総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」から見る｜岡山市の空き家・賃貸・住まいのこれから

「岡山市でも空き家が増えていると聞くけれど、実際どれくらい深刻なのか」

「相続した実家を放置しているが、まだ売却や管理を急がなくても大丈夫なのか」

「空き家が多いなら、生活保護や高齢者でも借りやすい賃貸が増えるのではないか」

住まいに関する相談を受けていると、空き家、賃貸住宅、高齢者の住み替え、生活保護の部屋探しは、別々の問題のようで実は深くつながっていると感じます。

総務省統計局の「令和5年住宅・土地統計調査」では、全国の住宅数、空き家数、空き家率、居住世帯の状況などが公表されています。

全国では空き家数が900万2千戸となり、空き家率も13.8％で過去最高となりました。

岡山県でも空き家率は16.5％となり、全国平均を上回っています。

つまり、岡山市で住まいを考えるときも、「空き家は一部の田舎だけの問題」ではなく、相続、管理、売却、賃貸活用、居住支援、生活保護の部屋探しまで含めて考える必要があります。

この記事では、総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」をもとに、岡山市で空き家を所有している方、賃貸物件を探している方、生活保護・高齢者・障害のある方の住まい相談をする方に向けて、今後の住まい選びと不動産活用のポイントを解説します。

令和5年住宅・土地統計調査とは？

住宅・土地統計調査は、総務省統計局が5年ごとに行う大規模な統計調査です。

住宅の数、空き家の数、住宅の所有関係、建て方、建築時期、世帯の居住状況などを把握し、住生活基本計画、空き家対策、住宅政策、土地利用計画などの基礎資料として使われます。

令和5年調査は、令和5年10月1日現在で実施されました。

岡山県内でも多数の住戸・世帯が調査対象となっており、住宅と空き家の現状を知るための重要な資料です。

全国では空き家数900万2千戸、空き家率13.8％

令和5年住宅・土地統計調査では、全国の総住宅数は6,504万7千戸となりました。

そのうち空き家は900万2千戸で、平成30年調査の848万9千戸から51万3千戸増加しています。

空き家率は13.8％となり、過去最高です。

ここで重要なのは、空き家には種類があるという点です。

「賃貸用の空き家」「売却用の空き家」は、市場に出ている可能性があります。

一方で、「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」は、長期不在、取り壊し予定、相続後に方針が決まっていない住宅などが含まれます。

岡山市の空き家相談でも、問題になりやすいのはこの「使い道が決まっていない空き家」です。

岡山県の空き家率は16.5％｜全国より高い水準

岡山県分の結果では、総住宅数は955,400戸、空き家数は157,200戸、空き家率は16.5％でした。

全国の空き家率13.8％と比べても、岡山県の空き家率は高い水準です。

岡山県では、賃貸用の空き家が65,000戸、売却用の空き家が3,800戸、賃貸・売却用及び別荘等二次的住宅を除く空き家が82,600戸となっています。

つまり、単に「空き家が多い」というだけではなく、流通していない空き家、使い道が決まっていない空き家が多いことが課題です。

岡山市で考えるべき3つの住まい課題

令和5年住宅・土地統計調査を岡山市の実務に置き換えると、主に3つの課題が見えてきます。

1．相続した実家をどうするか

親が亡くなった、施設に入った、遠方へ転居したなどの理由で、岡山市内の実家が空き家になるケースがあります。

最初は「とりあえず置いておく」つもりでも、数年経つと次の問題が出やすくなります。

• 庭木や雑草が伸びる
• 郵便物がたまる
• 雨漏りやカビが進む
• 不法侵入や放火の不安が出る
• 近隣から苦情が来る
• 売却しようと思ったときに建物の傷みが進んでいる

空き家は「まだ使うかもしれない」と思っている間に、管理費・固定資産税・修繕費が積み上がっていきます。

2．空き家があっても、すぐ賃貸に使えるとは限らない

空き家が多いなら、すぐ賃貸住宅として貸せるのではないかと考える方もいます。

しかし、実際には次の確認が必要です。

• 雨漏りやシロアリがないか
• 給湯器・水道・電気が使えるか
• トイレ・浴室・キッチンが賃貸向きか
• 耐震性や老朽化の問題がないか
• 残置物が残っていないか
• 駐車場や接道に問題がないか
• 家賃設定が現実的か
• 生活保護・高齢者・障害者向けに貸す場合の設備が整うか

