兄弟で相続した岡山の空き家、共有名義のまま放置するリスク｜ミニクルホーム

兄弟で相続した岡山の空き家、共有名義のまま放置するリスク

「とりあえず兄弟3人の名義にしておこう」——相続のとき、そう決めた方は多いと思います。誰か一人のものにすると不公平に見えますし、話し合いがまとまらないまま期限に追われる中で、共有はいちばん角が立たない選択に見えます。

ただ、岡山市で空き家のご相談をお受けしていて、いちばん解決に時間がかかるのがこの共有名義のケースです。売りたいと思ったときに動けない。しかも時間が経つほど、動けなくなっていきます。

この記事では、兄弟姉妹で共有している岡山の実家を放置すると何が起きるのか、そしてどう解消できるのかを整理します。今すぐ結論を出す必要はありません。まずは「何が起きるか」を知るところからで大丈夫です。

結論を先に
共有名義の不動産は、売却・解体には共有者全員の同意が必要です。一人でも反対したり、連絡が取れなかったり、判断能力を失ったりすると、その時点で身動きが取れなくなります。
さらに共有者の誰かが亡くなるたびに持分が次の世代へ枝分かれし、共有者は増えることはあっても、自然に減ることはありません。解消するなら、関係者が少なく、全員が元気なうちがもっとも簡単です。

そもそも、なぜ共有名義になるのか

共有名義とは、1つの不動産を複数人が持分割合で共同所有している状態を指します。実家が共有になる経緯は、だいたい次の3つです。

どの経緯であっても、その後に起きることは同じです。

共有名義のまま放置する7つのリスク

リスク 1

売却に全員の同意が必要になる

共有物全体を売る行為は、民法上「変更（処分）行為」にあたり、共有者全員の同意が必要です。3人で共有していれば3人全員、10人なら10人全員の実印と印鑑証明が要ります。

買主が現れても、一人が「もう少し考えたい」と言えば契約できません。ここで話がまとまらず、せっかくの買主が離れていくケースを何度も見てきました。

リスク 2

解体も、大規模なリフォームもできない

建物の取壊しも変更行為にあたり、全員の同意が必要です。「危ないから壊したい」と一人が思っても、他の共有者が「思い出があるから」と反対すれば進みません。

結果として、傷んだ建物がそのまま残り続けます。誰も決められないまま、建物だけが劣化していく——共有空き家でもっともよく見る光景です。

リスク 3

貸すにも同意のハードルがある

賃貸に出すことは、期間などに応じて「管理行為」として持分価格の過半数で決められる場合があります。ただし長期の賃貸借になると変更行為として全員の同意が必要になり得ます。

2023年4月施行の改正民法では、所在等が不明な共有者や、催告しても賛否を明らかにしない共有者がいる場合に、裁判所の決定を経て残りの共有者で決められる仕組みが整備されました。ただし裁判所の手続きが必要である以上、時間も費用もかかります。

リスク 4

相続が重なるたび、共有者がねずみ算式に増える

これが最大のリスクです。共有者の一人が亡くなると、その持分はさらにその方の相続人へ分かれます。

今なら電話1本で済む話が、20年後には会ったこともない親族に手紙を書き、印鑑をもらいに行く作業になります。共有者は増えることはあっても、放っておいて減ることはありません。

リスク 5

共有者の誰かが認知症になると凍結する

共有者の一人が判断能力を失うと、その方は有効に契約できません。売却するには成年後見人の選任が必要になり、居住用不動産の処分には家庭裁判所の許可も要ります。

後見が開始すると、その方が亡くなるまで後見は続き、財産管理に家庭裁判所が関与します。時間も手間も一気に増えるため、全員が元気なうちに動くことの価値は非常に大きいのです。

リスク 6

自分の知らないうちに、第三者が共有者になることがある

共有者は、共有物全体を勝手に売ることはできませんが、自分の持分だけなら単独で処分できます。兄弟の一人が持分を買取業者に売却すれば、その業者が新たな共有者になります。

そうなると、共有物分割請求を受けたり、持分の買い取りを求められたりする可能性があります。家族だけで話し合える状態ではなくなるということです。

リスク 7

固定資産税と管理費で揉める

共有不動産の固定資産税は、共有者が連帯して納める義務を負い、納税通知書は代表者1人に送られます。実務では長男が黙って払い続けているケースが多く、次のような不満が積み上がります。

• 払っている側：「なぜ自分だけが負担するのか」
• 払っていない側：「そもそも金額を知らされていない」
• 草刈りや管理も、近くに住む人だけが負担しがち

民法上、管理費用は持分割合に応じて負担するのが原則です。ただ、実際の運用が曖昧なまま10年経つと、いざ売却の話になったときに過去の負担分の精算をめぐって感情的にこじれます。

期限のある制度が、共有のまま放置を許してくれません

近年の法改正で、放置し続けることのコストが明確に上がりました。

10年ルールについて補足します。
「親の介護を自分がしていた」「兄だけ生前に援助を受けていた」——こうした事情を遺産分割で考慮してもらうには、期限があります。相続開始から10年を経過すると、原則として主張できなくなります。
法改正前に発生した相続にも適用されますが、経過措置により「相続開始から10年を経過する時」と「施行日（2023年4月1日）から5年を経過する時」のいずれか遅い時まで猶予されます。2023年3月以前に発生した相続では、2028年春が実質的な区切りになるケースがあります。
ご自身のケースがどうなるかは、必ず弁護士にご確認ください。

