母が認知症と診断された。実家はもう売れないのでしょうか」
家族信託がいいと聞いたが、今からでも間に合うのか分からない」
成年後見という言葉は知っているが、使うと何が変わるのか」
認知症の診断を受けたあとに実家のことをご相談いただくと、多くの方がこの3つを口にされます。インターネットで調べても、断定的に「売れません」と書いてあるものと、「家族信託で解決できます」と書いてあるものが並んでいて、かえって混乱してしまうという声もよく聞きます。
この記事では、どこで道が分かれるのかを整理します。結論から書きますが、診断名だけで決まる話ではありません。
「認知症だから売れない」わけではありません。不動産の売買に必要な意思能力は、病名ではなく、その契約ごとに判断されるものだからです。ご本人が内容を理解して契約できる状態であれば、ご本人が売主として売却できます。一方で、判断能力が低下している場合は成年後見の手続きが必要になり、家族信託という選択肢はもう使えません。家族信託は、判断能力があるうちにしか作れない仕組みだからです。
大前提：「認知症だから売れない」ではありません
まず、いちばん誤解されている点から書きます。
不動産の売買契約が有効に成立するには、売る人に意思能力、つまりその取引の意味を理解する力があることが必要です。そして、この意思能力は診断名で一律に決まるものではありません。全日本不動産協会の解説でも、意思能力は「画一的に定まるのではなく、法律行為の性質、難易等に関する考慮をも加味した上、個別の契約ごとに判断される」と整理されています。
つまり、認知症の診断を受けていても、症状の程度や、その日その時の状態、そして契約の内容の分かりやすさによって、判断は変わります。軽度で、ご自身の家を売るという話を理解し、意思を表明できるのであれば、ご本人が売主として契約できる場合があります。
一方で、意思能力を欠いた状態で結ばれた契約は無効とされます。ここは重要です。後から「あのときは分かっていなかった」と争いになれば、売買そのものがなかったことになり、買主の方にも大きな迷惑がかかります。だからこそ、無理に進めるのではなく、状態に合った方法を選ぶ必要があります。
売れる場合と、そうでない場合の分かれ目
現在の状況によって、取れる道が変わります。ご自身がどこに当てはまるか、確認してみてください。
| 今の状況 | 売却の進め方 | 目安 |
|---|---|---|
| 判断能力が保たれている | ご本人が売主として契約します | いちばん手間が少ない形です |
| 軽度で、契約の意味は理解できる | ご本人が売主として契約できる場合があります | 司法書士による面談での意思確認が前提になります |
| 判断能力の低下が進んでいる | 成年後見の手続きが必要です | 申立てから選任まで時間がかかります |
| すでに後見・保佐・補助が開始している | 後見人等が手続きをします。住んでいた家の売却には家庭裁判所の許可が必要です | 手順は別の記事で詳しく書きます |
| 判断能力があるうちに家族信託を設定済み | 受託者（お子さんなど）が売却できます | 信託契約の内容によります |
この表で分かれ目になっているのは、真ん中の行です。判断能力の低下がどの程度進んでいるかで、進め方がまったく変わります。
そして、ここに大切な注意点があります。
分かれ道の正体：家族信託は「今から」では作れないことがあります
家族信託は、親御さんが元気なうちに財産の管理を家族に託しておく仕組みです。設定しておけば、あとで判断能力が低下しても、受託者となったお子さんが不動産を売却できます。柔軟で、たしかに有効な方法です。
ただし、決定的な条件があります。家族信託は契約なので、親御さんご本人に契約を結ぶ意思能力が必要です。つまり、判断能力が十分に低下してからでは、そもそも契約を結べません。
「認知症になったから家族信託を」という順番では、間に合わないことがあるということです。ここを曖昧にしたまま家族信託を勧める情報もありますが、正確にはこうなります。
公証人が確認する3つのこと
家族信託の契約書は公正証書で作るのが一般的で、その際に公証人が本人の意思を確認します。目安として挙げられているのは、次の3点です。
- 氏名・生年月日・住所を正確に言えるか
- 自分の意思で署名できるか
- 何を預け、誰に任せ、何のためにするのかを明確に答えられるか
見ていただきたいのは、判断されているのが病名ではなく、その時の対話だという点です。軽度であれば可能な場合もありますし、日によって状態が変わる方もいます。
とはいえ、これは当社が判断できる領域ではありません。家族信託を検討される場合は、司法書士や弁護士にできるだけ早くご相談ください。時間が経つほど選択肢が減るタイプの検討事項です。
家族信託と成年後見の違い
| 家族信託 | 成年後見 | |
|---|---|---|
| いつ使えるか | 判断能力があるうちに契約しておく | 判断能力が低下してから申し立てる |
