「会社員のときは何も言われなかったのに、独立してから審査が通らない」 「売上はあるのに、所得が少ないと言われた」 「過去に延滞があって、信用情報も心配」
フリーランスや個人事業主の方の部屋探しには、会社員とは違うつまずき方があります。そこに信用情報の不安が重なると、どこから手をつければいいのか分からなくなります。
この記事では、岡山市北区・奉還町の不動産会社ミニクルホームが、審査で実際に見られていることと、書類でどう補うかを整理しました。
この記事でわかること
- 審査で見られるのは売上ではなく「所得」だという話
- 節税と審査が相反する理由と、その対処
- そろえておきたい書類
- 開業したばかり・所得が少ないときの補い方
- 信用情報の不安が重なったときの進め方
すぐに相談したい方は、記事の最後にあるLINE相談フォームから、いまの状況をそのまま送れます。
※この記事は2026年9月時点の情報です。審査の基準は保証会社・管理会社・貸主によって異なります。
結論｜見られているのは「売上」ではなく「所得」です
- 審査で使われるのは、確定申告書の所得金額です。
売上がいくらあっても、経費を引いたあとの金額で判断されます。 - 節税を優先すると、審査では不利になります。
所得を抑えるほど、借りられる家賃の上限が下がるという構造です。 - 信用情報の不安が重なる場合は、保証会社のタイプ選びが重要になります。
所得と信用情報の両方で厳しく見られると、通る物件が限られるためです。
確定申告書の所得金額がわかれば、現実的な線をお伝えできます。
株式会社ミニクルホーム（岡山市北区奉還町）／受付 10:00〜18:00（水曜定休・不定休あり）
なぜ「通りにくい」と言われるのか
会社員と比べて、次の3点が違います。
| 項目 | 会社員 | フリーランス・個人事業主 |
|---|---|---|
| 収入の安定性 | 毎月ほぼ一定 | 月によって変動する |
| 勤続年数 | 在職期間で判断される | 開業からの年数で見られる |
| 在籍確認 | 勤務先へ電話 | 電話での確認ができないことがある |
このうち、いちばん大きいのが収入の見え方です。 会社員は源泉徴収票の支払金額で判断されますが、フリーランスは確定申告書の所得金額で見られます。
節税と審査は、相反します
売上600万円、経費300万円、所得300万円という方を例に考えます。
- 審査で使われるのは、所得の300万円です。月あたりにすると25万円前後。
- 一般に、家賃は収入の3分の1程度までが目安とされています。この例なら、家賃の上限は6万円台という計算になります。
経費を多く計上して所得を圧縮すると、税金は減りますが、借りられる家賃の上限も下がります。
部屋探しの予定があるなら、申告の前に考えておく価値があります。 すでに申告を終えている場合は、次の項目で説明する書類で補う形になります。
※この記事は税務の助言を行うものではありません。申告の内容については、税理士にご相談ください。
そろえておきたい書類
| 書類 | 何を示せるか | 補足 |
|---|---|---|
| 確定申告書の控え | 所得金額 | 税務署の収受印、または電子申告の受信通知があるもの。直近1〜3年分 |
| 青色申告決算書・収支内訳書 | 売上と経費の内訳 | 事業の内容を説明しやすくなります |
| 納税証明書 | 申告どおり納税していること | 税務署で取得できます |
| 住民税の課税証明書 | 所得の裏づけ | 市区町村で取得できます |
| 通帳の入金記録 | 実際のお金の流れ | 直近半年〜1年分。継続した入金が示せます |
| 取引先との契約書・発注書 | これからの収入の見込み | 継続的な契約があると説得力が増します |
| 健康保険証 | 本人確認の補強 | 国民健康保険の場合も用意しておきます |
「所得が少なくても、お金の流れは安定している」と示せる資料があると、判断が変わることがあります。
開業したばかり・所得が少ないときの補い方
| 方法 | 内容 |
|---|---|
| 預貯金の残高を示す | 家賃の1〜2年分の残高があれば、支払い能力の材料になります |
| 前職の源泉徴収票を使う | 独立して間もない場合、直前まで会社員だった実績を示せます |
