「空き家を貸したいけれど、リフォームに何百万円もかけられない」
「古い家だから、このままでは誰も借りてくれないのでは」
「貸したあとに、あちこち修理を求められたらどうしよう」

空き家を貸すことを考えたとき、多くの方が最初にぶつかるのがリフォーム費用の壁です。貸すためにまとまったお金をかけるのは、大きな決断です。

そこで選択肢になるのが、リフォームをせずに、今の状態のまま貸す「現況渡し」です。家賃を相場より抑えるかわりに、入居者が自分で手を入れて住む、という貸し方です。国土交通省も、個人の住宅を賃貸として活用しやすくするために、こうした貸し方の考え方を示しています。

ただし、現況渡しでうまくいくかどうかは、「どこまで直さずに貸すのか」「入居後の修繕は誰がするのか」を契約でしっかり決めておくことにかかっています。この記事では、岡山市で空き家を現況渡しで貸すときの仕組みと、契約で決めておきたいことをまとめました。

現況渡しとは？

現況渡し（現状有姿での賃貸）とは、建物を今の状態のまま貸すことです。多少の傷みや古さがあることを前提に、家賃を相場より抑えて貸し出します。

なぜ「契約」が大切なのか

民法では、原則として貸主（大家さん）に建物を修繕する義務があるとされています。何も決めずに貸すと、入居後に設備が壊れたとき、貸主が修理をする前提になります。

現況渡しで貸す場合は、「どの部分の修繕を誰が行うのか」を契約で取り決めておくことで、貸主・入居者の双方が納得して暮らしを始められます。ここがあいまいなままだと、入居後のトラブルにつながりやすくなります。

国土交通省が示す貸し方の類型

国土交通省は、個人の住宅を賃貸として活用しやすくするための指針の中で、修繕の負担の仕方によって、いくつかの貸し方の類型を示しています。主なものを整理すると、次のようになります。

※国土交通省「個人住宅の賃貸流通を促進するための指針」の類型をもとに、わかりやすく整理したものです。事業者が関与する類型など、ほかの類型もあります。

ポイントは、修繕の負担を入居者に任せる分だけ、家賃を下げるという考え方です。また、どの類型でも建物の骨組みなど大事な部分は貸主が責任を持つ形になっています。

国土交通省は、入居者が自分で手を入れられる賃貸を「DIY型賃貸借」として、契約書の書式例やガイドブックも公表しています。現況渡しで貸すときの取り決めの参考になります。

現況渡しでも最低限確認したいこと

「リフォームしない」ことと、「何も確認しない」ことは違います。入居者が安全に暮らせるかどうかに関わる部分は、貸す前に確認しておきましょう。

• 雨漏り：建物全体の傷みにつながるため、まず確認したい部分です
• 電気・ガス・水道の安全：長く使っていない設備は、使用を再開する前に点検しておくと安心です
• 床や階段の傷み：床が抜けそうな場所がないか
• シロアリの被害：建物の骨組みに関わる部分です
• 残置物（残っている家財）：片づけるのか、残して入居者に使ってもらうのかを決めておきます
• 鍵：防犯のため、鍵の交換を検討します

建物の状態を客観的に知りたい場合は、岡山市の空き家診断の補助制度（耐震診断・劣化診断）を利用できる場合があります。補助の要件や受付期間は、岡山市の担当窓口でご確認ください。

契約で決めておきたいこと

現況渡しで貸すときは、通常の賃貸借契約に加えて、次のような点を書面で取り決めておくことが大切です。

こうした取り決めは、重要事項説明や契約書に明記しておくことで、あとから「聞いていない」というトラブルを防げます。国土交通省のDIY型賃貸借の契約書の書式例も参考になります。

費用の比較｜リフォームして貸す場合と現況渡し

築40年ほどの戸建てを例に、リフォームして貸す場合と、現況渡しで貸す場合を比べてみます。

※説明のための試算例です。固定資産税・保険料・管理費用・空室期間・税金などは含めていません。実際の家賃や工事費は、建物の状態や立地によって大きく異なります。

家賃収入だけを見ればリフォームしたほうが多くなりますが、最初の出費を抑えて、早く回収できるのが現況渡しの特徴です。家賃の差（月2万円）を積み上げると、リフォーム費用との差額170万円を埋めるのに約7年かかる計算になります。

「将来はリフォームして貸すか売るかを決めたいが、今は大きな出費を避けたい」という方にとって、現況渡しはまずは小さく始める選択肢になります。

現況渡しに向く家・向かない家

現況渡しに関心を持つ入居者には、自分好みに手を入れたい方、家賃をできるだけ抑えたい方、長く住む予定の方などがいます。自分で手を入れた家には愛着がわきやすく、長く住んでもらえることも期待できます。

住まいに困っている方に貸す場合

高齢の方や生活保護を受けている方など、住まい探しに困っている方に貸すことを考える場合は、入居者が自分で修繕するのが難しいこともある点に配慮が必要です。こうした方に貸す場合は、現況渡しにこだわらず、安全に暮らせる最低限の修繕をしたうえで貸すことをおすすめします。

よくある質問

Q. 現況渡しなら、入居後の修繕は一切しなくていいのですか？

契約でどう取り決めるかによります。国土交通省の類型でも、建物の骨組みなどは貸主の責任とされています。修繕の分担は、一覧にして契約書に明記しておくのがおすすめです。

Q. 古いエアコンや給湯器が残っています。壊れたらどうなりますか？

残っている設備を「貸主が修理する設備」とするのか、「壊れても修理しない設備（入居者が使うのは自由）」とするのかを、契約で決めておきましょう。決めていないと、貸主が修理する前提と受け取られる場合があります。

Q. 入居者が勝手に壁を壊したりしませんか？

DIYの範囲と、事前に承諾が必要な工事を契約で決めておくことで防げます。国土交通省のDIY型賃貸借の書式例では、工事の申請と承諾の手順が示されています。

Q. 家財が残ったままでも貸せますか？

入居者が使ってよいものとして残すこともできますが、何を残すのか、壊れたときや退去時にどうするのかを決めておく必要があります。不要なものは、片づけてから貸すほうがトラブルになりにくいです。

Q. 現況渡しで借りたい人は本当にいますか？

立地や家賃、建物の状態によります。家賃を抑えた一戸建てを探している方や、DIYをしたい方などの需要が見込める場合があります。まずは家賃の目安を不動産会社に相談してみてください。

まとめ｜現況渡しは「何を直さないか」を決める貸し方

• 現況渡しは、リフォームせずに今の状態で貸し、家賃を抑える貸し方
• 国土交通省も、借主が負担してDIYする類型を示し、契約書の書式例を公表している
• リフォームしなくても、雨漏り・設備の安全・床・シロアリは確認しておく
• 修繕の分担・残す設備・DIYの範囲・退去時の扱いを契約で決めておく
• 試算では、貸す前の費用を約8か月で回収でき、小さく始められる

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