「固定資産税も修繕費も上がって、今の家賃のままでは厳しい」
「長く住んでくれている入居者さんに、値上げをどう切り出せばいいか分からない」
「値上げを伝えたら、退去されてしまうのでは？」

物価や修繕費が上がるなか、家賃の見直しを考える大家さんは増えています。一方で、入居中の方への値上げは、関係を壊したくない、トラブルになりたくないという気持ちから、なかなか言い出しにくいものですよね。

この記事では、岡山市で賃貸物件をお持ちの大家さんに向けて、入居中の家賃値上げのルールと進め方の手順、伝え方をまとめました。賃貸の仲介・管理で大家さんと入居者さんの両方に関わっている不動産会社として、次のことを中立的な立場からお伝えします。

入居中の家賃値上げはできる？法律のルールは？

建物の賃貸借の家賃については、借地借家法32条に「借賃増減請求権」というルールがあります。次のような理由で今の家賃が不相当になったときは、契約の条件にかかわらず、将来に向かって家賃の増額（または減額）を請求できるとされています。

知っておきたい4つのポイント

• 合意が基本：大家さんが「来月から〇円」と一方的に決めることはできません
• まとまらない間は、これまでの家賃で足りる：話し合いがまとまらないとき、入居者は自分が相当と考える額を払えば足りるとされています。裁判で増額が確定した場合、不足分は年1割の利息を付けて精算するルールです
• まずは調停：家賃の増減をめぐる争いは、訴訟の前に調停（裁判所での話し合いの手続き）を申し立てるのが原則です
• 特約に注意：「一定の期間は家賃を上げない」という特約がある場合は、その特約に従います。定期借家契約で家賃の改定について特約がある場合も、その特約に従うとされています

※ 借地借家法32条・38条、民事調停法24条の2にもとづく一般的な解説です。個別のケースで値上げが認められるか、いくらが相当かは、弁護士などの専門家にご確認ください。当社は貸主・借主の双方に関わることがあるため、法的な判断や、代理人としての交渉はできません。

なぜ今、家賃の見直しを考える大家さんが増えている？

総務省の消費者物価指数では、2026年1月の民営家賃が前年同月比0.7%上昇し、1998年3月以来の高い伸びになったと報じられています。修繕費や設備の交換費用、管理にかかる費用の上昇を受けて、家賃の見直しを考える大家さんが全国的に増えています。

一方で、入居者側からの相談も増えています。東京都の資料では、家賃の引き上げに関する消費者相談が、2023年度の677件から2024年度は1,366件に増えたとされています。値上げは「伝え方」と「進め方」しだいで、入居者の受け止め方が大きく変わるテーマです。

※ 物価指数・相談件数は、2026年2月の報道（弁護士JPニュース）で紹介された数字です。岡山市の物件ごとの事情とは異なります。

値上げを考える前に、確認したいことは？

値上げと退去、どちらの損得が大きい？数字で比べると

家賃5万円の部屋で、2,000円の値上げを考えている場合の例です。

※ 仮の数字による例です。空室の期間や原状回復の費用は、物件や時期によって大きく変わります。

値上げは大切な収入の見直しですが、退去されると、値上げ分を何年分も上回る負担になることがあるため、上げ幅と伝え方を慎重に考えることが大切です。空室を減らす考え方は「岡山市の大家さん向け｜空室を減らすための考え方」も参考にしてください。

入居中の家賃値上げを進める手順は？

1. 根拠の資料をそろえる：周辺の同じような物件の家賃、税金や修繕費の増え方など、説明できる資料を用意する
2. 金額と時期を決める：上げ幅は周辺相場との差をふまえて。大きな値上げは段階的にする方法も。適用は契約の更新に合わせると進めやすい
3. 管理会社に相談する：管理を任せている場合は、入居者への連絡の方法や時期を一緒に決める
4. 更新の3〜6か月前に書面で伝える：理由、新しい家賃、いつから、問い合わせ先を書く
5. 入居者の質問・相談に丁寧に答える：すぐに答えを求めず、考える時間をとってもらう
6. 合意できたら書面に残す：家賃の変更の合意書（覚書）を交わす。まとまらない場合は、弁護士に相談のうえ調停などを検討する

