「住宅ローンの返済が苦しい。家を手放すしかないのかな」
「売るとしても、家族でどこに住めばいいのか分からない」

住宅ローンの悩みは、家族にも相談しにくく、ひとりで抱え込んでしまいがちです。でも、早めに動けば、選べる方法は多くなります。

家を売ることと、次の住まいを見つけることは、本来ひとつながりの話です。この記事では、岡山市で任意売却などの売却と、住み替え先の賃貸探しをまとめて相談する方法を、売買と賃貸の両方を扱う不動産会社の立場から整理します。

結論：「売る」と「住む」は同じ窓口で段取りを合わせると進めやすくなります

• 返済が苦しいときの選択肢は、返済方法の変更、通常の売却、任意売却、リースバックなどがあり、延滞の状況によって選べる方法が変わります。
• 家を売る場合は、売却の引渡し日と、住み替え先の入居日を合わせる必要があります。売却と賃貸を別々の会社で進めると、日程や資金の計算がずれやすくなります。
• 延滞がある場合は、住み替え先の賃貸審査にも影響することがあるため、売却を考え始めた段階で住み替え先の見通しも立てておくと安心です。
• まずは返済中の金融機関への相談と、家がいくらで売れそうかの確認から始めましょう。

状況別｜考えられる選択肢

住宅金融支援機構（フラット35など）では、返済が難しくなったときに「返済期間の延長」「一定期間の返済額の減額」「ボーナス返済の見直し」などの返済方法の変更について、返済中の金融機関で相談を受け付けていると案内しています（2026年9月19日確認）。他の金融機関の住宅ローンも、まずは借入れ先に相談しましょう。延滞前の相談については、収入が減って住宅ローンを払えない！岡山市で延滞前に相談すべきことで詳しく解説しています。

任意売却とは

任意売却は、ローンの残りが売却価格より多い場合に、金融機関などの同意を得て家を売る方法です。競売よりも、売却の時期や引越しの日程について話し合いの余地があることが多いとされています。ただし、売却しても残ったローンの返済は続きます。流れや注意点は、住宅ローン滞納で家はいつ競売？岡山市で任意売却までの流れを解説をご覧ください。

リースバックを考えるときの注意

家を売ったあと、家賃を払って住み続ける「リースバック」という方法もあります。ただし、家賃が払えなくなる、契約の更新ができないなどのトラブルについて、国民生活センターが注意を呼びかけています。内容を十分に確認してから検討しましょう（リースバック契約の注意点）。

売却と住み替えを「まとめて」相談するメリット

1. 日程を合わせやすい：売却の引渡し日と、賃貸の入居日を一緒に調整できます。家を出る日と入る日がずれると、仮住まいや家賃の二重払いが発生することがあります。
2. お金の計算が一度にできる：売却で残る金額（または残るローン）と、賃貸の初期費用・引越し代を一緒に計算できます。
3. 賃貸審査の見通しを先に立てられる：延滞の有無によって、申し込める保証会社や物件が変わります。売却の方針と並行して、住める部屋の見通しを立てられます。
4. 家族の条件を一度に伝えられる：子どもの学区、通勤、駐車場などの条件を、売却と住み替えの両方の担当に何度も説明する必要がありません。

数字で考える｜売却と住み替えの資金計画

金額は考え方を示すための仮の数字です。実際の売却価格は査定で、ローンの残りは返済予定表で確認しましょう。

売却から引越しまでの段取り

1. 今の状況を整理する：ローンの残り、延滞の有無、届いている書類を確認します。
2. 返済中の金融機関に相談する：返済方法の変更ができるか、売却する場合の進め方を確認します。
3. 家の売却価格の目安を確認する：査定を受け、ローンの残りと比べます。
4. 方針を決める：返済を続けるか、通常の売却か、任意売却かを決めます。
5. 住み替え先の条件を整理する：家賃の上限、地域、間取り、学区、駐車場などを決めます。
6. 売却活動を始める：任意売却の場合は、金融機関などの同意を得ながら進めます。
7. 住み替え先に申し込む：売却の見通しが立った段階で、入居日を合わせて申し込みます。
8. 引渡しと引越し：売却の引渡しと、賃貸の入居を同じ時期に行います。