| 決める人 | 親と家族で決める | 家庭裁判所が後見人等を選任します |
| 不動産の売却 | 信託契約の内容に沿って受託者が行います | 後見人等が行い、住んでいた家は家庭裁判所の許可が必要です |
| 財産以外のこと | 対象外です | 身上監護（施設の契約など）も含まれます |
| 費用 | 設計・公正証書作成の費用がかかります | 申立費用のほか、専門職が就任すると継続的な報酬が発生します |
| 終わり方 | 契約で定めた時期まで続きます | 原則としてご本人が亡くなるまで続きます |
どちらが良い悪いという話ではありません。使える時期が違うというのが、いちばん大きな違いです。
成年後見には3つの種類があります
判断能力が低下している場合に使う法定後見には、程度に応じて3つの類型があります。裁判所の区分は次のとおりです。
| 類型 | 対象となる方 |
|---|---|
| 補助 | 判断能力が不十分な方 |
| 保佐 | 判断能力が著しく不十分な方 |
| 後見 | 判断能力が欠けているのが通常の状態の方 |
どの類型になるかは、医師の診断書などをもとに家庭裁判所が判断します。ご家族が選ぶものではありません。
そして、いずれの場合も、親御さんが住んでいた家（居住用不動産）を売るには、家庭裁判所の許可が必要です。後見人が選任されたからといって、すぐに売れるわけではありません。申立てから選任、そして売却許可まで、それぞれに時間がかかります。
手順と期間の目安は、別の記事で詳しく書きます。
やってはいけない3つのこと
ご家族の負担を思うと、つい近道をしたくなる場面があります。ただ、次の3つは避けてください。いずれも、あとでご家族自身が困ることになります。
- お子さんが親御さんの代わりに署名すること。善意であっても、これは有効な契約になりません。
- 日付や金額を空欄にした委任状を用意すること。何に同意したのか分からない状態での委任は、後から効力を争われます。
- 「大丈夫ですよね」と促して、そのまま進めること。その場で頷いていただけたとしても、内容を理解していなければ意思能力があったことにはなりません。
意思能力を欠いた状態の契約は無効とされます。売買が成立しなかったことになれば、買主の方も、仲介した不動産会社も、そしてご家族も、大きな負担を負います。急がば回れという言葉が、この分野ほど当てはまる場面はありません。
当社が売却の前に確認していること
不動産会社の側にも、確認すべきことがあります。当社では次の順で進めています。
- 登記の確認。後見・保佐・補助の審判が開始されていないかを確認します。開始されている場合は、後見人等を通じた手続きになります。
- ご本人との面談。可能な限り、当社の担当者がご本人にお会いします。施設にいらっしゃる場合は、ご家族と日程を調整してうかがいます。
- 司法書士による意思確認。所有権移転の登記は司法書士が行うため、最終的には司法書士がご本人に面談し、意思を確認します。ここで確認が取れなければ、登記は進みません。逆に言えば、この段階で止まらないよう、最初から状態に合った方法を選んでおく必要があります。
これは形式的な手続きではなく、親御さんの財産を守るための仕組みです。お手数をおかけしますが、ご理解いただけると助かります。
岡山市で相談できる窓口
制度の相談は、次の窓口で受けられます。いずれも2026年9月時点の情報です。
| 窓口 | 相談できること | 連絡先 |
|---|---|---|
| 岡山市成年後見センター （岡山市社会福祉協議会に委託。岡山市北区鹿田町一丁目1番1号 岡山市保健福祉会館9階） |
成年後見制度の一般的な相談、家庭裁判所への手続きの支援。相談無料 | 086-225-4066 |
| 岡山県司法書士会 | 成年後見や家族信託の相談先となる司法書士を探せます。岡山市では相続・登記・成年後見などの司法書士による定例の無料相談もあり、予約なしで相談できる日があります（開催日と会場は岡山市のウェブサイトでご確認ください） | 086-226-0470 |
| 成年後見センター・リーガルサポート岡山県支部（岡山県司法書士会内） | 成年後見に取り組む司法書士の団体です | 岡山県司法書士会へ |
| 地域包括支援センター（岡山市内16か所） | 認知症や財産管理に関する相談。担当は中学校区ごとに決まっています。親御さんの担当ケアマネジャーがいれば、その方に聞くのがいちばん早いこともあります | お住まいの地区の担当センター |
| 岡山家庭裁判所 | 成年後見の申立ての手続きと書式を確認できます | 裁判所のウェブサイト |
迷ったときの順番
何から手をつければいいか分からない場合は、この順番でお試しください。
- 親御さんの主治医、またはケアマネジャーに今の状態を聞く。医学的な状態が分からないと、どの道を選ぶかも決まりません。
- 岡山市成年後見センターに電話する。無料で、制度の全体像を教えてもらえます。
- 司法書士に相談する。後見の申立てが必要か、家族信託が間に合うかの判断はここで行われます。
