住宅ローン借り換えで得する人・諸費用負けする人

「今より低い金利へ借り換えれば、必ず住宅ローンは安くなる？」

「毎月の返済額は下がるが、事務手数料や登記費用を払っても得になる？」

「借り換え先の広告金利が低いので、すぐ申し込んだほうがよい？」

住宅ローンの借り換えとは、現在返済している住宅ローンを新しい住宅ローンで完済し、金利や返済期間、団信などの条件を変更する手続です。

金利が下がれば、毎月の返済額や将来支払う利息を減らせる可能性があります。

一方で、借り換えには融資事務手数料、保証料、登記費用、司法書士報酬、現在のローンを完済する手数料などがかかります。

金利差があっても、ローン残高が少ない、残り期間が短い、手数料が高い場合は、利息の削減額より諸費用のほうが大きくなることがあります。

借り換えで確認するべきなのは、広告の金利ではなく、諸費用を差し引いた後に総支払額がいくら減るかです。

住宅ローンの借り換えとは？

住宅ローンの借り換えは、現在の金融機関から金利の低い金融機関へ、単純に契約先を変更するだけではありません。

新しい金融機関から住宅ローンを借り、その資金を使って現在の住宅ローンを全額繰上返済します。

その後、現在の金融機関が設定している抵当権を抹消し、借り換え先の金融機関の抵当権を新たに設定します。

主な手続の流れは次のとおりです。

1. 現在のローン条件を確認する
   残高、金利、残期間、毎月返済額、全額繰上返済手数料を確認します。
2. 借り換え候補を比較する
   適用金利、事務手数料、保証料、団信、繰上返済条件を比較します。
3. 借り換え先の審査を受ける
   年収、勤務先、信用情報、健康状態、物件の担保評価などが確認されます。
4. 現在のローンを全額返済する
   借り換え資金を使って現在の住宅ローンを完済します。
5. 抵当権を入れ替える
   現在の抵当権を抹消し、新しい金融機関の抵当権を設定します。
6. 新しい条件で返済を始める
   金利、期間、返済額、団信などが新しい契約へ変更されます。

