「いまの部屋の敷金が戻ってくるから、それを新しい部屋の初期費用に回せばいい」

住み替えの資金を考えるとき、多くの方がこう考えます。気持ちはよくわかるのですが、ここに落とし穴があります。

敷金が戻るのは、部屋を明け渡したあとです。新居の初期費用を払うのは、その前。つまり、順番が逆なのです。

この記事では、岡山市北区・奉還町の不動産会社ミニクルホームが、敷金の返還時期を踏まえた資金の逆算を整理しました。

この記事でわかること

• 敷金はいつ戻るのか
• なぜ新居の支払いに間に合わないのか
• いくら戻るのかを、どう見積もるか
• 手元にいくら必要かの逆算
• 足りないときの5つの調整

すぐに相談したい方は、記事の最後にあるLINE相談フォームから、いまの状況をそのまま送れます。

※この記事は2026年9月時点の情報です。敷金の取り扱いは契約書の内容によって異なります。

結論｜敷金は「あとから戻るお金」。資金計画には入れないでください

1. 敷金が戻るのは、部屋を明け渡したあとです。
   新居の初期費用の支払いには、通常間に合いません。
2. 戻る金額は、精算の結果しだいです。
   いくら戻るかは、原状回復の内容が決まるまで確定しません。
3. 資金の逆算は、敷金が戻らない前提で組んでください。
   戻ってきたら、生活費の補填に回す。この考え方が安全です。

敷金はいつ戻る？

法律上は、部屋を明け渡したあとに、未払いの家賃や原状回復の費用を差し引いた残額を返すことになっています（民法622条の2）。

実務では、退去の立ち会いから1〜2か月後に返還されることが多いです。ただし、契約書に返還の時期が定められている場合は、その内容が優先されます。手元の契約書を確認してください。

なぜ、新居の支払いに間に合わないのか

住み替えの時系列を並べると、はっきりします。

お金が出ていくのが1〜5、戻ってくるのが6。 この順番は、基本的に変えられません。

「敷金が戻ってから新居を契約する」という方法もありますが、その場合は退去してから住む場所がない期間ができてしまいます。現実的ではありません。

いくら戻る？見積もりの考え方

通常の使用でついた汚れや傷は、借主の負担ではありません。

民法621条では、通常の使用によって生じた損耗や、経年による変化は、原状回復の対象から除かれると定められています。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」でも、同じ考え方が示されています。

ただし、契約書に特約がある場合は扱いが変わります。 「敷引き」「償却」といった記載があると、一定額は最初から返ってこない定めになっていることがあります。契約書を確認してください。

退去費用の詳しい見方は、退去費用の請求書が届いたら最初にやること3つにまとめています。

資金の逆算｜手元にいくら必要か

家賃5万円の物件へ住み替える場合の例

手元に必要なのは31万円です。 敷金の5万円は計算に入れません。戻ってくるのは、すべてが終わったあとだからです。

戻ってきた5万円は、住み替え後の生活費に回す。 この考え方にしておくと、資金が足りなくなりません。

手元資金が足りないときの5つの調整

このうち、いちばん効くのは物件選びです。 敷金・礼金ゼロの物件にすれば、必要な手元資金が10万円前後下がります。

ただし、敷金ゼロの物件は「退去時に費用がかかる」ことが多い点に注意してください。預けていないぶん、退去のときに請求されます。総額で見て判断しましょう。

敷金を早く・多く戻すためにできること

1. 退去の立ち会いに、必ず同席する
   その場で確認できることが多く、あとからの言った言わないを防げます。
2. 入居時の写真があれば用意する
   もともとあった傷かどうかの判断材料になります。
3. 掃除をしてから明け渡す
   通常の清掃で落ちる汚れは、自分で落としておきます。
4. 精算書の内訳を確認する
   金額だけでなく、何にいくらかかっているかを見ます。
5. 納得できない項目は、その場で質問する
   ガイドラインの考え方を知っておくと、話が早いです。

「早く返してほしい」と伝えることもできます。 契約書に返還時期の定めがなければ、確認してみる価値はあります。

戻らない・少ないと感じたときは

• まず、精算書の内訳を確認してください。何にいくらかかっているかを見ます。
• 契約書の特約を確認してください。敷引きや償却の定めがある場合、その分は戻りません。
• 納得できない場合は、消費生活センター（消費者ホットライン188）に相談できます。
• 高額な請求で折り合いがつかない場合は、弁護士や法テラスへの相談も選択肢です。

当社は不動産会社のため、他社が管理する物件の精算について、交渉の代理はできません。 一般的な考え方についてのご相談は承ります。

岡山での進め方

1. 退去の予定日を決める：ここから逆算します。
2. 旧居の契約書で、敷金の返還時期と特約を確認する
3. 新居の初期費用を試算する：敷金の返還は計算に入れません。
4. 手元資金と照らし合わせる：足りない場合は、物件の条件や日程を調整します。

