岡山にあるご実家を相続したけれど、「名義は親のまま、なんとなくそのまま」になっていませんか。

これまで、相続した不動産の名義変更(相続登記)は”やってもやらなくてもいい”ものでした。

ところが2024年4月から、その相続登記が義務になり、怠ると過料(罰則)の対象になりました。さらに2026年4月からは、引っ越しなどで住所が変わったときの登記も義務化されます。

「知らなかった」では済まされなくなりつつある、という流れです。

とはいえ、対策そのものは難しくありません。この記事では、岡山で不動産を相続した方に向けて、何が罰則の対象になるのか、そしてどう回避すればいいのかを、最新の内容で整理してお伝えします。

相続登記の義務化とは(2024年4月〜)

まずは、2024年から始まった相続登記の義務化です。ポイントは3つあります。

① 3年以内に登記する義務がある 不動産を相続で受け継いだことを知った日から、3年以内に相続登記を申請しなければなりません。

② 怠ると10万円以下の過料 正当な理由がないまま手続きをしないでいると、10万円以下の過料が科される可能性があります(過料は、刑事罰ではなく行政上のペナルティです)。

③ 過去の相続もすべて対象 ここが見落とされがちな点です。義務化は、2024年4月より前に起きた相続にもさかのぼって適用されます。何十年も前に相続したまま放置している土地や家も対象で、その場合の期限は、おおむね2027年(令和9年)3月末まで(または相続を知った日から3年以内の、いずれか遅い日まで)とされています。

なお、話し合い(遺産分割)で分け方が決まった場合は、その成立日から3年以内に登記する必要があります。

つまり、昔から名義をそのままにしている不動産ほど、対応を急ぎたいということです。

【2026年最新】住所・氏名変更登記も義務化されます(2026年4月〜)

そして今回の”最新”の注目点が、こちらです。

2026年(令和8年)4月1日から、不動産の名義人の住所や氏名が変わったときの変更登記も義務になります。主なポイントは次のとおりです。

• 住所・氏名が変わった日から、2年以内に変更登記を申請する
• 怠ると5万円以下の過料が科される可能性がある
• 施行日(2026年4月1日)より前の住所変更で未登記のものも対象。ただし経過措置として、2028年3月末までに登記すれば過料の対象にはならない
• 登録免許税は、不動産1個につき1,000円

引っ越しの多い方や、古くから不動産をお持ちの方は、「登記簿上の住所が、今の住所と違ったまま」というケースが意外と多いものです。

負担を軽くする「スマート変更登記」という新しい仕組みも導入され、あらかじめ一定の情報を法務局に伝えておけば、その後は法務局が職権で住所変更を反映してくれるようになります。

過料だけじゃない、登記を放置する”本当の損”

「数万円の過料くらいなら」と思われるかもしれません。でも、登記を放置する本当の怖さは、過料以外のところにあります。

• 売りたいときに、すぐ売れない：名義が亡くなった方のままだと、そのままでは売却できません。慌てて手続きしようとしても、必要書類がそろわず時間がかかります。
• 相続人がどんどん増えていく：名義人が亡くなるたびに相続が重なり、関係者がねずみ算式に増えて、話し合い自体が難しくなります。
• 空き家のまま放置すると、さらに別の問題が：手入れされない空き家は「特定空家」「管理不全空家」に認定されるおそれがあり、勧告を受けると土地の固定資産税の軽減が外れて、**税負担が大きく(最大で6倍近く)**なることも。最終的に行政が解体する場合は、その費用も所有者の負担です。

登記の放置と空き家の放置は別の問題ですが、どちらも”そのまま”にしておくと、損が大きくなるという点は共通しています。

罰則を避けるための回避策

では、具体的にどうすればいいのか。難しく考えず、次の順番で進めれば大丈夫です。

1. まずは登記簿で「今の状態」を確認する 法務局やオンラインで、不動産の登記事項証明書(全部事項証明書)を取得できます。名義人や住所が今の状態と合っているか、まずはここを確認します。

2. 相続が起きているなら、早めに相続登記を 分け方が決まっているなら、相続登記を進めます。もし遺産分割の話し合いがまとまらない場合は、**「相続人申告登記」**という簡単な手続きがあります。「自分は相続人です」と法務局に申し出るだけで、ひとまず義務を果たしたことになり、過料を避けられます(ただし、これは暫定的な対応なので、正式な相続登記は別途必要です)。

3. 住所が変わっていたら、変更登記を 2026年からの義務化に備えて、登記簿上の住所が古いままなら、変更登記をしておきましょう。

4. 手続きは専門家に任せられる 登記は司法書士に依頼できます。費用の目安は、相続登記で司法書士への報酬が10万円前後(不動産1件の場合)＋登録免許税。住所変更登記の登録免許税は1件1,000円ほどです。

5. 売却・活用を考えているなら、不動産会社にも並行して相談を 売る予定があるなら、登記を整えながら、査定・売却まで一気に進められます。名義を直してから別々に動くより、ずっとスムーズです。

なお、「使い道がなく手放したい土地」については、一定の条件を満たせば国に引き取ってもらえる「相続土地国庫帰属制度」という選択肢もあります。詳しくは法務局でご確認ください。

岡山で相続した不動産・空き家のことは、ミニクルホームへ

「名義が親のままになっている」「何から手をつければいいのか分からない」——そんな段階でも、まったく問題ありません。

ミニクルホームは、岡山市をはじめ、倉敷市、総社市、備前市、玉野市、瀬戸内市など、地域に根ざして相続した不動産や空き家のご相談に向き合っています。

司法書士や税理士といった専門家と連携しながら、登記の整理から、査定・売却、管理、解体のご相談まで、ひとつの窓口でお手伝いできます。遠方にお住まいの方には、現地の様子をお伝えしながら進めますので、ご安心ください。

期限のある手続きは、早く動けば動くほど、選べる道が増えます。

「まずは自分の不動産がどんな状態か知りたい」というだけでも構いません。お気軽にご相談ください。あなたのペースに合わせて、一緒に整えていきましょう。

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