空き家を賃貸活用するには、単に募集を出すだけでなく、入居者が安全に暮らせる状態かどうかを確認する必要があります。

3．住まいに困る人と空き家がつながっていない

岡山市では、生活保護、高齢者、障害のある方、保証人なし、緊急連絡先なし、低収入の方など、賃貸審査で困る方からの相談があります。

一方で、空き家を持っている所有者の中には、貸したいけれど不安がある方もいます。

この両者をつなぐためには、保証会社、見守り、代理納付、福祉との連携、必要最低限の修繕、家賃設定の調整が重要になります。

空き家を放置すると起きやすいリスク

空き家を所有している方が最初に確認すべきことは、「売るか貸すか」だけではありません。

まず、現在の空き家がどの程度危険な状態かを確認することが重要です。

• 屋根・外壁の劣化
• 雨漏り
• シロアリ被害
• 庭木や雑草の繁茂
• 隣地への越境
• 不法投棄
• 空き巣・不法侵入
• 火災・放火リスク
• 近隣からの苦情
• 固定資産税・管理費の負担

特に相続した実家の場合、兄弟間で意見がまとまらず、誰も動かないまま時間だけが経つことがあります。

その間にも建物は劣化していきます。

売却・賃貸・管理の判断基準

空き家の方針は、大きく分けると「売却」「賃貸活用」「管理継続」の3つです。

「今は決められない」という場合でも、最低限の管理だけは始める必要があります。

放置期間が長くなるほど、売るにも貸すにも費用がかかりやすくなります。

岡山市の賃貸市場で空き家活用が必要な理由

岡山市では、新しくきれいな物件ばかりが求められているわけではありません。

実際の賃貸相談では、次のような方が住まいを探しています。

• 生活保護を受給している方
• 高齢者の一人暮らし
• 障害のある方
• 精神疾患や通院中の方
• 保証人がいない方
• 緊急連絡先がいない方
• 初期費用を抑えたい方
• ペットと住みたい方
• 築年数より家賃を重視する方

築古の空き家や古いアパートでも、家賃・設備・立地・大家さんの理解が合えば、住まいに困る方の選択肢になる可能性があります。

ただし、安全性や最低限の設備が整っていない物件を、そのまま貸すことはできません。

生活保護向けに空き家を貸す場合の確認点

生活保護の方へ空き家や築古物件を貸す場合、大家さん側は次の点を確認しておくと安心です。

• 住宅扶助の範囲に収まる家賃か
• 共益費・管理費の設定が分かりやすいか
• 初期費用の見積書を出せるか
• 保証会社の利用ができるか
• 緊急連絡先の条件をどうするか
• 代理納付を相談できるか
• 設備故障時の連絡体制があるか
• 高齢者の場合は見守り体制を確認できるか
• 原状回復の範囲を契約前に説明できるか
• 契約内容を本人・支援者・ケースワーカーが確認できるか

生活保護の方だから危険ということではありません。

むしろ、家賃条件、支払い方法、支援体制を整理すれば、大家さん側の不安を減らせる場合があります。

高齢者向けに空き家を活用する場合の確認点

高齢者へ貸す場合は、家賃だけでなく生活動線を重視します。

• 1階で生活できるか
• 玄関や室内に大きな段差がないか
• トイレ・浴室が使いやすいか
• 病院やスーパーへ行きやすいか
• バス停までの道が安全か
• 手すりの設置を相談できるか
• 見守りや緊急通報を利用できるか
• 孤独死保険や家主向け保険を検討するか

高齢者入居を断るのではなく、「どの支援があれば貸せるか」を整理することが大切です。

岡山市で空き家所有者が最初にするべきこと

空き家を所有している方は、まず次の順番で確認しましょう。

1. 現地の状態を確認する
2. 雨漏り・シロアリ・傾き・設備故障を確認する
3. 残置物の量を確認する
4. 固定資産税や維持費を整理する
5. 相続登記や名義を確認する
6. 売却・賃貸・管理のどれが現実的か相談する
7. 最低限必要な修繕費を把握する
8. 賃貸活用する場合の家賃相場を確認する
9. 生活保護・高齢者向けに貸せるか検討する
10. 方針が決まるまで定期管理を行う

岡山市で賃貸を探す方が統計から学ぶこと

空き家が増えているからといって、希望条件に合う賃貸が簡単に見つかるわけではありません。

住まいを探す方は、次の点を意識しましょう。

• 築年数が古い物件も候補に入れる
• 家賃だけでなく共益費を含めた総額を見る
• 生活保護の方は住宅扶助の範囲を確認する
• 高齢者は1階・病院・スーパー・見守りを確認する
• 保証人なしの場合は保証会社と緊急連絡先を整理する
• 空き家活用物件は設備状態をしっかり確認する
• DIY可・現状貸し物件は契約内容を慎重に確認する

