「実家を相続したけれど、貸すのがいいのか、売るのがいいのか、わからない」
「兄弟で意見が分かれていて、話が前に進まない」
「とりあえず管理だけしているけれど、このままでいいのか不安」
空き家をどうするかは、多くの方にとって一生に何度もない大きな判断です。お金のことだけでなく、思い出や家族の気持ちも関わるため、迷うのは当然のことです。
「貸す・売る・管理する」のどれが正解かは、家の状態や立地、家族の状況によって変わります。ただ、考える順番を決めておくと、迷いがぐっと整理しやすくなります。
この記事では、岡山市の空き家について、3つの選択肢の特徴と、判断するための5つの問いを順番にまとめました。具体的なお金の比較例もあわせてご紹介します。
この記事でわかること
- 「貸す・売る・管理する」それぞれの特徴
- 判断するための5つの問いと、その順番
- 同じ家で3つを比べたお金の試算例
- 決めきれないときの進め方
空き家を放置した場合のリスクや、岡山市の制度・相談窓口の全体像は岡山市の空き家を放置するとどうなるかの記事でまとめています。この記事では「どれを選ぶか」の判断の仕方に絞ってお伝えします。
3つの選択肢の特徴
| 項目 | 管理する | 貸す | 売る |
|---|---|---|---|
| 家を残せるか | 残せる | 残せる（入居中は自分では使えない） | 手放す |
| お金の流れ | 毎年、維持費が出ていく | 家賃収入が入る（修繕などの初期費用がかかることも） | まとまったお金が入り、維持費がなくなる |
| 手間 | 定期的な管理が続く | 入居者対応・修繕が続く（管理会社に任せることも可能） | 売却までの手続き。売却後は手間がなくなる |
| 主なリスク | 建物の劣化が進む、維持費がかさむ | 空室、修繕費の発生、入居者とのトラブル | 希望の価格で売れない、手放したあとに後悔する |
| 向いている状況 | 将来使う予定がある、まだ決められない | 家は残したい、立地に賃貸の需要がある | 使う予定がない、管理の負担をなくしたい |
どれにもよい面と負担があります。大切なのは、自分たちの状況にどれが合っているかを順番に確かめていくことです。
判断の順番｜5つの問い
次の5つの問いを、上から順に考えていきます。前の問いの答えによって、次に考えることが変わります。
問い1｜家族の中に「使う予定」や「残したい気持ち」はあるか
最初に確かめたいのは、お金の話よりも家族の気持ちです。
- 将来、家族の誰かが住む予定がある
- 親の家を手放すことに、強い抵抗がある家族がいる
- お盆やお正月に集まる場所として使いたい
こうした事情がある場合は、「売る」はいったん横に置き、「管理する」か「期間を決めて貸す」を中心に考えます。逆に、誰も使う予定がなく、家族の合意がとれそうなら、3つすべてを比べる段階に進めます。
問い2｜名義と相続の整理はできているか
貸すにしても売るにしても、誰が所有者なのかがはっきりしていることが前提です。
- 登記の名義が亡くなった方のままになっていないか（2024年4月から相続登記が義務化されています）
- 兄弟など、複数人で共有になっていないか
- 共有の場合、全員の意見はそろっているか
ここが整っていないと、売却や賃貸の契約に進めないことがあります。名義や相続の整理については相続した空き家の記事で詳しく解説しています。
問い3｜建物の状態はどうか
次に、建物がそのまま使えるのか、どのくらい手を入れる必要があるのかを確認します。
- 雨漏りやシロアリの被害はないか
- 水まわり（台所・浴室・トイレ）は使える状態か
- 1981年（昭和56年）5月以前に建築を始めた建物か（古い耐震基準の建物か）
修繕に大きな費用がかかりそうなら、「貸す」は初期費用の回収に時間がかかります。建物の状態を客観的に知りたい場合は、岡山市の空き家診断の補助制度（耐震診断・劣化診断）を利用できる場合があります。
問い4｜その場所に「借りたい人」「買いたい人」はいるか
同じような家でも、立地によって需要は大きく違います。
- 駅やバス停、スーパー、学校が近い → 賃貸の需要が見込める場合がある
- 土地として魅力がある（広さ・形・道路の条件） → 売却しやすい場合がある
- 周辺に空き家が多い → 貸すのも売るのも時間がかかる場合がある
この問いは、自分たちだけで判断するのが難しい部分です。不動産会社に、家賃の目安と売却価格の目安の両方を聞いてみるのがおすすめです。どちらか一方だけではなく、両方を並べて見ることで比べやすくなります。
問い5｜お金の面で、どれが自分たちに合うか
最後に、ここまでの情報をもとにお金の比較をします。次の章の試算例を参考に、自分たちの家の数字を当てはめてみてください。
試算例｜同じ家で3つを比べると
岡山市内の築40年ほどの木造戸建てを例に、3つの選択肢を比べてみます。
前提（例）：固定資産税 年10万円／火災保険 年3万円／賃貸にする場合の修繕費 100万円・家賃 月5万円／売却する場合の価格 800万円
| 選択肢 | お金の動き（例） | ポイント |
|---|---|---|
| 管理する | 固定資産税10万円＋火災保険3万円＋管理サービス約10万円＋草刈りなど約3万円＋電気・水道の基本料金など約2万円＝年およそ28万円の支出 | 10年続くと、およそ280万円の支出になる |
| 貸す | 家賃60万円（年）−管理委託料3万円−固定資産税10万円−火災保険3万円＝年およそ44万円の収入（税金・空室を考慮する前） | 修繕費100万円を回収するまでに、およそ2年3か月。空室の期間があるとさらに延びる |
