住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査」から学ぶ｜岡山市で住宅購入・売却・返済計画を失敗しない考え方

「変動金利で住宅ローンを組んでも大丈夫なのか」

「今後、金利が上がったら毎月返済はいくら増えるのか」

「住宅価格が高いけれど、今買うべきか、待つべきか」

「すでに住宅ローンを返済中だが、物価上昇で家計が苦しくなってきた」

岡山市で住宅購入や中古マンション購入、戸建て購入、住宅ローン返済、住み替え、売却相談を受けていると、以前よりも「金利」「物価」「返済負担」への不安が大きくなっていると感じます。

住宅金融支援機構の「住宅ローン利用者の実態調査」でも、実際に住宅ローンを利用した方の多くが変動金利を選んでいる一方で、今後の金利上昇を予想する方や、金利リスクの理解に不安を感じる方が多いことが分かります。

住宅ローンは、借りた瞬間よりも、10年後、20年後、30年後に無理なく返せるかが重要です。

この記事では、住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査」をもとに、岡山市で家を買う方、住宅ローン返済中の方、売却や住み替えを考えている方へ、失敗しないための確認ポイントを不動産会社の実務目線で解説します。

住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査」とは？

住宅金融支援機構の「住宅ローン利用者の実態調査」は、住宅ローンの利用状況、金利タイプ、金利リスクへの意識、住宅取得予定者の考え方などを把握するための調査です。

2026年1月調査では、実際に住宅ローンを利用して住宅を取得した方と、今後5年以内に住宅ローンを利用して住宅取得を計画している方を対象に調査が行われています。

また、住宅ローンを借り入れてから半年以上経過し、返済を続けている方を対象にした調査では、物価上昇や金利リスクに対する不安も取り上げられています。

住宅ローン利用者の75.0％が変動型を選択

2026年1月調査では、実際に住宅ローンを利用した方の金利タイプは次の通りです。

変動金利を選ぶ方が多い理由として、当初の毎月返済額を抑えやすいことがあります。

ただし、変動金利は将来金利が上がると返済額が増える可能性があります。

岡山市で住宅を購入する場合も、今の返済額だけでなく、金利が上がった場合に家計が耐えられるかを確認する必要があります。

今後1年間の金利上昇を予想する人が多い

同調査では、実際に住宅ローンを利用した方のうち、今後1年間の住宅ローン金利について「現状よりも上昇する」と答えた方が73.7％でした。

一方、今後住宅ローンを利用予定の方でも、「現状よりも上昇する」と答えた方は62.0％です。

つまり、住宅ローンを利用した人も、これから利用する人も、金利上昇への意識が高まっています。

岡山市で住宅購入を検討している方は、「今の金利なら払える」だけではなく、「金利が上がっても払えるか」を購入前に確認しましょう。

金利リスクを十分理解できていない人も多い

2026年1月調査では、住宅ローン利用者のうち、金利リスクについて「理解しているか少し不安」「よく理解していない」「全く理解していない」と答えた方の合計が52.0％でした。

また、住宅ローン利用予定者では、希望する金利タイプのメリット・デメリットについて「理解しているか少し不安」「よく理解していない」「全く理解していない」と答えた方の合計が61.3％です。

住宅ローンは、金利タイプによって将来の返済額の変わり方が異なります。

金利タイプを「なんとなく安そうだから」「周りも変動だから」という理由だけで選ぶと、後から返済負担が重くなる可能性があります。

変動金利・固定金利・固定期間選択型の違い

どれが絶対に正しいというものではありません。

大切なのは、収入、年齢、家族構成、教育費、車の維持費、老後資金、転職可能性、売却可能性まで含めて、自分の家計に合う金利タイプを選ぶことです。

住宅ローン返済中の方は物価上昇にも注意

住宅ローンを借り入れて半年以上経過し、返済を続けている方を対象にした調査では、住宅ローン返済の実質的な負担感について「大きくなった」「やや大きくなった」と答えた方が合計37.8％でした。

これは、住宅ローンの返済額そのものが変わらなくても、食費、光熱費、保険料、教育費、車の維持費などが上がることで、家計全体の余裕が減っていることを意味します。

岡山市で戸建てやマンションを購入した後も、次の費用は続きます。

• 住宅ローン返済
• 固定資産税・都市計画税
• 火災保険・地震保険
• 修繕費
• マンションの管理費・修繕積立金
• 水道光熱費
• 車の維持費・駐車場代
• 教育費
• 医療費・介護費

