親御さんが亡くなられてから、実家をどうするか決められないまま時間が過ぎている。 そういう方は本当に多いです。

「片付けに行くたびに気持ちが重くなる」 「兄弟と話し合わないといけないのは分かっているけれど、言い出しにくい」 「売るにしても、まだ心の整理がついていない」

どれも自然な感情だと思います。急かすつもりはありません。

ただ、ひとつだけお伝えしておきたいことがあります。 相続した空き家の売却には、税金の面で「使える期限」があります。 そしてその期限が、いま多くの方にとって現実的な残り時間になってきています。

この記事では、岡山市で実家を相続された方に向けて、期限のしくみと、そこから逆算した現実的なスケジュールを整理します。「今すぐ売りましょう」という話ではなく、**「いつまでに何を決めておけば選択肢が残るか」**を知っていただくための記事です。

結論：制度が使えるのは2027年12月31日までの売却分

相続した空き家を売ったときに、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例があります。正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」といいます。

この特例が適用されるのは、平成28年4月1日から令和9年（2027年）12月31日までの間に売却したものとされています。

ここで大事なのが、「売却した」の意味です。契約日ではなく、引き渡し（決済）まで完了している必要があると考えて動くのが安全です。

不動産は、売りに出してから買主が決まり、契約して決済まで進むのに、おおむね3〜6か月かかります。岡山市内の中古戸建や空き家であれば、価格設定によってはもう少しかかることもあります。

つまり、2027年12月31日から逆算すると、媒介契約を結んで販売を始める実務的なラインは2027年の春ごろということになります。

「まだ1年以上ある」と感じられたかもしれません。ですが、相続登記が済んでいなかったり、兄弟間の話し合いがこれからだったりすると、その1年はあっという間になくなります。

あなたの期限はいつですか｜2つの期限のうち早いほうが適用されます

この特例には、期限が2つあります。どちらか早いほうが、あなたの期限になります。

① 相続が始まった日から3年を経過する日の属する年の12月31日 ② 制度そのものの適用期限である2027年12月31日

言葉だけだと分かりにくいので、相続した年ごとに整理します。

注目していただきたいのは下の3行です。

2025年や2026年に相続された方は、本来なら3年の猶予があるはずなのに、制度の期限のほうが先に来てしまいます。 「相続してまだ半年だから大丈夫」と思っていると、実は使える期間が一番短い、という逆転が起きています。

そして2023年に相続された方は、残りおよそ4か月です。今から売り出して年内の決済を目指すのは、正直かなり厳しいスケジュールです。この場合は、無理に間に合わせようとして安く手放すより、控除なしで売った場合の手取りを試算したうえで、落ち着いて判断されるほうが結果的に損が少ないこともあります。

使えるかどうかの7つのチェックポイント

期限内であっても、条件を満たさなければ適用されません。ご自宅の状況と照らし合わせてみてください。

① 昭和56年5月31日以前に建築された家屋か いわゆる旧耐震基準の建物が対象です。建築時期は登記事項証明書や固定資産税の課税明細で確認できます。

② マンションなどの区分所有建物ではないか 区分所有登記がされている建物は対象外とされています。基本的に戸建てが対象です。

③ 亡くなる直前、被相続人が一人で住んでいたか 同居のご家族がいた場合は原則として対象外です。ただし、要介護認定などを受けて老人ホーム等に入居されていた場合も、一定の要件を満たせば対象になり得るとされています。ここは判断が分かれやすいところなので、必ず確認が必要です。

④ 相続してから売るまで、空き家のままだったか これが最も多い落とし穴です。相続後に人に貸した、駐車場にした、相続人が住んだ、といった場合は対象外になるとされています。「空き家のままだともったいないから、とりあえず貸そうか」という判断が、結果的に数百万円の控除を失わせることがあります。貸す前に一度ご相談ください。

⑤ 売却代金が1億円以下か 岡山市内の一般的な戸建てであれば、まず問題になりません。

⑥ 耐震改修をするか、取り壊すか 耐震基準を満たしていない家屋は、耐震改修をしてから売るか、取り壊して土地として売る必要があります。ただし2024年1月1日以降の売却分からは、売却後、翌年2月15日までに買主が耐震改修または取り壊しを行った場合でも対象になり得るとされています。これは実務上とても大きな変更です（後述します）。

⑦ 確定申告をするか この特例は自動では適用されません。売った翌年の確定申告が必要です。あわせて、物件の所在する市区町村が発行する**「被相続人居住用家屋等確認書」**が必要になります。岡山市内の物件であれば岡山市に申請します。交付までにおおむね2週間程度かかるとされ、確定申告の時期は窓口が混み合ってさらに時間がかかることもあります。売却後は早めに動いてください。

