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岡山で「訳あり物件」を売りたい方へ｜査定で伝えるべきこと

Q: 親が家で亡くなったのですが、これは告知が必要ですか？

亡くなり方によります。老衰や病死などの自然死は原則として告知不要とされています。一方、特殊清掃を要した場合などは告知が必要とされることがあります。判断が難しいため、具体的な状況を不動産会社に伝えて相談するのが確実です。

Q: 訳あり物件だと、どのくらい安くなりますか？

事情の種類や程度、立地、買い手の需要によって変わるため一概には言えません。心理的瑕疵の影響は物件や地域によって差が大きく、法的・物理的瑕疵は修繕費や再建築の可否によります。正確な影響は事情を伝えたうえでの査定で確認するのがおすすめです。

Q: 査定のとき、事情を話すのが気が引けます。

事情を伝えることは適切な売却のために必要なことです。不動産会社はこうした物件を扱うことに慣れており、事情に配慮して対応します。隠して後でトラブルになるより、最初に伝えるほうが結果的にご自身を守ることにつながります。

「うちの物件は、ちょっと事情があって……こういう家でも売れるのだろうか」「査定のとき、どこまで話せばいいの？」——岡山市内で、何らかの事情を抱えた物件を売ろうとされている方から、こうしたご相談をいただきます。

「訳あり物件」と聞くと、事故物件を思い浮かべる方が多いかもしれませんが、実は訳あり物件にはいくつかの種類があり、それぞれ査定で伝えるべきことが違います。そして、どの種類であっても共通して大切なのが、「隠さずに伝えること」です。この記事では、訳あり物件の種類ごとに、査定で何を伝えるべきかを、配慮をもって整理します。事情のある物件でも、正しく進めれば売却は可能です。

先に結論

訳あり物件は、大きく「心理的」「物理的」「法的」「環境的」の4種類に分けられます。査定では、その事情を正直に伝えることが何より大切です。隠して売ると、後で契約不適合責任を問われ、かえって大きなトラブルと損失につながります。どんな事情でも、伝えたうえで適切に売る方法があります。まずは安心してご相談ください。

「訳あり物件」には4つの種類がある

訳あり物件とは、何らかの事情で、買い手が敬遠したり、通常より価格が抑えられたりする物件の総称です。その事情は、大きく次の4種類に分けられます。ご自身の物件がどれに当たるかで、査定で伝えるべきことが変わります。

種類	主な内容
心理的瑕疵	過去に人の死（自殺・他殺・特殊清掃を伴う孤独死など）があった、いわゆる事故物件
物理的瑕疵	雨漏り、シロアリ、傾き、耐震性不足など、建物・土地の物理的な欠陥
法的瑕疵	再建築不可、違法建築、境界未確定など、法律・規制上の問題
環境的瑕疵	近隣の騒音・悪臭、嫌悪施設の存在など、周辺環境の問題

種類①｜心理的瑕疵（いわゆる事故物件）

過去に人の死があった物件

心理的瑕疵とは、建物や土地そのものに物理的な欠陥はないものの、過去の出来事によって、買い手が心理的な抵抗を感じる可能性がある物件です。いわゆる「事故物件」がこれにあたり、室内での自殺・他殺・特殊清掃を伴う孤独死などが代表例です。

ご家族を亡くされた物件の売却は、つらいものです。
心理的瑕疵のある物件を売られる方の中には、ご家族を亡くされて、その家をどうするか悩まれている方も多くいらっしゃいます。まずは、その事情に配慮しながらご相談をお受けします。こうした物件でも、それを承知のうえで購入される方はいらっしゃいますし、専門の買取という選択肢もあります。「こんな家は売れない」とお一人で抱え込まず、まずはご相談ください。

心理的瑕疵の告知について

心理的瑕疵は、原則として買い手に伝える必要があります。何をどこまで伝えるべきかについては、2021年10月に国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表し、判断の目安が示されました。

	取扱いの目安
告知が必要とされる例	物件内での自殺・他殺、特殊清掃を要した孤独死など
原則告知不要とされる例	老衰・病死などの自然死、日常生活での不慮の事故（転倒など）で特殊清掃を要しないもの

