岡山市で実家を戸建て賃貸にするには？家賃の目安と始め方
「売るのはまだ決心がつかない。でも空き家のままだと傷んでいく」——この状態で何年も止まっている方に、ぜひ知っていただきたい選択肢が戸建て賃貸です。
人が住めば建物は傷みにくくなります。草も伸びず、近隣に迷惑もかけません。そのうえ家賃が入り、維持費の持ち出しがなくなる可能性があります。
「こんな古い家を借りる人がいるのか」と思われるかもしれませんが、岡山市周辺には築古の戸建てを借りたい層が確実にいます。この記事では、家賃の考え方から始め方までを実務の目線で整理します。
戸建て賃貸は、アパートと違って競合が少なく、長く住んでもらいやすいのが特徴です。
家賃は利回りではなく「年間の維持費を上回るか」から考えると現実的です。岡山市のモデル試算では空き家の維持費は年16万〜28万円ほどなので、月2万円でも持ち出しは消えます。
将来売りたい、いずれ自分や家族が住むかもしれない——そんな場合は定期借家契約を検討してください。普通借家だと、貸主の都合では簡単に明け渡してもらえません。
建物を貸しても、住宅として使われる限り住宅用地の特例は継続します。空き家のまま放置して勧告を受けるより、はるかに有利です。
なお市街化調整区域では賃貸等が制限される場合があると岡山市も案内しています。先に確認してください。
誰が借りるのか｜岡山市周辺の需要層
築古の戸建てを借りたい方には、はっきりした動機があります。
| 層 | 求めているもの |
|---|---|
| ペットを飼いたい世帯 | アパートでは頭数や大きさに制限があります。戸建てなら庭もあります |
| 駐車場が2台以上必要な世帯 | 岡山は車社会です。アパートで2台確保するのは難しく、費用もかさみます |
| 子育て世帯 | 足音や泣き声を気にせずに済みます。広さに対して家賃が安いのも魅力です |
| DIYを楽しみたい方 | 「手を入れていい」という条件なら、多少の古さは問題になりません |
| 高齢の単身・夫婦世帯 | 平屋や1階で生活が完結する家に需要があります |
| 在宅ワーク・副業 | 部屋数があり、静かな環境を求める層 |
アパートやマンションは大量に供給されますが、戸建ての賃貸は数が限られます。条件に合う物件を探している人が、選択肢に困っているという状況が起きやすいのです。
だからこそ、築年数が古くても「ペット可」「駐車2台」「庭あり」といった条件が揃えば、借り手が見つかることがあります。
家賃はどう決めるか
投資用物件の話では「利回り」から考えますが、相続した実家の場合は発想を変えたほうが現実的です。
- 維持費を上回るか——空き家のままだと年16万〜28万円ほど出ていきます。これを超えれば、まず前進です
- 近隣の賃貸相場——同じエリアのアパート・戸建ての家賃を調べます
- 借り手から見た納得感——「この家賃でこの広さと駐車場なら」と思ってもらえるか
考え方の例
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 月額家賃（例） | 5万円 |
| 年間の家賃収入 | 60万円 |
| 固定資産税・都市計画税 | ▲4万円 |
| 火災保険 | ▲3万円 |
| 管理委託料（家賃の5％程度の場合） | ▲3万円 |
| 修繕費の積立 | ▲10万円 |
| 手残りの目安 | 約40万円 |
※説明用の例です。実際の家賃、税額、管理料、修繕費は物件や契約内容により異なります。所得税・住民税は別途かかります。
それが賃貸になると、仮に手残り40万円とすれば、年間で60万〜70万円近い差が生まれます。しかも建物は傷みにくくなり、近隣への心配も減ります。
「高く貸す」ことより、まず持ち出しをゼロにすること。ここを目標にすると、判断が楽になります。
普通借家と定期借家｜ここは必ず選んでください
実家を貸すとき、いちばん重要な判断です。後から変更するのは簡単ではありません。
| 普通借家契約 | 定期借家契約 | |
|---|---|---|
| 契約期間 | 更新されるのが前提 | 期間満了で終了 |
| 貸主からの終了 | 正当事由が必要で、簡単ではありません | 期間満了で終了（再契約は合意があれば可能） |
| 家賃 | 相場どおりにしやすい | やや低めになる傾向 |
| 借り手 | 見つけやすい | やや限られます |
| 手続き | 通常の契約 | 書面による事前説明など、要件があります |
普通借家契約で貸すと、貸主の都合だけで明け渡してもらうことはできません。正当事由が必要とされ、立退料の支払いを求められることもあります。
「3年後に売るつもりだったのに、退去してもらえない」——こうした相談は実際にあります。
定期借家は家賃がやや低めになる傾向がありますが、出口を確保できる安心感は大きな価値です。
始めるまでの6ステップ
貸せる状態かを確認する