金額で見るとどれくらい違うのか

抽象的な話だと実感が湧きにくいので、簡単な例で計算してみます。

前提

• 昭和50年築の木造戸建て、岡山市北区
• 売却価格：1,200万円
• 取得費：購入時の契約書が見つからないため、売却価格の5%（60万円）で計算
• 譲渡費用：仲介手数料およそ46万円＋解体費130万円＋その他 ＝ およそ180万円

譲渡所得の計算 1,200万円 −（60万円＋180万円）＝ 960万円

相続で取得した不動産は、亡くなった方の取得時期を引き継ぐため、通常は長期譲渡所得（税率20.315%）として扱われます。

差はおよそ195万円。 手取りで200万円近く変わる計算になります。

なお、家屋と敷地を相続または遺贈で取得した相続人が3人以上の場合は、令和6年1月1日以後の売却について、控除額が1人あたり2,000万円になるとされています。

※上記はあくまで概算の目安です。取得費の資料が見つかるかどうか、他の所得の状況、譲渡費用の内訳などで税額は変わります。実際の税額の判断は税理士または税務署にご確認ください。 当社は税務の判断を行うことはできません。

2027年12月31日から逆算したスケジュール

ここが本題です。ゴールの日から逆に引いていきます。

いま2026年9月です。 上の表を見ていただくと分かる通り、余裕があるように見えて、実は今年中に相続登記を終わらせておく必要があるというのが現実的な線です。

そして、多くの方がここで止まります。

相続登記が終わっていないと、そもそも売れません

これは税金の話より前の、大前提です。亡くなった方の名義のままでは、不動産を売ることはできません。

しかも2024年4月1日から、相続登記は義務になりました。不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に登記の申請をする必要があり、正当な理由なく怠った場合は10万円以下の過料の対象になるとされています。

さらに重要なのが、2024年4月1日より前に発生した相続も対象になるという点です。この場合の期限は2027年3月31日とされています。

「祖父名義のまま何十年も放置している土地がある」というケースも対象です。岡山市内でも、名義が二代前で止まっている物件は珍しくありません。

相続登記にかかる時間の目安

戸籍を出生までさかのぼって集める必要があり、相続人が全国に散らばっていると、書類のやり取りだけで数か月かかります。

売却の期限から逆算すると、相続登記は2026年内、遅くとも2027年の早い時期に終わらせておきたいところです。 登記の手続きは司法書士の業務になりますので、まだの方は早めに相談されることをおすすめします。ご希望があれば、当社から地元の司法書士をご紹介することもできます。

岡山市の補助金にも期限があります

売却の前に取り壊しや片付けが必要な場合、岡山市の補助制度が使える可能性があります。こちらにも申請期限があります。

注意点が3つあります。

1. 必ず事前相談が必要です。 相談なしで進めると対象外になります。
2. 予算に達した時点で受付が終了します。 期限まで残っていても締め切られることがあります。
3. 着工してからでは申請できません。 解体業者に発注する前に相談してください。

制度の内容や金額は年度によって変わりますので、必ず岡山市の担当窓口で最新の内容をご確認ください。

「解体してから売る」か「そのまま売る」か

旧耐震の家屋は、耐震改修か取り壊しが必要とされてきました。解体費は建物の規模にもよりますが、木造戸建てで100万〜200万円程度かかることが多く、売れる前に先払いするのは大きな負担でした。

ここが2024年1月1日以降の売却分から変わりました。売却後、翌年2月15日までに買主が取り壊しや耐震改修を行った場合も、特例の対象になり得るとされています。

つまり、解体費を売主が先に負担しなくても、特例が使える可能性が出てきたということです。

ただし実務としては注意が必要です。

• 買主が期限までに確実に実行してくれる保証が必要です。売買契約の条項として明記しておかないと、後から「やってもらえなかった」では取り返しがつきません
• 更地にして売る場合、固定資産税の住宅用地特例が外れるため、年をまたぐと翌年の固定資産税が上がる可能性があります
• 一方で、更地のほうが買主が付きやすい地域もあります

どちらが有利かは、物件の立地・状態・買主層によって変わります。この判断は査定の段階で一緒に整理させてください。

期限が延長される可能性について

正直にお伝えします。この特例は、もともと2023年（令和5年）12月31日までとされていたものが、税制改正によって2027年（令和9年）12月31日まで延長された経緯があります。