ただし、これはあくまで一般的な目安です。賃貸では発生から概ね3年が告知の目安とされる一方、売買では明確な年数基準はなく、事案の重大性や社会的な影響などによって個別に判断されます。判断が難しい部分が多いため、具体的なケースは不動産会社や専門家にご相談ください。

種類②｜物理的瑕疵（建物・土地の欠陥）

雨漏り・シロアリ・傾きなど

物理的瑕疵は、雨漏り、シロアリ被害、建物の傾き、耐震性の不足など、建物や土地に物理的な欠陥があるものです。これらは、修繕して売る・現況のまま売るなど、状況に応じた売り方があります。それぞれの対処については、関連記事で詳しく解説しています。

物理的瑕疵も、把握しているものは必ず査定で伝える必要があります。伝えたうえで、修繕費を見込んだ価格にする、現況のまま売るなどの方法をとります。

種類③｜法的瑕疵（法律・規制の問題）

再建築不可・違法建築・境界未確定など

法的瑕疵は、再建築不可、違法建築、境界が確定していないなど、法律や規制の面で問題を抱えた物件です。これらは、買い手の住宅ローンや、建て替えの可否に関わるため、価格に影響します。

法的瑕疵も、査定で正確に伝える必要があります。再建築不可なら古家付きで売る、境界が未確定なら確定を検討するなど、状況に応じた進め方があります。

種類④｜環境的瑕疵（周辺環境の問題）

騒音・悪臭・嫌悪施設など

環境的瑕疵は、物件自体には問題がなくても、周辺環境に起因して生活に支障が出る可能性があるものです。鉄道や幹線道路の騒音・振動、工場からの悪臭、近隣の嫌悪施設などが該当します。何を問題と感じるかは人によって異なりますが、買い手の判断に影響する可能性がある事項は、伝えておくことが大切です。

すべてに共通｜査定で最も大切なのは「隠さないこと」

事情を隠して売ることは、絶対に避けてください。
どの種類の訳あり物件であっても、把握している事情を隠して売却し、後で買い手に発覚した場合、売主は「契約不適合責任」を問われる可能性があります。買い手から、損害賠償、代金の減額、契約解除などを求められることがあり、隠したことでかえって大きな損失につながります。「言わなければ分からない」ではなく、「伝えたうえで、それでも買いたい人に売る」——これが、訳あり物件を安全に売る唯一の方法です。正直に伝えることが、結果的に売主を守ります。

だからこそ、査定の際には、思い当たる事情をありのままに伝えてください。それによって、不動産会社は正しい査定と、その物件に合った売り方を提案できます。事情を伝えることは、恥ずかしいことでも、不利になることでもありません。適切な売却への第一歩です。

訳あり物件でも、売る方法はある

訳あり物件は、通常の物件より価格が抑えられる傾向はありますが、売れないわけではありません。次のような売り方があります。

事情を承知の買い手に売る：心理的瑕疵を気にしない方、価格を重視する方、リフォーム前提の方など、事情を承知で購入する層がいます。
専門の買取を利用する：訳あり物件を専門に扱う買取業者もあります。早く確実に手放したい場合の選択肢です。
価格を調整して売る：事情を織り込んだ価格にすることで、買い手が見つかりやすくなります。

どの方法が向くかは、事情の種類や、早さ・価格のどちらを優先するかによって変わります。まずは査定で、その物件に合った売り方を相談するのがおすすめです。

まず、事情を含めてご相談を

訳あり物件の売却は、その事情の種類によって、査定で伝えるべきことも、売り方も変わります。そして、何より大切なのは、事情を隠さずに伝えることです。隠して売ってトラブルになるより、伝えたうえで適切に売るほうが、はるかに安全で、結果的に損をしません。

「こんな事情のある家、相談していいのだろうか」と迷われるかもしれませんが、どうぞ安心してご相談ください。事情に配慮しながら、その物件に合った売り方をご提案します。査定は無料ですし、どんな事情のある物件でも受けられます。お一人で抱え込まず、まずはお声がけください。