- 並行して、家の査定を取っておく。いくらで売れる見込みなのかが分からないと、そもそも売るかどうかも決められません。査定は当社でお出しします。
4番だけは、1から3と同時に進められます。むしろ先に数字を持っておくと、ご家族の話し合いが進みやすくなります。
当社にできること・できないこと
当社ができるのは、実家の査定、売却の見通しの提示、登記での後見等の確認、ご本人との面談、司法書士のご紹介、そして売却の仲介です。県外にお住まいの場合も、写真と動画でご報告します。
一方、意思能力があるかどうかの判断、成年後見が必要かどうかの判断、家族信託が間に合うかどうかの判断、これらは当社では行えません。いずれも司法書士・弁護士・医師の領域です。当社にできるのは、適切な専門家におつなぎすることと、住まいの側の準備を進めておくことです。
よくあるご質問
認知症と診断されたら、もう実家は売れないのでしょうか。
診断名だけで決まるものではありません。不動産の売買に必要な意思能力は、法律行為の性質や難易などを考慮したうえで、個別の契約ごとに判断されるとされています。軽度で、ご自身の家を売るという話を理解し、意思を表明できるのであれば、ご本人が売主として契約できる場合があります。ただし判断できるのは司法書士など専門家であり、当社では判断できません。
今から家族信託を作ることはできますか。
家族信託は契約なので、親御さんご本人に契約を結ぶ意思能力が必要です。判断能力が十分に低下してからでは契約を結べないため、「認知症になったから家族信託を」という順番では間に合わないことがあります。公正証書を作る際には公証人が本人の意思を確認し、目安として、氏名・生年月日・住所を正確に言えるか、自分の意思で署名できるか、何を預け誰に任せ何のためにするのかを答えられるか、といった点が挙げられています。検討される場合は、できるだけ早く司法書士にご相談ください。
成年後見人が選任されれば、すぐに家を売れますか。
すぐには売れません。親御さんが住んでいた家（居住用不動産）を売るには、家庭裁判所の許可が必要です。申立てから後見人等の選任まで、さらに売却の許可までそれぞれ時間がかかります。手順と期間の目安は別の記事で詳しく書きます。
子どもが親の代わりに売買契約書に署名してもよいですか。
有効な契約にはなりません。意思能力を欠いた状態で結ばれた契約は無効とされ、後から売買そのものがなかったことになると、買主の方にも大きな迷惑がかかります。日付や金額を空欄にした委任状も同様に、後から効力を争われる原因になります。
後見・保佐・補助は何が違うのですか。
判断能力の程度で分かれます。裁判所の区分では、補助は判断能力が不十分な方、保佐は判断能力が著しく不十分な方、後見は判断能力が欠けているのが通常の状態の方が対象です。どの類型になるかは医師の診断書などをもとに家庭裁判所が判断するもので、ご家族が選ぶものではありません。
岡山市で無料で相談できる窓口はありますか。
岡山市成年後見センター（岡山市社会福祉協議会に委託、電話086-225-4066）で、成年後見制度の一般的な相談と家庭裁判所への手続きの支援を無料で受けられます。岡山市では司法書士による定例の無料相談も行われており、相続・登記・成年後見などについて予約なしで相談できる日があります。認知症全般については、お住まいの地区の地域包括支援センター（市内16か所）でも相談できます。
判断は専門家へ。住まいの準備は当社で進めておけます
家の査定、売却の見通し、登記での確認、ご本人との面談の調整、司法書士のご紹介までお手伝いします。制度の相談と並行して進められるので、時間を無駄にしません。
※意思能力があるかどうかの判断、成年後見が必要かどうかの判断、家族信託が間に合うかどうかの判断は当社では行えません。司法書士・弁護士をご紹介します。制度の一般的な相談は岡山市成年後見センター（086-225-4066、無料）でも受けられます。
最後にひとつだけ。ご自身を責めないでください。「もっと早く相談しておけばよかった」とおっしゃる方がいます。でも、親御さんがお元気なうちに家の話を持ち出すのは、簡単なことではありません。切り出せなかったことは、ご家族の優しさでもあります。いまの状態からでも取れる道はあります。まずは今どういう状況なのかを一緒に整理するところから始めましょう。
最終更新日：2026年9月23日
確認先：裁判所（成年後見制度・後見・保佐・補助の類型）、岡山家庭裁判所、岡山市成年後見センター、岡山県司法書士会、公益社団法人 成年後見センター・リーガルサポート岡山県支部。制度・費用は変わることがあります。最新はそれぞれの公式ページでご確認ください。
（この記事は一般的な情報の整理です。意思能力の有無、成年後見の要否、家族信託の可否についての判断は当社では行えません。個別のご事情は司法書士・弁護士・医師にご相談ください。）
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