ですので、再び延長される可能性はゼロではありません。

ただ、延長は決まっていません。そして、延長を期待して待った結果、期限が来てしまったときに失うのは数百万円です。「延長されたらラッキー」くらいに考えて、期限内に間に合う前提で動いておくほうが安全だと考えています。

まとめ

• 空き家の3,000万円特別控除が使えるのは、2027年12月31日までの売却分とされています
• 「相続から3年を経過する日の属する年の12月31日」と「2027年12月31日」の早いほうが期限です
• 決済まで3〜6か月かかるため、販売開始は2027年春が実務的なライン
• その前に相続登記が必要です。名義が古いままなら、今年中に着手を
• 相続後に貸したり住んだりすると対象外になる可能性があります。判断前にご相談ください
• 岡山市の補助制度は事前相談が必須で、予算到達で締め切られます
• 税務の判断は税理士・税務署、登記は司法書士の領域です。当社は不動産の実務面でお手伝いします

最後に。実家の売却は、数字だけの話ではないと思っています。ご家族との思い出がある場所を手放す決断には、時間がかかって当然です。期限があるとお伝えしましたが、焦って決めなければならないものでもありません。 「今どういう選択肢があるのか」だけ知っておいて、判断はご自身のペースで。それで十分だと思います。

4. よくあるご質問

Q1. 相続してから3年以上経っています。もう使えませんか。 相続が始まった日から3年を経過する日の属する年の12月31日を過ぎていれば、この特例は使えないとされています。ただし、特例が使えないことと「売れない」ことは別です。控除なしでの手取り試算をしたうえで、売却・賃貸・管理継続のどれが良いかを考えるほうが建設的です。試算はお手伝いできます。

Q2. 兄弟3人で相続しました。控除はどうなりますか。 令和6年1月1日以後の売却で、家屋と敷地を相続または遺贈で取得した相続人が3人以上の場合は、控除額が1人あたり2,000万円になるとされています。人数によって変わりますので、具体的な金額は税理士か税務署にご確認ください。

Q3. 母は亡くなる前、老人ホームに入っていました。対象外ですか。 一定の要件を満たせば対象になり得るとされています。要介護認定を受けて入所していたこと、入所直前まで居住していたこと、その後に事業・貸付け・他の方の居住に使われていないことなどが確認されます。判断が分かれやすい部分なので、早めに確認されることをおすすめします。

Q4. すでに人に貸してしまっています。 相続してから売るまでの間に貸付けに使われた場合は、原則として対象外とされています。ただし他の特例が使える可能性もありますので、諦める前に一度税務署か税理士にご確認ください。

Q5. 実家がマンションです。 区分所有登記がされている建物は対象外とされています。ただしマンションには別の売却上の利点もありますので、売却自体のご相談は承っています。

Q6. 被相続人居住用家屋等確認書はどこでもらいますか。 物件が所在する市区町村です。岡山市内の物件であれば岡山市に申請します。交付までおおむね2週間程度、確定申告の時期は1か月以上かかることもあるとされています。申請書の様式は、耐震基準に適合する家屋として売った場合、取り壊してから売った場合、買主が後から取り壊す場合で分かれています。ご自身のケースがどれに当たるかも含めて、ご相談いただければ整理をお手伝いします。

Q7. 相続登記をしていません。何から始めればいいですか。 まず、登記事項証明書で現在の名義を確認するところからです。二代前の名義のままだと、相続人の人数が一気に増えることがあります。相続人の確定には戸籍の収集が必要で、ここに時間がかかります。司法書士へのご相談が必要な段階ですが、「まず何を調べればいいのか」の整理はご一緒できます。

Q8. まだ売ると決めたわけではありません。それでも相談していいですか。 もちろんです。むしろその段階でのご相談が一番役に立ちます。売る・貸す・管理して持ち続けるのそれぞれで、費用と手取りがどう変わるかを整理するだけでも、判断材料になります。「相談したら売るように勧められそう」と心配される方がいますが、持ち続けるほうが良いケースもはっきりあります。そのときはそうお伝えします。

まずは「うちは間に合うのか」だけ確認しませんか

期限の話をしましたが、いちばん多いご相談は「そもそも自分のケースが対象なのかが分からない」というものです。

無料｜相続空き家の期限チェック

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• 相続登記などの登記手続きは司法書士の業務です。当社では行いません。地元の司法書士をご紹介することは可能です。
• 制度の内容・金額・期限は変更される場合があります。記事内の数値はいずれも目安であり、実際の適用可否は必ず税務署・岡山市の窓口でご確認ください。
• ご相談いただいたからといって、売却をお勧めすることはありません。持ち続けたほうが良いと判断した場合は、そのようにお伝えします。

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