借り換えの実質メリットを計算する方法

計算結果がプラスであれば、金額上は借り換えメリットがある可能性があります。

マイナスであれば、利息が減っても諸費用を回収できず、いわゆる「諸費用負け」になる可能性があります。

住宅ローン借り換えで得しやすい人

1．住宅ローン残高が大きい

金利はローン残高に対してかかるため、残高が大きいほど、金利差による利息削減効果も大きくなります。

同じ0.5％の金利差でも、残高3,000万円と残高500万円では、削減できる利息額が大きく異なります。

2．残りの返済期間が長い

残り期間が20年、25年と長ければ、低い金利の効果を長期間受けられます。

反対に、完済まであと3年、5年という場合は、利息削減額が小さく、手数料を回収しにくくなります。

3．借り換え前後の金利差が大きい

金利差が大きいほど、毎月返済額と総利息を減らしやすくなります。

ただし、借り換え後が変動金利の場合、現在の低い金利が完済まで続くとは限りません。

現在の金利だけでなく、借り換え後の金利が0.5％、1％上がった場合も確認してください。

4．諸費用が低い商品を選べる

融資事務手数料には、一定額を支払う定額型と、借入額へ一定割合を掛ける定率型があります。

借入残高が大きい場合、定率型の事務手数料も大きくなるため、金利だけでなく手数料方式を比較する必要があります。

5．当面売却や完済の予定がない

借り換え諸費用は、借り換え直後に発生します。

その後、低い金利によって少しずつ費用を回収していくため、近く住宅を売却したり、一括返済したりする予定がある場合は、費用を回収できない可能性があります。

6．収入と勤務状況が安定している

借り換えは新規借入れと同様に審査があります。

収入減少、転職直後、延滞発生後などは審査が厳しくなる可能性があります。

返済が苦しくなってからではなく、収入と信用状況が安定しているうちに比較することが大切です。

7．団信の保障を見直したい

借り換えによって、死亡・高度障害だけでなく、がん、三大疾病、就業不能などに対応する団信を選べる場合があります。

金利が少し高くなっても、保障内容を充実させることが目的であれば、金額以外のメリットがある可能性があります。

諸費用負けしやすい人

1．ローン残高が少ない

残高が少ないと、金利が下がっても削減できる利息が限定されます。

事務手数料や登記費用は残高が少なくても一定額必要になるため、諸費用の割合が大きくなります。

2．残り返済期間が短い

完済までの期間が短いと、低金利の恩恵を受ける期間も短くなります。

残り数年であれば、借り換えより繰上返済を検討したほうが分かりやすい場合があります。

3．金利差が小さい

金利差が0.1％や0.2％程度の場合でも、残高と残期間によってはメリットが出ることがあります。

しかし、諸費用が高ければ、総支払額はほとんど減らない可能性があります。

4．借り換え諸費用を新しいローンへ上乗せする

自己資金がなくても、金融機関によっては借り換え諸費用を住宅ローン残高へ上乗せできる場合があります。

ただし、借入額が増え、諸費用部分にも利息が発生します。

「手元のお金を使わずに借り換えられる」ことと、「総支払額が安くなる」ことは別です。

5．返済期間を必要以上に延ばす

借り換え時に残り20年のローンを30年へ延ばせば、毎月返済額は下がります。

しかし、返済回数が増えるため、金利差が小さいと総支払額が増える場合があります。

6．近く売却・建替え・一括返済を予定している

数年以内に売却する予定がある場合は、借り換え諸費用を回収する前にローンを完済する可能性があります。

借り換えを行う前に、何年住み続ける予定かを確認してください。

7．広告の最低金利だけを見ている

金融機関の広告に掲載された最低金利が、すべての申込者へ適用されるわけではありません。

審査結果、団信、借入期間、物件、取引条件などによって、実際の適用金利が変わる場合があります。

借り換えにかかる主な諸費用

昔から言われる「金利差1％・残高1,000万円・残り10年」は絶対条件ではない

住宅ローンの借り換えでは、以前から次の条件が一つの目安として紹介されることがあります。

• 借り換え前後の金利差が1％以上
• 住宅ローン残高が1,000万円以上
• 残り返済期間が10年以上

しかし、この3条件をすべて満たさなければ得にならないわけではありません。

現在は金融機関によって事務手数料、保証料、団信、繰上返済条件が大きく異なります。

金利差が0.5％でも、残高と残期間が大きく、諸費用が低ければメリットが出る場合があります。

反対に、金利差が1％あっても、残高が少ない、残期間が短い、諸費用が高い場合は損になる可能性があります。

試算例1｜借り換えで得するケース

この条件では、借り換え諸費用70万円を差し引いても、約352万円の削減効果が見込まれます。

ただし、借り換え後が変動金利で将来金利が上がった場合や、団信の上乗せ金利がある場合は結果が変わります。

試算例2｜諸費用負けするケース

毎月返済額は約2,400円下がりますが、残り期間が短く、削減できる利息が約20万円しかありません。

諸費用が40万円かかるため、最終的には約20万円の負担増となる計算です。

試算例3｜月額は下がるが総額が増えるケース

月々の返済額は3万円以上下がりますが、返済期間が10年延びています。

金利低下による効果が返済期間延長で相殺され、諸費用を加えると総支払額は増える計算です。

毎月の家計を軽くする目的なら選択肢になり得ますが、「総額を減らす借り換え」とは分けて考える必要があります。

何年で諸費用を回収できるか確認する

諸費用70万円で、毎月返済額が1万4,000円下がる場合は、単純計算で約50か月、約4年2か月が回収目安です。

3年後に売却予定なら、諸費用を回収できない可能性があります。

住宅ローン控除は借り換え後も受けられる？

住宅ローンを借り換えた場合でも、一定の要件を満たせば、住宅ローン控除を引き続き受けられる場合があります。

主な確認事項は次のとおりです。

• 新しい住宅ローンが元の住宅ローン返済のためであること
• 借り換え後の償還期間が10年以上であること
• 本人が引き続き住宅へ居住していること
• 所得・住宅等の適用要件を満たしていること

ただし、借り換えをした日から控除期間が新たに10年・13年などへ延長されるわけではありません。

当初の住宅へ入居した年を基準とした残りの控除期間が対象です。

また、諸費用を含めて借り換え後の借入額が元のローン残高を上回る場合は、控除対象となる年末残高の計算に調整が必要になる場合があります。

具体的な控除額は税務署や税理士へ確認してください。

借り換えで団信を見直すときの注意点

健康状態によって借り換えできない場合がある

借り換えでは、新しい住宅ローンの団信へ改めて申し込みます。

現在の住宅ローンを契約した後に病気や治療歴が生じた場合、新しい団信の審査に通らない可能性があります。

現在の団信保障は借り換えで終了する

現在の住宅ローンを完済すると、現在加入している団信の保障も終了します。

新しい団信の保障開始日、免責事項、保障対象となる病気を確認してください。

金利上乗せを含めて比較する

借り換え先の基準金利が低くても、疾病保障を付けることで金利が上乗せされる場合があります。

保障を含めた実際の適用金利で比較しましょう。

同じ金融機関で金利を見直す方法もある

他行へ借り換える前に、現在の金融機関で次の対応ができないか確認する方法もあります。

• 固定金利期間の変更
• 変動金利から固定金利への変更
• 返済期間の変更
• 優遇金利の見直し相談
• ボーナス返済の変更
• 繰上返済

同じ金融機関内の条件変更であれば、抵当権の入替えや新規借入れより手続と費用を抑えられる場合があります。

ただし、条件変更が認められるか、手数料がいくらかは金融機関によって異なります。

借り換えと繰上返済はどちらがよい？

繰上返済で預貯金を減らしすぎると、病気、失業、教育費、住宅修繕などへ対応できなくなります。

生活防衛資金を残したうえで比較してください。

借り換えの事前審査で確認されること

• 年齢と完済時年齢
• 年収と返済負担率
• 勤務先・勤続年数・雇用形態
• 現在の住宅ローン返済状況
• 他のローンやカード利用状況
• 信用情報
• 健康状態と団信加入可否
• 住宅の担保評価
• 建物の用途・面積・法令適合性
• 現在の住宅ローン残高

