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岡山市に、誰も住まなくなったご実家。

「もう古くてボロボロだし、どうにかしたいけれど…」と思いながら、次の一歩が踏み出せずにいませんか。

「壊して更地にしたほうがいいのか」「このまま売れるものなのか」「どっちが、いちばん損をしないのか」

迷うのも当然です。解体には100万円を超えるお金がかかりますし、売り方によっても、手元に残る金額は大きく変わります。

実は、空き家の処分には**人それぞれの”正解ルート”**があり、それを見極めるには順番があります。この記事では、岡山市でボロボロの空き家を抱える方が、できるだけ損をせずに手放すための考え方を整理してお伝えします。

最初に知っておきたい：いきなり解体するのは要注意

まず大事なことを。「古いから、とりあえず壊そう」と先に解体してしまうのは、かえって損をしやすい進め方です。

理由は2つあります。

ひとつは、解体費用が先に出ていくこと。後で触れますが、木造の戸建てでも100万円以上かかるのが一般的です。

もうひとつは、更地にすると固定資産税が上がること。住宅が建っている土地は固定資産税が大きく軽減されています(最大6分の1)。建物を壊してこの軽減がなくなると、土地の税額が最大で6倍近くに上がります。売れるまで時間がかかれば、その分、税金を払い続けることになります。

ですから、空き家の処分は**「売る道筋を決めてから動く」**のが基本。これを押さえるだけで、ムダな出費をかなり防げます。

処分の選択肢は、大きく4つ

空き家を手放す方法は、主に次の4つです。それぞれに向き・不向きがあります。

① 古家付き土地として、現状のまま売る：解体費がかからず、すぐ売り出せます。一方で、買い手から「解体費の分」を値引き交渉されやすい面も。
② 解体して、更地で売る：買い手が土地を使いやすく、見た目の印象も良くなります。ただし解体費が先に必要で、前述のとおり税金も上がります。
③ 買い取ってもらう(買取)：不動産会社などに直接売る方法。早くて確実、残置物があってもOKなことが多い反面、価格は市場相場より下がります。
④ 空き家バンクに登録する：安くても引き継いでくれる人を探したいときの選択肢です。

「絶対にこれが正解」というものはなく、建物の状態と、土地に需要があるかで、向いている方法が変わります。

解体費用の目安

解体を選ぶ場合の費用感も知っておきましょう。木造住宅の場合、坪あたり3万〜5万円が目安です。

構造	坪単価の目安
木造	3万〜5万円
鉄骨造	4万〜7万円
RC造(鉄筋コンクリート)	6万〜10万円

たとえば30坪の木造なら、おおよそ100万〜180万円が目安です。

ただし金額は、重機やトラックが入れるかなどの立地、家財(残置物)の量、アスベストの有無、ブロック塀や庭木の撤去などで上下します。必ず複数の業者から見積もりを取って比べましょう。

岡山市には「解体の補助金」があります

ここは岡山市ならではの大切なポイントです。岡山市には、老朽化して危険な空き家の解体費の一部を補助する**「空家等適正管理支援事業(除却)」**という制度があります。

利用を考えるうえで、特に押さえておきたい点が3つあります。

申請は「工事前」が必須：壊してしまった後では、原則として補助は受けられません。まずは事前相談が欠かせません。
予算がなくなり次第、終了：年度ごとに枠が決まっているため、早めの動きが安心です。
勧告を受けた特定空家は対象外：放置して市から「勧告」が出てしまうと、補助の対象から外れるうえ、税金の軽減もなくなります。そうなる前に動くことが、結果的にいちばんお得です。

補助金を施工業者へ直接支払う「代理受領」の仕組みもあり、一時的な立て替え負担を軽くできる場合があります。金額や条件は年度で変わりますので、岡山市の窓口でご確認ください。

岡山市空家等総合窓口：086-803-1410(平日午前8時半〜午後5時15分) ※解体補助は、建築指導課空家対策推進室が担当です

税金で大きく変わる：3,000万円特別控除

相続した空き家を売る場合、一定の要件を満たせば、売却益から最大3,000万円を差し引ける「空き家の特別控除」を使える可能性があります。手元に残る金額が大きく変わる、重要な制度です。

要件のひとつに、「建物を解体する、または耐震改修して売る」というものがあります。

ここで知っておきたいのが、2024年からの拡充です。買主が、売買の翌年2月15日までに解体(または耐震改修)を行う場合も対象に加わりました。

つまり、売主が自分で解体費を負担しなくても、「買主が壊す」という形にすれば、控除を受けられる可能性があるということです。これを使えれば、「古家付きのまま売る」と「3,000万円控除」の両方のいいとこ取りができることも。

ただし、これには契約の作り方が重要で、ご事情によって適用も変わります。主な要件は、亡くなった方が一人暮らしだった/1981年(昭和56年)5月31日以前の建物/相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る/売却価格1億円以下/相続人が3人以上なら一人2,000万円、などです。実際の利用は、税理士や税務署、不動産会社に必ずご相談ください。