親が施設に入った後の岡山の実家｜売る・貸す・置いておく、判断の順番と手順

岡山の実家についてご相談に来られる方の多くが、この3つのどれかを口にされます。気が引ける、という感覚はとても自然なものです。親が生きている家を処分する話ですから、簡単に割り切れるものではありません。

このページは、急いで決めさせるために書いたものではありません。ただ、知らないまま時間が過ぎると選べなくなることが2つだけあります。そこだけ先にお伝えして、あとはご家族のペースで進めていただければと思います。

まず確認するのは、この順番です

売るか貸すか置いておくかを考える前に、確認する順番があります。ここを飛ばすと、話が進んでから戻ることになります。

順番が大事なのは、2が「売れるかどうか」を決め、5が「いつまでに売ると得か」を決めるからです。先に3や6から話し合うと、そもそも実行できない案で揉めることになります。

1つめの期限：親の判断能力

ここがいちばん大切な部分です。

不動産の売買契約は、売る人にその意味を理解する力（意思能力）があることが前提です。親御さんの判断能力が保たれていれば、ご本人が売主として契約できます。施設に入っていても、ご本人の意思が確認できれば問題ありません。ご本人が施設から動けない場合は、委任状と司法書士による意思確認で進める方法もあります。

これは親御さんの財産を守るための仕組みで、必要な制度です。ただ、申立てから選任まで時間がかかり、費用も発生します。岡山市の案内によると、申立費用は印紙・診断書でおよそ1万5,000円、鑑定が必要な場合は鑑定料がおよそ5万円から10万円とされています。報酬の負担が難しい方への助成制度もあります。

つまり、判断能力があるうちとないうちでは、進め方も期間もまったく違います。どちらが良い悪いという話ではなく、今どちらの状態なのかを早めに把握しておくことが、選択肢を残すことにつながります。

成年後見が必要かどうかの判断と手続きは、司法書士・弁護士の領域です。当社では判断できませんので、次の窓口をご案内しています。

2つめの期限：税金の3年

親御さんが住んでいた家を、ご本人が売る場合、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除が使える可能性があります。譲渡益から最大3,000万円を差し引ける制度です。

もう1つ注意点があります。親子や夫婦など特別の関係がある人への売却は対象外です。「子どもが買い取る」という形を考えている場合は、税理士に確認してください。

なお、施設に入っているからといって必ず「住まなくなった」と判定されるわけではなく、実際の生活の実態で判断されます。適用できるかどうかは税理士にご確認ください。当社では税務の判断は行えません。

3つの選択肢を比べる

2つの期限を踏まえたうえで、3択を見ていきます。

この表で見ていただきたいのは、いちばん下の行です。「置いておく」は決断を先送りできる選択肢ですが、その間も2つの期限は進んでいます。先送りが悪いわけではありません。ただ、何もしないことにも費用と期限があるという事実だけは、意識しておいてください。

岡山の相談窓口

判断に迷ったとき、住まいのこと以外で頼れる窓口があります。

岡山市成年後見センター（岡山市社会福祉協議会に委託。岡山市北区鹿田町一丁目1番1号 岡山市保健福祉会館9階、電話 086-225-4066）。成年後見制度の一般的な相談と、家庭裁判所への手続きの支援を、無料で受けられます。

地域包括支援センター。岡山市内に16か所あり、中学校区ごとに担当が決まっています。介護や認知症、財産管理に関する相談ができます。どこが担当かは、岡山市の地域包括ケア推進課（電話 086-803-1246）またはお住まいの区役所でご確認ください。親御さんの担当ケアマネジャーがいれば、その方に聞くのがいちばん早いこともあります。

岡山家庭裁判所。成年後見の申立ての手続きと書式は、裁判所のウェブサイトで確認できます。

税理士・司法書士・弁護士。税金の適用、後見の申立て、相続に関わる判断はそれぞれの専門家の領域です。当社でもご紹介できます。

（2026年9月時点の情報です。窓口や費用は変わることがありますので、最新は各窓口でご確認ください。）

決めるときに、兄弟で揉めないために

最後に合意の話です。当社が立ち会ってきた範囲での実感ですが、揉めるのは金額そのものより、情報の差と手間の偏りが原因になることが多いように思います。

近くに住んでいる子が手続きも片付けも担い、遠方の子には結果だけが伝わる。この形になると、どちらの側にも不満が残ります。

おすすめしているのは、1から5までの確認結果を1枚の紙にまとめて、全員が同じものを見られるようにすることです。名義、判断能力の状況、査定額、毎月の維持費、税金の期限。これだけ揃っていれば、話し合いは「どうするか」だけに集中できます。当社は査定額と維持費の部分をお出しできます。

当社にできること・できないこと

当社ができるのは、実家の査定、売った場合・貸した場合の見通しの提示、売却までの空き家の管理、片付けや解体業者のご紹介、そして売る・貸すいずれの場合の仲介です。県外にお住まいで岡山まで来られない場合も、写真と動画でご報告します。

一方、成年後見が必要かどうかの判断、後見申立ての手続き、税金の特例が適用できるかどうかの判断、相続に関する法的な判断は当社では行えません。司法書士・弁護士・税理士をご紹介します。

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親御さんがまだお元気で、これから先のことを話し合う段階であれば、相続前に親と話しておきたい岡山の実家の査定と将来が参考になります。すでに相続が始まっている場合は、岡山で親名義のまま残された空き家、売却までの道のりをご覧ください。

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