共有名義を解消する5つの方法

岡山市周辺の実家で圧倒的に多いのは②の換価分割です。誰も住む予定がなく、現金なら分けやすい。感情面でも「平等」が見えやすいため、まとまりやすい方法です。

換価分割で、必ず押さえておきたい一文
換価分割では、便宜上代表者1人の名義に登記してから売却し、後で代金を分けることがあります。このとき、遺産分割協議書に「換価分割のため便宜上○○名義とする」旨を明記しないと、後の分配が贈与とみなされるおそれがあります。
この一文の有無で税金の扱いが変わり得ます。協議書の作成は必ず司法書士・税理士に確認しながら進めてください。

話がまとまらない兄弟へ｜数字を先に出してください

共有の相談で、意見が割れる原因の大半は「金額が見えていないこと」です。

「売る・売らない」で議論しても、そもそも売ったらいくらになるのか、持ち続けたら毎年いくらかかるのかを誰も知らない。この状態で話しても、感情のぶつかり合いにしかなりません。

話し合いの前に、この3つの数字を揃えてください

1. 売ったらいくらか（査定価格。古家付きと更地の両方あると理想的）
2. 持ち続けたら年いくらか（固定資産税・火災保険・水道電気・草刈り。岡山市のモデル試算では年16万〜28万円ほど）
3. 一人あたりの取り分（売却額から費用と税を引いて、持分で割った金額）

この3つが並ぶと、議論が「気持ち」から「選択」に変わります。実際、査定書を持って集まった途端に30分で方針が決まった、というご家族もいらっしゃいます。

なお、査定を受けること自体に共有者全員の同意は不要です。誰か一人が動き出すだけで、話は前に進みます。

よくある質問

Q. 共有名義の空き家は、自分の持分だけ売れますか？ A. 法律上は、自分の持分だけを単独で売却することは可能です。ただし持分だけを買う一般の買主はほとんどおらず、専門の買取業者が相場より低い価格で購入するのが現実です。また、残された共有者と業者との間でトラブルになりやすいため、まずは共有者間での話し合いをおすすめします。 Q. 兄弟の一人と連絡が取れません。売却できますか？ A. 全員の同意が得られないため、そのままでは売却できません。所在調査を行ったうえで、状況によっては不在者財産管理人の選任や、改正民法で整備された所在等不明共有者の持分取得・譲渡の手続きを検討することになります。弁護士・司法書士にご相談ください。 Q. 固定資産税を自分だけが払ってきました。取り戻せますか？ A. 持分割合を超えて負担した分について、他の共有者に求償できる余地があります。ただし請求できる範囲や期間には制約があり得るため、弁護士にご確認ください。実務では、売却代金の配分で調整するケースが多く見られます。 Q. 共有のまま貸して、家賃を分けることはできますか？ A. 賃貸の可否は期間などによって必要な同意の範囲が変わります。家賃収入は原則として持分割合に応じて分けることになり、確定申告も各自で行います。管理の手間と収入の分配方法を、事前に書面で決めておくことが重要です。 Q. 岡山市外（玉野市・瀬戸内市・倉敷市など）の実家でも相談できますか？ A. はい。ミニクルホームでは岡山市周辺エリアについてもご相談を承っています。法的な手続きが必要な場合は、必要に応じて専門家をご紹介します。

兄弟の話し合いは、査定書が1枚あるだけで前に進みます

「売る・売らない」で平行線になっているご家族に、私たちがまずお渡しするのは意見ではなく数字です。売ったらいくらになるのか、持ち続けたら年いくらかかるのか、一人あたりいくら残るのか。それが見えると、驚くほどあっさり方針が決まることがあります。

ミニクルホームは、JR岡山駅西口から徒歩7分の奉還町にある不動産会社です。売買仲介・賃貸仲介から空き家の管理・活用まで対応しており、「兄弟で意見が割れている」「名義がまだ整理できていない」という段階からのご相談を数多くお受けしています。登記や法律の手続きが必要な場合は、専門家をご紹介しながら進めます。

査定を受けるのに、共有者全員の同意は必要ありません。まずはお一人からで構いません。外観の写真や納税通知書の写真を送っていただくだけでも、方向はお伝えできます。無理に売却をおすすめすることはありません。

LINEで相談する（無料） 電話で相談する 086-239-3296

株式会社ミニクルホーム
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※本記事は法令および公表情報と当社の実務経験にもとづき、一般的な考え方を整理したものです（2026年8月時点）。当社は法律事務所・税理士事務所ではなく、個別の法律判断や税務判断を行う立場にはありません。掲載している共有者数の推移や維持費は説明用の目安です。遺産分割・共有物分割・所在不明共有者への対応は弁護士へ、相続登記や遺産分割協議書の作成は司法書士へ、譲渡所得や贈与に関する税務は税理士または税務署へご確認ください。制度は改正される場合があります。

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