岡山市の空き家、譲渡所得3,000万円特別控除は使える？条件を解説

岡山市の空き家、譲渡所得3,000万円特別控除は使える？条件を解説

相続した実家を売ったら、思っていたより税金がかかった——後になってこのことに気づく方が、実は少なくありません。

相続した不動産は、親御さんがいつ・いくらで購入したかの資料が残っていないことが多く、その場合は売却額の5％を取得費として計算することになります。つまり売れた金額のほとんどが「もうけ」として扱われ、そこに税金がかかるという仕組みです。

これを大きく軽減できるのが「空き家の譲渡所得3,000万円特別控除」です。ただし条件が細かく、しかも期限が2つ並走します。使えるはずだったのに気づかなかった、という事態は避けたいところです。

この記事では、岡山市で相続した空き家を売る方に向けて、この特例の条件を整理します。なお当社は税理士事務所ではありません。適用の可否は必ず税理士または税務署にご確認ください。

この記事のポイント

• 対象は昭和56年5月31日以前に建てられた家屋とその敷地
• 亡くなる直前に、被相続人が一人で住んでいたことが前提
• 売却期限は「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日」まで
• 制度自体の適用期限は令和9年（2027年）12月31日までの譲渡
• 令和6年以降の譲渡で相続人が3人以上なら、1人あたり2,000万円に

どのくらい得なのか｜数字で見てみます

岡山市内でよくある条件で試算します。金額は説明用のモデルです。

モデル条件：相続した実家を1,000万円で売却。親の購入時の資料は残っておらず、取得費は概算（売却額の5％）。解体費・仲介手数料など譲渡費用は150万円。所有期間は5年超（長期譲渡所得）。

差は約162万円。解体費用がまるまる浮くくらいのインパクトです。売却価格が高いほど効果は大きくなります。

あくまでモデル試算です。実際の税額は取得費の資料の有無、所有期間、他の所得、住民税の扱いなどによって変わります。ご自身のケースでいくらになるかは、税理士または税務署にご確認ください。

使えるかどうか｜家屋の3つの条件

まず、対象となる「被相続人居住用家屋」に当てはまるかを確認します。次の3つすべてを満たす必要があります。

なぜ「昭和56年5月31日」なのか

この日は、建築基準法の耐震基準が大きく変わった区切りです。これより前に建てられた家屋は旧耐震基準で、耐震性が確保されていない可能性があります。そうした建物を早く市場に出すか、取り壊すかを促すための特例——それがこの制度の趣旨です。

建築時期は登記事項証明書で確認できます。「昭和50年代の家だったはず」という記憶だけで判断せず、必ず書面で確認してください。

③の「一人で住んでいた」がネックになりやすい

実務でいちばん多く引っかかるのがここです。お母様と息子さんが同居していた、あるいは介護のために誰かが住民票を移していた——こうした場合、原則として対象外になります。

一方で、老人ホーム等に入所していた場合の例外があります。被相続人が要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所していた場合でも、一定の要件を満たせば「相続開始の直前に居住していた」ものとして扱われます。岡山市でも、施設に入られてから実家が空き家になったというケースは非常に多いため、該当しそうな方は諦めずに確認してください。

譲渡（売却）についての条件

「空き家のままにしておく」ことが要件です。
相続後に誰かを住まわせた、駐車場として貸した、事業に使った——こうした事実があると、原則として適用できなくなります。「空いているのがもったいないから、しばらく貸そう」という判断が、後で数百万円の差になることがあります。売却を視野に入れているなら、動かす前に確認してください。

売り方は3パターン｜令和6年から選択肢が増えました

Cは令和5年度税制改正による拡充で、令和6年1月1日以降の譲渡が対象です。従来は売主が先に解体か耐震改修をしなければならず、費用を先に負担する必要がありました。この拡充により、売主が解体費を立て替えずに済む道ができたことになります。

Cを選ぶ場合、売買契約書の文言が決定的に重要です。
国土交通省の案内では、「土地の引渡し後に建物を取り壊す」という単なる特約では、取壊し後の譲渡に当たらないため適用を受けられないとされてきました。令和6年以降の拡充を使うには、定められた要件と特約の書き方を満たす必要があります。
契約書を作る前に、必ず税理士および仲介する不動産会社とすり合わせてください。ここを間違えると、契約後には取り返しがつきません。

2つの締切が並走します

締切①：相続開始から3年を経過する日の属する年の 12月31日まで に売却 締切②：（パターンCの場合）譲渡の日の属する年の 翌年2月15日まで に工事完了

たとえば令和5年6月に相続が発生した場合、締切①は令和8年12月31日です。年末が期限になるため、秋以降に動き出すと間に合いません。売却活動には通常3〜6か月かかりますし、そこに相続登記や遺産分割協議の時間も必要です。

