
現在は駆除と予防をまとめて行う工事が主流のため、控除を検討する場合は、見積書・領収書を「駆除分」と「予防分」に分けて発行してもらうことが実務上のポイントになります。工事を依頼する時点で業者に伝えてください。

🔎 空き家の場合は判断が変わることがあります
雑損控除は、原則として生活に通常必要な資産についての制度です。誰も住んでいない空き家や別荘的に使っている家屋については、適用の可否が変わり得ます。相続した空き家のケースでは、必ず所轄の税務署または税理士にご確認ください。当社が個別の税務判断を行うことはできません。

9．売却前の進め方（チェックリスト）

1. 床下の状態を確認する。床下点検口からの目視だけでも手がかりになりますが、ご自身で床下に潜るのは避けてください
2. 調査は「営業とセットの無料点検」と「第三者の診断」を使い分ける。駆除業者の無料点検は手軽ですが、売却の判断材料としては、インスペクション（現況検査）のほうが客観的です
3. 駆除の見積もりを複数取る（単位・薬剤・工法・保証年数をそろえて比較）
4. 「駆除した場合」「しない場合」の2パターンで査定を取る
5. 物件状況報告書の材料をそろえる（発見時期、症状、過去の駆除歴、保証書の有無）
6. 相続が絡む場合は、名義と相続人の確認を先に済ませる

✅ 今日からできること
・床のきしみや沈みがある場所を写真に撮っておく
・過去にシロアリ工事をした記録（保証書・領収書）が残っていないか探す
・床下点検口の場所を確認しておく（多くは洗面所や台所の下にあります）
・押入れや床下収納を開けて、換気をしておく

まとめ

シロアリ被害のある家は、岡山でも売れます。ただし「隠してそのまま」ではなく、「伝えたうえで現況のまま」が前提です。

判断の順番は、①記録する → ②床下の状態を確認する → ③駆除費と修繕費を分けて見積もる → ④「駆除した場合」「しない場合」の査定を比べる。このうえで、現況渡し・駆除して売る・補修して売る・土地として売る、のどれを選ぶかを決めれば、後から揉める可能性はかなり下げられます。

そして、迷っているあいだにも被害は進みます。決めていない段階でこそ、一度状況を見てもらう価値があります。

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