現在の住宅ローンを遅れずに払っていても、借り換え先の新しい審査へ必ず通るとは限りません。

借り換え前に準備したい書類

金融機関へ確認する質問

• 私に実際に適用される金利はいくらか
• 融資事務手数料は定額か定率か
• 保証料は必要か
• 借り換え諸費用を含めて借りられるか
• 団信の上乗せ金利はいくらか
• 借り換え後の総返済額はいくらか
• 現在より毎月いくら下がるか
• 返済期間を延ばさない場合の試算はいくらか
• 金利が上昇した場合の返済額はいくらか
• 繰上返済手数料はいくらか
• 住宅ローン控除に必要な書類は何か
• 借り換え実行までの金利変動はどう扱われるか

借り換え判断のチェックリスト

よくある質問

金利差が1％未満でも借り換えメリットはありますか？

ローン残高が大きく、残り期間が長く、諸費用が低ければメリットが出る可能性があります。金利差だけではなく、総支払額で判断してください。

住宅ローン残高が1,000万円未満なら借り換えできませんか？

借り換えできるかは金融機関の条件と審査によります。残高が少ない場合は、借り換えできても諸費用を回収しにくい可能性があります。

借り換え諸費用はいくらかかりますか？

金融機関、借入額、事務手数料方式、保証料、登記内容などによって異なります。数十万円以上になる場合もあるため、金融機関の見積書で確認してください。

諸費用も住宅ローンへ上乗せできますか？

金融機関によっては上乗せできる場合があります。ただし、借入残高が増え、諸費用にも利息がかかります。

毎月返済額が下がれば借り換え成功ですか？

必ずしも成功とは限りません。返済期間を延ばしたために月額が下がっている場合、諸費用を含めた総支払額が増える可能性があります。

借り換え後も住宅ローン控除を受けられますか？

借り換え後のローンが元の住宅ローン返済に使われ、返済期間10年以上などの要件を満たせば、継続できる可能性があります。ただし控除期間が延長されるわけではありません。

転職後でも借り換えできますか？

申込みは可能ですが、勤続年数や収入の安定性を確認されます。金融機関によって審査基準が異なり、希望どおりにならない場合があります。

住宅ローンを延滞していても借り換えできますか？

延滞がある場合は審査が厳しくなる可能性があります。借り換えだけに頼らず、現在の金融機関へ早めに相談してください。

借り換え後にすぐ自宅を売却できますか？

売却自体は検討できますが、借り換え諸費用を回収できない可能性があります。売却代金等で新しいローンを完済し、抵当権を抹消できるかも確認が必要です。

ミニクルホームで借り換え審査をしてもらえますか？

住宅ローンの審査、金利、借り換え条件は金融機関が決定します。ミニクルホームでは、不動産価格、住宅ローン残高、売却査定、住み替えなどを不動産実務の範囲で整理します。

まとめ｜金利差ではなく諸費用差引後の総額で判断する

住宅ローンの借り換えで得しやすいのは、ローン残高が大きく、残り返済期間が長く、借り換え前後の金利差があり、諸費用を回収できる人です。

反対に、ローン残高が少ない、残り期間が短い、金利差が小さい、近く売却や完済を予定している場合は、諸費用負けする可能性があります。

借り換えを決める前に、次の順番で確認しましょう。

1. 現在のローン残高・金利・残期間を確認する
2. 借り換え後の実際の適用金利を確認する
3. 事務手数料・保証料・登記費用を合計する
4. 現在のローンを続けた場合の総支払額を計算する
5. 借り換え後の総支払額を計算する
6. 諸費用を差し引いた実質メリットを確認する
7. 諸費用の回収期間を確認する
8. 金利上昇・売却・繰上返済も含めて比較する

借り換えは、毎月返済額を下げるためだけの手続ではありません。

総返済額を減らす、固定金利へ変更する、団信を充実させるなど、目的によって適切な選択は変わります。

まずは、現在の返済予定表と借り換え先の諸費用見積書を並べ、同じ残り期間で比較することから始めましょう。

※本記事は2026年7月時点の公表情報と一般的な住宅ローン実務を基に作成しています。記事内の試算は元利均等返済の概算であり、適用金利、金利見直し、端数処理、団信、保証料、住宅ローン控除、返済日等によって実際の金額は異なります。借り換えの効果や審査通過を保証するものではありません。