| 売る | 売却価格800万円−仲介手数料33万円−片づけ・測量など約30万円＝手取りおよそ737万円（税金を考慮する前） | 以後の維持費はなくなる。税金は特例の要件によって大きく変わる |
※説明のための試算例です。実際の金額は、建物の状態・立地・契約条件・税金の特例の適用などによって大きく異なります。賃貸収入や売却益には税金がかかる場合があります。
この例からわかるのは、「管理するだけ」の状態は、毎年お金が出ていく状態だということです。管理は大切ですが、「決めるまでの時間を確保する手段」と考えるのが現実的です。
売却するときの税金の特例
相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たすと、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。この特例には「相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売却するといった期限があります。「いつか売るかもしれない」という方は、期限を意識しておくことが大切です。要件の詳細は、税務署や税理士にご確認ください。
「組み合わせ」や「段階的に決める」方法もある
3つのうち1つを今すぐ選ぶ必要はありません。次のような進め方もあります。
- 期限を決めて管理する：「1年間は管理しながら家族で話し合う」など、期限を区切る
- 貸してから売る：まず賃貸にして収入を得ながら、将来の売却を考える（入居者がいる状態で売る方法もあります）
- 片づけてから決める：家財を整理すると、建物の状態がわかり、判断しやすくなる
「住まいに困っている方に貸す」という選択肢
賃貸にする場合、高齢の方や、生活保護を受けている方など、住まい探しに困っている方の住まいとして貸すという考え方もあります。生活保護を受けている方の場合、家賃を福祉事務所から大家さんへ直接支払う代理納付という仕組みがあり、家賃の受け取りが安定しやすい面があります（詳しくは代理納付の記事）。こうした方向けの賃貸住宅を登録する国の制度（セーフティネット住宅）もあります。
決めきれないときの進め方
- 情報をそろえる：名義、固定資産税の金額、建物の状態、家賃と売却価格の目安
- 家族で共有する：数字を並べて、同じ情報をもとに話し合う
- 期限を決める：「次の固定資産税の納付まで」「1年以内」など
- それまでは管理する：建物の傷みを防ぎ、選択肢を狭めないようにする
家族で意見が分かれるときは、感情の話と数字の話を分けて考えると、話し合いが進みやすくなります。
よくある質問
Q. 古い家でも借りたい人はいますか？
立地や家賃、建物の状態によっては、借りたい方が見つかる場合があります。リフォームをせずにそのまま貸す方法もあるため、まずは賃料の目安を不動産会社に相談してみてください。
Q. 家賃の目安と売却価格の目安は、無料で聞けますか？
多くの不動産会社で、目安の相談を受け付けています。売却と賃貸の両方を扱っている会社であれば、両方の目安を並べて聞くことができます。
Q. 兄弟で意見が分かれています。どうすればいいですか？
まずは名義や建物の状態、家賃・売却価格の目安など、判断に必要な情報をそろえて共有するところから始めてみてください。共有名義の場合の法的な整理が必要なときは、弁護士や司法書士などの専門家に相談しましょう。
Q. 貸したあとに、やっぱり売りたくなったらどうなりますか？
入居者がいる状態で売却する方法や、契約の終了を待って売却する方法があります。ただし、入居者の居住を守るルールがあるため、貸す前に「将来売る可能性がある」ことを考えて、契約の形を相談しておくと安心です。
Q. 管理だけを続けるのは、よくないのですか？
よくないわけではありません。ただし、毎年維持費がかかり、建物も少しずつ傷んでいきます。期限を決めて、その間に方向性を考えるのがおすすめです。
まとめ｜「気持ち→名義→建物→需要→お金」の順で考える
- 空き家の選択肢は管理する・貸す・売るの3つ。それぞれに負担とメリットがある
- 判断の順番は、家族の気持ち → 名義と相続 → 建物の状態 → 立地の需要 → お金
- 「管理するだけ」の状態は、試算例では年およそ28万円の支出。決めるまでの時間を確保する手段と考える
- 家賃と売却価格の目安は、両方並べて比べる
- 売却の税金の特例には期限がある
- 決めきれないときは、期限を決めて管理しながら話し合う
最後に
家族が暮らした家のことを決めるのは、どの選択をしても、少し寂しさが残るものかもしれません。正解を急がなくて大丈夫です。必要な情報をそろえて、家族みんなが納得できる形を、一歩ずつ探していきましょう。
空き家の「貸す・売る・管理する」、並べて比べてみませんか
ミニクルホームでは、岡山市とその周辺の空き家について、管理・賃貸・売却・リフォームのご相談をまとめてお受けしています。家賃の目安と売却価格の目安を並べてお伝えし、建物の状態やご家族のご意向に合わせて、選択肢を一緒に整理します。「まだ何も決まっていない」段階でも大丈夫です。
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※記事中の試算は説明のための例です。家賃・売却価格は物件ごとに異なり、当社が特定の金額での賃貸・売却をお約束するものではありません。税金の特例や相続・共有名義などの判断は、税務署・税理士・弁護士・司法書士などの専門家にご相談ください。補助制度の要件は岡山市の担当窓口でご確認ください。
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