購入時に返済額だけを見るのではなく、住んだ後の維持費まで入れて考えましょう。

岡山市で住宅購入前に見るべき「借りられる額」と「返せる額」

住宅ローン審査では、年収や勤務先、借入状況などをもとに、金融機関が借入可能額を判断します。

しかし、金融機関が貸してくれる金額と、家計として無理なく返せる金額は同じではありません。

借りられる額だけで買うと危険な理由

• 教育費が増える時期を見落とす
• 車の買い替え費用を見落とす
• 親の介護費用を見落とす
• 固定資産税や修繕費を見落とす
• マンションの管理費・修繕積立金の値上げを見落とす
• 金利上昇時の返済額を見落とす
• 収入減少や転職リスクを見落とす

岡山市で住宅購入を検討する場合は、購入予算を決める前に、毎月いくらまでなら生活に無理がないかを確認しましょう。

家賃と住宅ローン返済額を単純比較してはいけない

「今の家賃と同じくらいの返済額なら買った方が得」と考える方もいます。

しかし、賃貸の家賃と持ち家の住宅ローン返済額は、単純には比較できません。

住宅ローン返済額が家賃と同じでも、固定資産税や修繕費を入れると、持ち家の月平均負担は大きくなることがあります。

中古マンション購入では管理費・修繕積立金も確認

岡山市で中古マンションを購入する場合は、住宅ローン返済額だけでなく、管理費と修繕積立金を必ず確認してください。

管理費・修繕積立金は毎月の固定費です。

さらに、将来値上げされる可能性もあります。

確認したいこと

• 管理費の月額
• 修繕積立金の月額
• 修繕積立金の残高
• 大規模修繕の履歴
• 今後の大規模修繕予定
• 修繕積立金の値上げ予定
• 管理費・修繕積立金の滞納状況
• 駐車場代

中古マンションは、物件価格が安く見えても、管理費・修繕積立金・駐車場代を含めると毎月負担が大きくなる場合があります。

ペアローン・収入合算は将来リスクも確認

住宅価格が上がる中で、夫婦や親子で収入を合わせて住宅ローンを組むケースもあります。

2025年4月調査では、実際に住宅ローンを利用した方のうち、ペアローンまたは収入合算を利用した方が39.3％とされています。

ペアローンや収入合算は、借入可能額を増やせる一方で、将来のリスクもあります。

• 出産・育児で収入が減る
• 病気や休職で返済が苦しくなる
• 離婚時に売却や名義整理が難しくなる
• どちらか一方が転職・退職する
• 住宅ローン控除や団信の扱いを理解していない
• 片方だけでは返済できない金額になっている

借りられる金額を増やすためだけにペアローンを使うのではなく、将来の家族構成や働き方が変わっても返済できるかを確認しましょう。

住宅ローン返済が苦しくなる前にできる対策

住宅ローン返済が苦しくなってから動くより、早めに選択肢を整理する方が有利です。

早めに検討したいこと

• 家計の固定費を見直す
• 保険料を見直す
• 車の維持費を見直す
• 繰上返済するか、手元資金を残すか考える
• 借換えのメリット・デメリットを確認する
• 金融機関へ返済条件の相談をする
• 売却査定を取って残債と比較する
• 住み替え先の家賃を確認する
• 任意売却が必要になる前に専門家へ相談する

住み替え・売却を考えるときの確認ポイント

住宅ローン返済中に売却や住み替えを考える場合は、住宅ローン残債と売却価格の関係が重要です。

売却前に確認したいこと

• 住宅ローン残高
• 現在の売却査定価格
• 売却にかかる諸費用
• 抵当権抹消費用
• 引越し費用
• 住み替え先の家賃または購入費用
• 売却して住宅ローンを完済できるか
• 残債が残る場合の対応
• 売却時期と引越し時期

査定価格が住宅ローン残高を下回る場合、自己資金で差額を用意できるか、金融機関との相談が必要になる場合があります。

岡山市で住宅購入を考える方への実務アドバイス

岡山市で住宅を購入する場合、中心部、郊外、学区、通勤、駐車場、災害リスク、将来売却のしやすさまで含めて判断する必要があります。

岡山市で確認したい地域条件

• 岡山駅や職場までの距離
• 車が必要なエリアか
• 駐車場が何台必要か
• 学校区や子育て環境
• スーパー・病院・バス停の距離
• ハザードマップ
• 将来売却しやすい立地か
• 高齢になっても住みやすいか
• 修繕やリフォーム費用がかかりすぎないか