すべてをきれいにする必要はありません。最低限、次の3つを確認してください。
- 雨漏りがないか——あれば直す必要があります。最優先です
- 水回りが使えるか——給排水、給湯器、トイレ、浴室
- シロアリ・傾きがないか——構造に関わる問題がないか
内装の古さやクロスの汚れは、価格に反映させれば済みます。直すべきものと、割り切れるものを分けるのがコツです。
名義と区域を確認する
名義が親御さんのままだと、賃貸借契約を結べません。相続登記が済んでいるか確認してください。
岡山市は、リフォーム補助の案内の中で「市街化調整区域にある住宅については、賃貸等が制限される場合があります」と明記しています。
岡山市の郊外には調整区域が広く存在します。貸し出す前に確認してください。
残置物を片付ける
家財が残ったままでは貸せません。ただしすべて処分する必要があるとは限りません。
エアコン、照明、カーテンレール、物置などは、設備として残すことで借り手の初期費用が下がり、魅力になることがあります。ただし残す場合は故障時に誰が直すかを契約で明確にしてください。
家賃と条件を決める
家賃のほか、次の条件を決めます。
- ペットの可否——可にすると借り手の幅が広がります
- 駐車場——何台まで使えるか
- DIYの可否——「原状回復不要」とすると築古でも魅力が出ます
- 庭の管理——借主が行うのか、貸主が業者を手配するのか
- 契約形態——普通借家か定期借家か
庭の管理は、必ず決めておいてください。曖昧にすると、草が伸びて近隣から苦情が来たときに揉めます。
募集し、入居者を決める
不動産会社に媒介を依頼するのが一般的です。賃貸の募集図面を作り、ポータルサイトなどに掲載します。
築古の戸建てでは、写真の撮り方と条件の見せ方で反響が大きく変わります。「古い家」ではなく「庭付き・駐車2台・ペット可」と打ち出すだけで、見え方が変わります。
管理体制を決める
誰が何をするかを決めておきます。
| 方法 | 内容 |
|---|---|
| 自主管理 | 家賃の入金確認、クレーム対応、修繕手配をすべて自分で。近くに住んでいて時間が取れる方向け |
| 管理委託 | 不動産会社に委託。家賃の数％が一般的。県外にお住まいなら実質的に必須 |
深夜に「お湯が出ない」と連絡が来ることもあります。遠方に住みながらの自主管理は、現実的ではありません。
貸主の責任｜知っておきたいこと
修繕の義務があります
民法では、賃貸人は賃貸物の使用および収益に必要な修繕をする義務を負うとされています。給湯器が壊れた、雨漏りがした、エアコン（設備として貸している場合）が動かない——こうしたとき、原則として貸主が対応することになります。
そのため、家賃収入から修繕費を積み立てておくことが欠かせません。築古の戸建てでは、設備の交換がいつ来てもおかしくないと考えてください。
原状回復のルール
退去時の原状回復については、通常の使用による損耗（通常損耗）や経年変化は貸主の負担とされるのが原則です。借主に負担を求められるのは、故意・過失による損傷などに限られます。
築古の戸建てでは、入居時の状態を写真で記録しておくことが特に重要です。もともと古かったのか、入居中に傷んだのかを後から判断するためです。
確定申告が必要です
家賃収入は不動産所得として、確定申告の対象になります。
- 固定資産税・都市計画税
- 火災保険料
- 管理委託料
- 修繕費
- 減価償却費
- 仲介手数料
- 草刈りなどの管理費用
※経費の範囲や計算方法は個別の事情により異なります。必ず税理士または税務署にご確認ください。
税金はどうなるか
| 税目 | 扱い |
|---|---|
| 固定資産税・都市計画税 | 住宅として使われる限り、住宅用地の特例は継続します |
| 所得税・住民税 | 不動産所得として課税されます |
| 消費税 | 居住用の貸付けは非課税取引とされています |
空き家のまま放置して「特定空家等」「管理不全空家等」として勧告を受けると、住宅用地の特例から除外され、土地の固定資産税が上がります。
人に貸して住宅として使われていれば、この心配はありません。税の面でも、賃貸は守りになります。
リフォーム補助が使える場合があります
岡山市の「空家等適正管理支援事業（リフォーム）」は、改修後に活用することが条件で、賃貸や売却のほか、自己または親族等が居住することも可とされています。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 補助率・上限 | 工事費の3分の1、上限60万円 |
| 対象工事 | 耐震改修等・バリアフリー改修・省エネルギー改修のいずれかを含む工事（経費の合計60万円以上）＋附帯工事 |
| 施工 | 市内の施工業者 |
| 注意 | 交付決定前の契約は対象外。事前相談が必須です |