ミニクルホームでは、旧居の退去と新居の契約を、お金の動きで並べてお見せしています。 いつ、いくら必要かがはっきりすると、判断が早くなります。

よくあるご相談の例

※個人が特定されないよう、複数のご相談を組み合わせたイメージです。

敷金が戻る前提で計画していた・30代
新居の初期費用に充てるつもりだったケースです。時系列を並べたところ間に合わないことがわかり、敷金・礼金ゼロの物件に切り替えて必要額を下げました。

敷引きの特約に気づいていなかった・40代
契約書を確認したところ、一定額は返還されない定めがあったケースです。早めに気づけたため、資金計画を組み直せました。

精算書の金額に納得できなかった・20代
内訳を確認し、通常の使用による劣化と思われる項目について質問していただいたケースです。話し合いで折り合うこともあります。

よくある質問

Q. 敷金はいつ戻ってきますか？

A. 法律上は、部屋を明け渡したあとに、未払いの家賃や原状回復の費用を差し引いた残額が返還されます。実務では、退去の立ち会いから1〜2か月後が多いです。契約書に返還時期の定めがある場合は、その内容が優先されます。

Q. 新居の初期費用に充てられますか？

A. 通常は間に合いません。新居の初期費用を払うのは契約時、敷金が戻るのは旧居を明け渡したあとだからです。順番が逆になるため、敷金は計算に入れずに資金を組んでください。

Q. いくら戻るか、事前にわかりますか？

A. 正確には精算までわかりません。ただし、通常の使用による劣化や経年変化は原状回復の対象から除かれるため、大きな傷や汚れがなければ、多くが戻る可能性があります。契約書に敷引きや償却の特約がある場合は、その分は戻りません。

Q. 通常の使用による劣化とは、どこまでですか？

A. 壁紙の日焼け、家具の設置跡、畳の変色などが該当するとされています。一方、タバコのヤニ、ペットによる傷、掃除をしなかったことによる汚れなどは、借主の負担になりやすい項目です。

Q. 「敷引き」と書かれていました。

A. 一定額が最初から返還されない定めです。契約書に記載があれば、その分は戻りません。住み替えの資金計画では、この点も差し引いて考えてください。

Q. 敷金ゼロの物件のほうが得ですか？

A. 初期費用は下がりますが、退去時に費用を請求されることが多くなります。預けていないぶん、後払いになるという構造です。入居から退去までの総額で判断してください。

Q. 敷金を早く返してもらえますか？

A. 契約書に返還時期の定めがなければ、確認してみる価値はあります。退去の立ち会いを早めに済ませ、精算がスムーズに進むようにすると、結果的に早くなることがあります。

Q. 退去の立ち会いには同席したほうがいいですか？

A. 同席することをおすすめします。その場で確認できることが多く、あとからの認識の違いを防げます。入居時の写真があれば、持参してください。

Q. 精算書の金額に納得できません。

A. まず内訳を確認し、何にいくらかかっているかを見てください。通常の使用による劣化と思われる項目は、質問してみる価値があります。折り合わない場合は、消費生活センター（消費者ホットライン188）に相談できます。

Q. 手元資金が足りません。

A. 敷金・礼金ゼロの物件にする、入居日を月初にする、引っ越しの時期をずらす、家具の購入を後ろにする、といった調整ができます。収入が大きく減った場合は、住居確保給付金の対象になる可能性もあります（住居確保給付金の転居費用補助とは（岡山））。

まとめ｜敷金は「戻ってきたら生活費」と考えてください

• 敷金が戻るのは、部屋を明け渡したあとです。実務では退去から1〜2か月後が多いです。
• 新居の初期費用の支払いには、通常間に合いません。順番が逆だからです。
• 資金の逆算は、敷金が戻らない前提で組んでください。
• 通常の使用による劣化や経年変化は、原状回復の対象から除かれます。ただし特約があれば扱いが変わります。
• 手元資金が足りないときは、敷金・礼金ゼロの物件、入居日、引っ越し時期で調整できます。

「敷金が戻るから大丈夫」で組むと、住み替えの途中で資金が足りなくなります。 退去の予定日と手元の金額を教えていただければ、お金の動きを並べて整理します。

ご相談にあたって

敷金の返還時期や金額は、契約書の内容と精算の結果によって異なります。記載の内容は一般的な実務の説明です。他社が管理する物件の精算について、当社が交渉の代理を行うことはできません。金額に納得できない場合は、消費生活センター（消費者ホットライン188）や、弁護士・法テラスにご相談ください。

<!doctype html>

LINEで事前相談

電話で相談する

tel:0862393296

株式会社ミニクルホーム

住所：岡山県岡山市北区奉還町二丁目１９番１４号

電話番号：

tel:0862393296

不動産探し・お部屋探しでのご相談はこちらからどうぞ

岡山県知事（３）第5473号

会社概要

株式会社ミニクルホーム

業務内容：

売買仲介・賃貸仲介・管理・賃貸空室対策コンサルタント・内装リフォーム保険代理店　

住所：岡山県岡山市北区奉還町二丁目１９番１４号

ＪＲ岡山駅西口徒歩７分

FAX　　：０８６－２３９－３３２３

メールアドレス：minikuru@bc.wakwak.com

しかける賃貸満室マン　城井　仁　（しろい　ひとし）

LINEで事前診断

tel:0862393296

LINEで事前診断