逆算すると、期限の年の春までには売却活動を始めておきたいというのが実務感覚です。

相続人が3人以上の場合は2,000万円に

令和6年1月1日以後に行う譲渡で、その家屋および敷地等を相続または遺贈により取得した相続人の数が3人以上である場合、控除額は1人あたり2,000万円になります。

ここで実務上のポイントがあります。誰が取得するかによって、使える控除枠が変わり得るということです。遺産分割の段階で検討しておく価値がありますが、他の要素（相続税、他の財産とのバランス）とも絡むため、税理士に相談しながら決めてください。

岡山市で必要な「被相続人居住用家屋等確認書」

この特例を使うには確定申告が必要で、その添付書類として被相続人居住用家屋等確認書が求められます。これは税務署ではなく、家屋が所在する市区町村が交付するものです。

岡山市も、この確認書の交付について案内ページを設けています。譲渡日が令和6年1月1日以降かどうかで使用する様式が分かれており、家屋ごと売る場合（様式1-1）と、取壊し後の敷地を売る場合（様式1-2）でも異なります。

添付書類としては、被相続人の住民票の除票、相続人の住民票、売買契約書の写し、そして相続開始から譲渡まで空き家だったことを示す書類（電気・ガスの閉栓証明、水道の使用廃止届出書、現況の写真など）が必要になるのが一般的です。

ここが盲点になりがちです
「空き家だったこと」を後から証明するのは、意外と手間がかかります。電気やガスを止めた記録は残っていますか。写真は撮ってありますか。
解体してしまうと、建物の写真はもう撮れません。解体前に外観・内部の写真を残しておくこと、閉栓の書類を保管しておくこと。この2つだけでも意識しておくと、後の手続きがずいぶん楽になります。
必要書類は状況によって変わるため、早めに岡山市の担当窓口で確認しておくことをおすすめします。

他の特例との関係

相続税を納めた方は、取得費加算の特例と比較検討する余地があります。どちらが有利かはケースによって逆転するため、両方を計算したうえで選ぶことになります。この判断は税理士の領域です。

よくある「使えなかった」パターン

• 親と同居していた——相続開始の直前に被相続人以外の居住者がいると、原則対象外
• 空いているので貸してしまった——相続から譲渡まで空き家であることが要件
• 建築時期が昭和56年6月以降だった——記憶ではなく登記事項証明書で確認を
• 分譲マンションだった——区分所有建物登記がされているものは対象外
• 期限に間に合わなかった——年末が締切。秋から動き始めると厳しい
• 確認書の取得を忘れた——確定申告に間に合わず、適用を受けられない

よくある質問

Q. 親は亡くなる前、老人ホームに入っていました。使えますか？ A. 被相続人が要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所していた場合でも、一定の要件を満たせば対象になり得ます。岡山市でも該当しやすいケースです。要件の確認は税理士または税務署へ。 Q. 建物を解体してから売るのと、買主に解体してもらうの、どちらが有利ですか？ A. 令和6年以降の譲渡なら、買主が翌年2月15日までに解体する形でも適用され得ます。解体費を先に負担せずに済む点はメリットですが、契約書の文言など要件が細かいため、事前のすり合わせが不可欠です。 Q. 相続してから5年経っています。もう使えませんか？ A. 売却期限は相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。それを過ぎている場合、この特例の適用は難しくなります。ただし他に使える特例がないかは、税理士にご確認ください。 Q. 確認書はいつ申請すればいいですか？ A. 確定申告に間に合うよう、売却後できるだけ早めに申請してください。添付書類の準備に時間がかかることがあるため、売却活動と並行して必要書類を確認しておくと安心です。 Q. 岡山市外（玉野市・瀬戸内市・倉敷市など）の実家でも相談できますか？ A. はい。ミニクルホームでは岡山市周辺エリアについてもご相談を承っています。確認書は家屋が所在する市区町村での申請となるため、所在地に応じてご案内します。

「使えるかどうか」で、売り方も時期も変わります

この特例が使えるかどうかは、単なる税金の話ではありません。解体するかしないか、いつまでに売るか、契約書にどう書くか——売却の進め方そのものが変わります。だからこそ、売り出す前に確認しておく価値があります。

ミニクルホームは、JR岡山駅西口から徒歩7分の奉還町にある不動産会社です。売買仲介・賃貸仲介から空き家の管理・活用まで対応しており、相続した実家のご相談を数多くお受けしています。税務の判断は税理士の領域ですので、必要に応じて専門家をご紹介しながら進めます。

「昭和何年の建物か分からない」「親が施設に入っていたけれど対象になるのか」——そんな段階で構いません。外観の写真や納税通知書の写真を送っていただくだけでも、確認すべき点をお伝えできます。無理に売却をおすすめすることはありません。

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※本記事は国税庁・国土交通省・岡山市等の公表情報にもとづき、一般的な考え方を整理したものです（2026年8月時点）。当社は税理士事務所ではなく、個別の税務判断を行う立場にはありません。掲載している金額はモデル試算であり、実際の税額は個々の状況により異なります。特例の適用可否・税額の計算は税理士または所轄の税務署へ、被相続人居住用家屋等確認書の申請は岡山市の担当窓口へ、相続登記は司法書士へご確認ください。制度は改正される場合があります。

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