不動産会社へ相談するときの文例

空き家所有者向けチェックリスト

• 相続登記・名義を確認した
• 固定資産税の金額を把握した
• 建物の雨漏り・劣化を確認した
• 残置物の量を確認した
• 近隣から苦情が出ていないか確認した
• 売却査定を検討した
• 賃貸活用する場合の修繕費を確認した
• 貸す場合の家賃設定を確認した
• 生活保護・高齢者向けに貸せるか相談した
• 方針が決まるまで管理方法を決めた

賃貸を探す方向けチェックリスト

• 家賃と共益費を含めた月額総額を確認した
• 初期費用の内訳を確認した
• 築年数だけで判断していない
• 設備の状態を内見で確認した
• 雨漏り・カビ・虫・臭いを確認した
• 修繕負担の範囲を確認した
• 退去時費用を確認した
• 生活保護の場合はケースワーカーへ確認した
• 高齢者の場合は1階・通院・買い物動線を確認した
• 保証人・緊急連絡先を整理した

よくある質問

Q．令和5年住宅・土地統計調査は岡山市だけの調査ですか？

岡山市だけの調査ではありません。全国の住宅・土地・世帯の状況を把握する調査で、全国、都道府県、市区町村などの集計が公表されています。岡山市の詳しい数値を確認する場合は、e-Statの市区町村別統計表を確認します。

Q．岡山県は空き家が多い地域ですか？

令和5年住宅・土地統計調査の岡山県分では、空き家率は16.5％で全国13.8％を上回っています。特に、賃貸・売却用などを除く空き家の割合も全国より高く、活用方針が決まっていない空き家への対策が重要です。

Q．空き家が多いなら、賃貸物件は簡単に借りられますか？

必ずしも簡単ではありません。空き家の中には、修繕が必要な住宅、相続や所有者の方針が決まっていない住宅、賃貸募集されていない住宅もあります。借りられる物件として流通しているか、設備が使えるか、審査条件が合うかを確認する必要があります。

Q．相続した実家は、売却と賃貸どちらがよいですか？

建物状態、立地、残置物、修繕費、相続人の意向、今後使う予定によって変わります。修繕費が高い場合は売却、建物状態がよく需要がある場合は賃貸活用、方針が決まらない場合は管理継続を検討します。

Q．生活保護の方へ空き家を貸すことはできますか？

相談できる場合があります。ただし、住宅扶助の範囲に収まる家賃、保証会社、緊急連絡先、初期費用見積書、設備状態、入居後の連絡体制などを確認する必要があります。

Q．築古の空き家を借りるときに注意することは？

雨漏り、シロアリ、給湯器、水回り、電気容量、段差、断熱、防音、害虫、修繕負担、退去時費用を確認してください。家賃が安いだけで決めると、入居後の生活費や修繕トラブルが増える場合があります。

Q．空き家を放置すると固定資産税が上がりますか？

空き家の状態が悪化し、管理不全空家や特定空家として行政から指導・勧告を受けると、住宅用地特例の対象外となり、土地の固定資産税負担が増える可能性があります。詳しくは岡山市や税務担当窓口へ確認してください。

Q．岡山市で空き家管理だけでも相談できますか？

相談できます。売却や賃貸活用をすぐ決められない場合でも、換気、通水、草刈り、郵便物確認、雨漏り確認、防犯確認などの管理から始める方法があります。

まとめ｜空き家は「問題」でもあり、岡山市の住まい不足を解く「資源」でもある

総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」では、全国の空き家数が900万2千戸、空き家率が13.8％となり、空き家問題が一段と大きくなっていることが分かります。

岡山県でも空き家率は16.5％で、全国平均を上回っています。

岡山市で空き家を所有している方にとって、空き家は固定資産税、管理、防犯、近隣トラブル、老朽化の負担になる可能性があります。

一方で、建物状態や条件を整えれば、空き家は生活保護、高齢者、障害のある方、保証人なしで困っている方の住まいとして活用できる可能性もあります。

大切なのは、空き家を「何となく放置する」のではなく、早い段階で次の選択肢を整理することです。

1. 今後使う予定がないなら売却を検討する
2. 建物状態がよいなら賃貸活用を検討する
3. 方針が決まらないなら管理を始める
4. 生活保護・高齢者向けに貸すなら支援体制と契約条件を整える
5. 賃貸で借りる側は、家賃だけでなく設備・契約内容を確認する

空き家問題と住まいに困る方の問題を別々に考えるのではなく、岡山市の地域課題としてつなげて考えることが、これからの不動産活用に必要です。