住み替え先の賃貸審査で気をつけること

• 延滞前に売却する場合：信用情報に延滞の記録がなければ、通常の審査を受けられることが多いです。早めに動くほど、住み替え先の選択肢も広がります。
• 延滞や保証会社の立替えがあった場合：信用情報に記録が残ることがあり、信用情報を確認する保証会社の審査では影響が出る可能性があります。信用情報を確認しない保証会社を使う物件を中心に探す方法があります（信販系と独立系保証会社の違い）。
• 任意売却後にローンの残りを返す場合：その返済額を差し引いて、無理のない家賃を決めましょう。
• 家族で住み替える場合：実際に一緒に住む家族が契約者になる考え方もあります。ただし、住まない人の名前を借りる「名義貸し」は避けてください。

相談のときに準備したい書類・情報

• 住宅ローンの返済予定表、金融機関から届いた書類（督促状・通知など）
• 家の登記に関する書類（権利証・登記識別情報など）、固定資産税の通知書
• 家を買ったときの売買契約書や図面（あれば）
• 収入が分かる書類、ほかの借入れの状況
• 家族構成、子どもの学校、駐車場の台数など住み替え先の条件

避けた方がよい行動

• 督促や通知を開けずに放置する：選べる方法が少なくなってしまいます。
• カードローンなどで住宅ローンの返済を続ける：借金が増えて、かえって苦しくなるおそれがあります。
• 「必ず高く売れる」「ずっと住み続けられる」といった話をうのみにする：条件や契約内容を必ず確認しましょう。
• 売却の日程だけ決めて、住み替え先を後回しにする：引渡し日までに住む場所が決まらないおそれがあります。

夫婦の共有名義や連帯債務になっている場合、離婚が関係する場合、ほかにも借入れがある場合などは、弁護士・司法書士などの専門家にもご相談ください。弊社は法律の判断や、債務の減額などの交渉の代理を行うことはできません。

よくある質問

Q. 延滞する前でも相談できますか？

A. はい。延滞する前の方が選べる方法が多く、住み替え先の賃貸審査にも影響が出にくいため、早めのご相談をおすすめします。

Q. 任意売却をしたら、次の部屋は借りられますか？

A. 延滞や保証会社の立替えの記録が信用情報に残ることがありますが、信用情報を確認しない保証会社を使う物件などで、借りられる可能性はあります。結果は物件や保証会社によって異なります。

Q. 売却と賃貸探しを同じ会社に頼むメリットは何ですか？

A. 売却の引渡し日と入居日、売却で残るお金と初期費用を一緒に考えられるため、日程や資金の計画がずれにくくなります。

Q. 家を売っても住宅ローンが残る場合はどうなりますか？

A. 残ったローンの返済は続きます。返済方法は金融機関などとの話し合いになります。その返済額も含めて、住み替え先の家賃を考えましょう。

Q. 子どもの学区を変えずに住み替えられますか？

A. 同じ学区内で条件に合う賃貸があるかどうかを、売却の相談と並行してお探しします。学区内の物件が少ない場合は、間取りや築年数の条件を見直す方法もあります。

Q. 家族に知られずに相談できますか？

A. ご相談いただくこと自体は可能です。ただし、共有名義の場合や、家族で住み替える場合は、いずれ家族の同意や話し合いが必要になります。進め方も一緒に考えます。

まとめ

• 住宅ローンの返済が苦しいときは、延滞の状況によって選べる方法が変わります。まずは金融機関への相談と、売却価格の確認から始めましょう。
• 家を売る場合は、売却の引渡し日と住み替え先の入居日、売却で残るお金と初期費用を一緒に考えることが大切です。
• 延滞がある場合は、住み替え先の賃貸審査にも影響するため、売却を考え始めた段階で住み替え先の見通しを立てましょう。

住宅ローンの悩みは、とても重く感じるものです。でも、早めに相談すれば、家族の暮らしを守る方法は見つけやすくなります。ミニクルホームでは、ご自宅の売却と住み替え先の賃貸探しを、まとめてご相談いただけます。相談だけでも大丈夫です。

※住宅金融支援機構の返済方法の変更に関する内容は、2026年9月19日時点の公開情報を確認したものです。本記事の金額は考え方を示すための仮の数字です。本記事は一般的な情報提供を目的としたもので、法律上の判断を行うものではありません。債務の整理や法的な手続きについては、弁護士・司法書士、法テラスなどの専門窓口にご相談ください。