| 連帯保証人を立てる | 収入のある親族にお願いできる場合、保証会社を使わない物件も選べます（岡山市の保証会社不要物件とは？メリットとデメリット） |
| 家賃を下げる | いちばん効きます。所得の3分の1に収まる水準まで下げると、通る可能性が変わります |
| 家賃の前払いを相談する | 数か月分の前払いに応じてもらえる場合があります（物件によります） |
| 法人化している場合は法人契約を検討 | 会社名義で契約できる場合があります。決算書の提出を求められます |
信用情報の不安が重なったとき
フリーランスで、さらに信用情報に記録が残っている場合、信販系の保証会社では所得と信用情報の両方で厳しく見られます。
進め方は、次の順番がおすすめです。
- まず自分の信用情報を確認する：何が登録されているかで、選ぶ物件が変わります（自分がブラックかどうか確認する方法｜CIC・JICC・KSCの開示のしかた／信用情報の「異動」とは？開示書のどこを見れば審査への影響がわかるか）。
- 保証会社のタイプで物件を絞る：LICC加盟や独立系の保証会社を使う物件から探します（家賃保証会社の違い｜信販系・独立系で審査はどう変わる？）。
- 書類を先にそろえる：確定申告書の控えと通帳の入金記録は、申込みの前に用意します。
- 家賃の上限を決める：所得ベースで無理のない金額に設定します。
債務整理の手続き中・返済中の方は、債務整理中でも入居できる部屋の探し方｜岡山で初期費用を抑えるコツもあわせてご覧ください。
所得金額と希望の家賃だけ、教えてください
確定申告書の所得金額と、住みたい家賃。この2つがわかれば、通る見込みのある物件からご案内できます。事業の内容を詳しくお話しいただく必要はありません。
受付 10:00〜18:00（水曜定休・不定休あり）。相談内容をまとめて送りたい方は、記事の最後のLINE相談フォームが便利です。
在籍確認はどうなる？
フリーランスには「在籍」という概念がないため、電話での確認が行われないことが多いです。代わりに、確定申告書などの書類で事業の実態を確認されます。
- 事業用の電話番号がある場合：そこに連絡が来ることがあります。出られる時間帯を伝えておきましょう。
- 屋号で活動している場合：申込書の書き方を、申込み前に確認しておくとスムーズです。
- 在籍確認の全体像は賃貸の在籍確認はどこまで連絡が来る？で解説しています。
自宅を事業に使う場合の注意
自宅で仕事をする場合、物件によっては事業利用が制限されていることがあります。
| 確認すること | 内容 |
|---|---|
| 事業利用の可否 | 契約書に「住居専用」と書かれている場合、事務所としての利用が制限されます |
| 法人登記の可否 | 登記を認めていない物件があります |
| 来客の有無 | 不特定多数の来客がある業種は、断られることがあります |
| 看板・表札 | 屋号の表示を認めていない物件があります |
| 作業音・時間帯 | 機材の音が出る仕事は、事前に相談しておくと安心です |
パソコン中心の仕事で、来客がなく、音も出ないという内容であれば、問題にならないことがほとんどです。気になる場合は、申込みの前にお伝えください。
申込み前の準備5点
- 確定申告書の控えを手元に用意する（直近1〜3年分）
- 通帳の入金記録を整理する（直近半年〜1年分）
- 信用情報を開示して、事実を確認する
- 家賃の上限を、所得ベースで決める
- 事業の内容を、一言で説明できるようにしておく（「主にウェブ制作で、取引先は◯社です」程度で十分です）
岡山での探し方
- 地元の管理会社や個人の大家さんの物件では、書類を見たうえで判断してもらえることがあります（個人の大家さんの物件はどう探す？岡山で「人が判断する」賃貸の見つけ方）。
- 保証会社のタイプが選べる物件を中心に探すと、選択肢が広がります。
- 駐車場や作業スペースが必要な業種は、条件を先にお伝えください。
ミニクルホームでは、確定申告書の所得金額と、希望の家賃をお伺いしたうえで、通る見込みのある物件からご案内しています。 事情を詳しく説明していただく必要はありません。
よくあるご相談の例
※個人が特定されないよう、複数のご相談を組み合わせたイメージです。
売上はあるが所得が少ない・30代
節税のために経費を多く計上していたケースです。通帳の入金記録と継続的な契約書を用意し、家賃を7万円から5.8万円に見直して申し込む、という進め方をご提案することがあります。