※令和8年度の子育て世帯向け（上限70万円）は予算がなくなり終了したと市が案内しています。一般世帯向けの上限60万円は引き続き利用できます。要件・受付期間は年度ごとに変わるため、岡山市 建築指導課 空家対策推進室（電話 086-803-1410）の事前相談でご確認ください。
リスクも正直にお伝えします
| リスク | 備え |
|---|---|
| 家賃の滞納 | 家賃保証会社の利用が一般的です |
| 設備の故障 | 修繕費の積立。築古では避けられません |
| 退去時のトラブル | 入居時の写真記録。原状回復の範囲を契約で明確に |
| 近隣トラブル | 庭の管理、ゴミ出し、駐車の取り決めを契約時に |
| 売りたいときに売れない | 普通借家だと明け渡しは簡単ではありません。定期借家の検討を |
| 事故・災害 | 火災保険の見直し。貸主としての賠償責任も検討を |
とはいえ、空き家のまま放置することにもリスクがあります。建物は傷み、費用は出続け、勧告を受ければ税額が上がる。どちらのリスクを取るかという比較で考えてください。
よくある質問
- Q. 築古の戸建てでも借り手は見つかりますか？
- A. 条件次第です。岡山市周辺では、ペットを飼いたい世帯、駐車場が2台以上必要な世帯、子育て世帯などに需要があります。戸建て賃貸はそもそも供給が少ないため、条件が合えば借り手が見つかることがあります。
- Q. 家賃はどう決めればいいですか？
- A. 相続した実家の場合、利回りより「年間の維持費を上回るか」から考えるのが現実的です。空き家のままだと岡山市のモデル試算で年16万〜28万円ほど出ていくため、まず持ち出しをゼロにすることを目標にすると判断しやすくなります。
- Q. 将来売りたい場合、貸しても大丈夫ですか？
- A. 定期借家契約を検討してください。普通借家契約では、貸主の都合だけで明け渡してもらうことはできず、正当事由が必要とされ立退料を求められることもあります。
- Q. 貸すと固定資産税は上がりますか？
- A. 住宅として使われる限り、住宅用地の特例は継続します。むしろ空き家のまま放置して勧告を受けると特例から除外されるため、賃貸は税の面でも守りになります。
- Q. 家賃収入があると確定申告が必要ですか？
- A. 不動産所得として確定申告の対象になります。固定資産税、火災保険料、管理委託料、修繕費、減価償却費などを経費にできますが、範囲や計算方法は個別の事情によります。税理士または税務署にご確認ください。
- Q. 県外に住んでいても貸せますか？
- A. 貸せます。ただし管理を不動産会社に委託することが実質的に必要です。設備の故障やクレームへの対応は、遠方からの自主管理では現実的ではありません。
- Q. 岡山市外（倉敷市・玉野市・瀬戸内市など）でも相談できますか？
- A. はい。ミニクルホームでは岡山市周辺エリアについてもご相談を承っています。補助制度は市町村ごとに異なるため、所在地に応じてご案内します。
「いくらで貸せるか」を知るところから
貸すかどうかを決める前に、いくらで貸せそうかを知っておくことをおすすめします。月3万円なのか6万円なのかで、判断はまったく変わるからです。
あわせて確認したいのが、どこまで直せば貸せる状態になるか。雨漏りと水回りさえ押さえれば、意外と手を入れずに貸せるケースがあります。
ミニクルホームは、JR岡山駅西口から徒歩7分の奉還町にある不動産会社です。賃貸仲介と売買仲介の両方を扱っており、空き家の管理・活用にも対応しています。そのため「貸す」「売る」を同じテーブルで比較してご提案できます。
県外にお住まいの方の管理委託も承っています。「貸せるか分からない」「売るか貸すか迷っている」——その段階で構いません。無理におすすめすることはありません。
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株式会社ミニクルホーム
岡山県岡山市北区奉還町二丁目19番14号（JR岡山駅西口 徒歩7分）
TEL：086-239-3296
※本記事は民法、借地借家法、所得税法および岡山市等の公表情報、当社の実務経験にもとづき、一般的な考え方を整理したものです（2026年10月時点）。当社は法律事務所・税理士事務所ではなく、個別の法律判断や税務判断を行う立場にはありません。掲載している金額はすべてモデル試算・目安であり、実際の家賃、税額、費用は物件や契約内容により異なります。契約形態や原状回復の取扱いは借地借家法および契約内容によります。補助制度の要件・受付期間は年度ごとに変更されるため、岡山市 建築指導課 空家対策推進室（電話 086-803-1410）の事前相談でご確認ください。税務は税理士または税務署へ、法的な判断は弁護士へご相談ください。
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