住宅ローンは長期契約です。

今の暮らしだけでなく、10年後・20年後に同じ家で暮らしやすいかを確認しましょう。

不動産会社へ相談するときの文例

住宅購入前チェックリスト

• 借入可能額ではなく返済可能額で予算を決めた
• 金利上昇時の返済額を確認した
• 固定資産税を確認した
• 火災保険・地震保険を確認した
• 戸建ての修繕費を見込んだ
• マンションの管理費・修繕積立金を確認した
• 車の維持費・駐車場代を確認した
• 教育費・老後資金を見込んだ
• ペアローン・収入合算のリスクを確認した
• 売却しやすい立地か確認した
• ハザードマップを確認した
• 無理のない生活防衛資金を残した

住宅ローン返済中チェックリスト

• 現在の金利タイプを把握している
• 次回金利見直し時期を確認している
• 毎月返済額とボーナス返済額を把握している
• 住宅ローン残高を確認している
• 借換えした場合の手数料を確認した
• 繰上返済しても生活防衛資金が残る
• 固定資産税や修繕費を毎年見込んでいる
• 返済が苦しくなる前に金融機関へ相談できる
• 売却査定価格とローン残債を比較した
• 住み替え先の家賃や初期費用を確認した

よくある質問

Q．住宅ローン利用者の実態調査とは何ですか？

住宅金融支援機構が、住宅ローン利用者や住宅ローン利用予定者を対象に、金利タイプ、金利見通し、金利リスクへの理解、住宅取得意識などを調査したものです。

Q．変動金利を選ぶ人が多いなら、変動金利でよいですか？

多くの人が選んでいることと、自分の家計に合うことは別です。金利が上がった場合の返済額、収入の安定性、教育費、生活防衛資金を確認して判断しましょう。

Q．住宅ローンは家賃と同じ金額なら安心ですか？

安心とは限りません。持ち家では住宅ローン返済以外に、固定資産税、火災保険、修繕費、マンションの場合は管理費・修繕積立金が必要です。

Q．金利が上がったらすぐ返済不能になりますか？

すぐ返済不能になるとは限りませんが、返済額が増える可能性があります。金利上昇時のシミュレーションを行い、家計に余裕があるか確認しましょう。

Q．ペアローンは危険ですか？

必ず危険というわけではありません。ただし、出産、育児、休職、離婚、転職、収入減少などが起きた場合の返済リスクを考える必要があります。

Q．住宅ローン返済が苦しくなったらどうすればよいですか？

滞納する前に、金融機関へ相談し、借換え、返済条件の見直し、家計改善、売却、住み替えなどを比較しましょう。早い段階ほど選択肢が多くなります。

Q．岡山市の自宅を売却して住宅ローンを完済できますか？

住宅ローン残高と売却査定価格、売却諸費用によって変わります。まずは残債を確認し、不動産会社へ査定相談を行いましょう。

Q．岡山市で住宅購入・売却・住み替え相談はできますか？

相談できます。ミニクルホームでは、岡山市を中心に住宅購入、売却、住み替え、空き家管理、賃貸への住み替え、不動産投資などを含めて相談できます。

まとめ｜住宅ローンは「借りる前」と「返済中」の両方で見直しが必要

住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査」を見ると、変動金利を利用する方が多い一方で、金利上昇や物価上昇への不安も高まっていることが分かります。

岡山市で住宅購入を考える方は、次の3つを意識しましょう。

1. 借りられる額ではなく、返し続けられる額で考える
2. 金利上昇・物価上昇・修繕費まで含めて見る
3. 購入前から将来の売却・住み替えも想定する

また、すでに住宅ローンを返済中の方は、返済が苦しくなってからではなく、余裕があるうちに現在の金利タイプ、残債、売却価格、借換え、住み替え先を確認しておくことが大切です。

家は、買うことがゴールではありません。

家族の生活を守りながら、無理なく住み続けられることが大切です。

岡山市で住宅購入・売却・住宅ローン返済・住み替えに不安がある方は、早めに情報を整理し、金融機関や専門家、不動産会社へ相談しながら進めましょう。