開業から半年・40代
確定申告の実績がまだなかったケースです。前職の源泉徴収票と預貯金の残高、取引先との契約書を組み合わせて説明します。
信用情報に記録があり、フリーランス・30代
信販系の保証会社で続けて落ちていたケースです。先に信用情報を開示して状況を確認し、独立系の保証会社を使う物件に絞って申し込む形に切り替えます。
よくある質問
Q. 審査では、売上と所得のどちらを見られますか？
A. 確定申告書の所得金額です。売上がいくらあっても、経費を引いたあとの金額で判断されます。節税のために経費を多く計上していると、借りられる家賃の上限が下がります。
Q. 開業したばかりで、確定申告の実績がありません。
A. 前職の源泉徴収票、預貯金の残高、取引先との契約書や発注書を組み合わせて説明する方法があります。連帯保証人を立てられる場合は、保証会社を使わない物件という選択肢もあります。
Q. どんな書類を用意すればいいですか？
A. 確定申告書の控え（直近1〜3年分）、青色申告決算書または収支内訳書、通帳の入金記録（直近半年〜1年分）が基本です。あわせて納税証明書や住民税の課税証明書があると、裏づけが強くなります。
Q. 家賃はいくらまでが目安ですか？
A. 一般に、収入の3分の1程度までが目安とされています。所得300万円（月25万円前後）なら、家賃6万円台が一つの目安です。信用情報に不安がある場合は、もう少し抑えたほうが通りやすくなります。
Q. 在籍確認の電話は来ますか？
A. フリーランスには「在籍」という概念がないため、電話での確認が行われないことが多いです。代わりに確定申告書などの書類で事業の実態を確認されます。事業用の電話番号がある場合は、そこに連絡が来ることがあります。
Q. 信用情報に記録があると、さらに厳しいですか？
A. 信販系の保証会社では、所得と信用情報の両方で厳しく見られます。先に信用情報を開示して状況を確認し、審査の仕組みが異なる保証会社を使う物件に絞るのが近道です（自分がブラックかどうか確認する方法｜CIC・JICC・KSCの開示のしかた）。
Q. 自宅を事務所として使えますか？
A. 物件によります。契約書に「住居専用」と書かれている場合、事業利用が制限されます。法人登記の可否、来客の有無、屋号の表示についても、申込み前に確認しておきましょう。
Q. 法人化しています。法人契約はできますか？
A. できる場合があります。会社名義で契約し、決算書の提出を求められるのが一般的です。設立から間もない場合は、代表者個人の資料もあわせて求められることがあります。
Q. 家賃を前払いすれば通りますか？
A. 応じてもらえる物件もありますが、必ず通るわけではありません。数か月分の前払いを提案できるかどうかは、貸主と保証会社の判断になります。まず相談してみる価値はあります。
Q. 収入が不安定で、来年の見通しが立ちません。
A. 家賃を抑えて、まず生活を安定させることをおすすめします。所得が増えてから住み替えるほうが、結果的に負担が軽くなることが多いです（借金の返済で家賃が重いときの部屋探し｜家賃を下げる住み替えの判断）。
まとめ｜「所得」と「書類」と「保証会社のタイプ」
- 審査で見られるのは売上ではなく、確定申告書の所得金額です。
- 節税を優先すると、借りられる家賃の上限が下がります。部屋探しの予定があるなら、申告の前に考えておく価値があります。
- 所得が少なくても、通帳の入金記録、預貯金、契約書などで補える場合があります。
- 信用情報の不安が重なる場合は、保証会社のタイプで物件を絞るのが近道です。
確定申告書の所得金額と、希望の家賃。この2つを教えていただければ、現実的な線からご案内できます。
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この記事は税務の助言を行うものではありません。申告の内容については税理士にご相談ください。入居審査の結果は保証会社・管理会社・貸主が判断するもので、当社が入居をお約束するものではありません。
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- 城井 仁
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