よくある質問

Q. 事故物件でも、本当に売れるのでしょうか？

売れる可能性は十分にあります。心理的瑕疵を気にしない買い手や、価格を重視する買い手、専門の買取業者などがあります。ただし、事情は正しく告知する必要があります。隠さず伝えたうえで、それを承知で購入される方に売るのが、安全な進め方です。

Q. 親が家で亡くなったのですが、これは告知が必要ですか？

亡くなり方によります。老衰や病死などの自然死は、原則として告知不要とされています。一方、特殊清掃を要した場合などは、告知が必要とされることがあります。判断が難しいため、具体的な状況を不動産会社にお伝えいただき、ご相談いただくのが確実です。

Q. 訳あり物件だと、どのくらい安くなりますか？

事情の種類や程度、立地、買い手の需要によって変わるため、一概には言えません。心理的瑕疵の影響は物件や地域によって差が大きく、法的・物理的瑕疵は修繕費や再建築の可否によります。正確な影響は、事情を伝えたうえでの査定で確認するのがおすすめです。

Q. 査定のとき、事情を話すのが気が引けます。

お気持ちはよく分かりますが、事情を伝えることは、適切な売却のために必要なことです。不動産会社は、こうした物件を扱うことに慣れており、事情に配慮して対応します。隠して後でトラブルになるより、最初に伝えていただくほうが、結果的にご自身を守ることにつながります。

どんな事情のある物件でも、まずは安心してご相談ください。
岡山市周辺の空き家について、無料で査定・ご相談を承っています。事情に配慮して対応します。

LINEで相談する 086-239-3296 に電話する

※本記事は当社の実務経験および公表情報にもとづき、一般的な考え方を整理したものです（2026年8月時点）。掲載している内容はあくまで一般的な目安であり、実際の告知の要否・価格への影響・売却の成否は物件の状況により異なります。心理的瑕疵の告知や国土交通省のガイドラインの適用、契約不適合責任などは個別の事情によって判断が異なるため、具体的なケースは不動産会社や弁護士などの専門家にご確認ください。掲載している関連記事のURLは公開時の実際のリンクにあわせてご確認・修正のうえご利用ください。

Customer Voice

お客様の声

Googleマップへ寄せられたミニクルホームのお客様の声を、プライバシーに配慮して一部抜粋・匿名化してご紹介します。

正直な物件説明 ★★★★★

まさに正直不動産。注意点まで教えてくれました

まさに正直不動産。気になっていた物件について、事故物件であることや管理面の注意点なども教えてくれました。安心して物件探しを任せられました。

ご利用者A様

Googleマップの口コミより一部抜粋
入居・退去の対応 ★★★★★

入居時も退去時も丁寧に対応してくれました

入居時も退去時も丁寧に対応してくださり助かりました。 LINEでの対応も文字に残るので、電話だけより確認しやすいです。

ご利用者B様

Googleマップの口コミより一部抜粋
難しい条件の部屋探し ★★★★★

難しい条件でも迅速かつ柔軟に対応

難しい条件の中、迅速かつ柔軟な対応で、ようやく住めるところが見つかりました。不安なこともLINEで相談できて助かりました。

ご利用者C様

Googleマップの口コミより一部抜粋
遠方からの引越し ★★★★★

遠方からの引越しも丁寧にサポート

遠方からの引越しで分からないことだらけでしたが、何から何まで丁寧に対応してくださり、本当に助かりました。

ご利用者D様

Googleマップの口コミより一部抜粋
地域情報・物件提案 ★★★★★

土地の事情も分かり、納得して決められました

難しい条件での物件探しでしたが、多数の物件をご案内いただき、納得して決めることができました。土地の事情も参考になりました。

ご利用者E様

Googleマップの口コミより一部抜粋
親身な対応 ★★★★★

借りる側の目線で考えてくれました

借りる側の目線で考えてくださるので有り難かったです。気さくな不動産屋さんで、希望もお願いしやすく助かりました。

ご利用者F様

Googleマップの口コミより一部抜粋