更新のときにかかる費用の考え方は「賃貸の更新料と更新事務手数料の違い」もご覧ください。

入居者への伝え方は？書面の例とNG例

書面の例（管理会社・大家さんからのお知らせ）

※ 文面は一例です。「ご相談」の形にして、入居者が意見を伝えやすくしています。契約や個別の事情によって書き方は変わります。

入居者が値上げに応じないときは？

• これまでの家賃は受け取る：受け取りを断ると、入居者が法務局に家賃を供託（預ける手続き）することがあり、話がこじれやすくなります
• 理由や事情を聞いて、もう一度相談する：上げ幅を小さくする、時期を遅らせる、段階的にするなどの案も
• まとまらなければ調停へ：裁判所での話し合いの手続き。進めるかどうかは弁護士に相談して判断する
• 更新を断る理由にはしにくい：値上げに応じないことだけを理由に更新を断ることは、一般的に難しいと考えられています

生活保護を受けている入居者がいる場合

値上げ後の家賃が住宅扶助の上限を超えると、入居者が転居を考えなければならない場合もあり、生活への影響がとても大きくなります。代理納付を利用している場合は、金額の変更手続きも必要です。入居者の了解を得たうえで、担当のケースワーカーとも早めに相談しながら進めるのがおすすめです。上限額は、担当の福祉事務所でご確認ください。くわしくは「生活保護の方の家賃が値上げされたら？住宅扶助の上限との関係【岡山市】」や「代理納付を徹底解説｜大家さん・入居者それぞれのメリット」もご覧ください。

実際のご相談では、どんなケースが多い？

当社には、「長く同じ家賃のままで、周りより安くなっている」「修繕費がかさんで、見直しを考えたい」といった大家さんからのご相談が寄せられます。

たとえば、築年数の古いアパートを持つ大家さんのケースでは、10年近く家賃を見直しておらず、周辺の同じような物件より月4,000円ほど低い状態でした。周辺の相場の資料をお渡ししたうえで、大家さんのご判断で、まずは次の更新時に2,000円、エアコンの交換とあわせて相談する形で書面をお送りしました。入居者さんからは「設備を新しくしてもらえるなら」と前向きなお返事があり、合意書を交わされました。

当社は大家さんと入居者さんの両方に関わることがあるため、どちらか一方の代理として交渉することはしていません。周辺の家賃相場や、書面の送り方、時期の考え方などの情報をお伝えし、法的な判断が必要な場面では弁護士などの専門家への相談をおすすめしています。

※ 事例は、個人が特定されないよう内容を一部変えています。

入居者側から見た値上げの受け止め方は「家賃の値上げを求められたときの対応（入居者向け）【岡山市】」、ほかの入居中のトラブルへの大家さんの対応は「騒音で強制退去になる？賃貸のルールと、注意を受けたときの対応【入居者・大家さん向け】」や「【岡山市の大家さんへ】家賃の滞納が続くときの対応」も参考にしてください。

よくある質問

まとめ｜入居中の家賃値上げは「根拠」と「丁寧な相談」で進める

• 入居中でも、税金・経済事情・周辺相場の変化があれば値上げを申し入れることはできる。ただし合意が基本
• 話し合いがまとまらない間、入居者はこれまでの家賃を払えば足りる。争いは調停→訴訟の流れ
• 根拠の資料をそろえ、更新の3〜6か月前に書面で「ご相談」として伝える
• 退去されると、値上げ分の何年分もの負担になることがある。上げ幅と伝え方は慎重に
• 生活保護の入居者がいる場合は、住宅扶助の上限や代理納付への影響も考えて、早めに相談

家賃の見直しは、大家さんにとっても気が重いテーマです。入居者さんとの関係を大切にしながら進めるために、一人で抱え込まず、管理会社や専門家、私たちのような相談先を頼ってください。

※ 本記事は、2026年10月時点で確認できた法令の内容（借地借家法32条・38条、民事調停法24条の2）や公表情報・報道と、賃貸の一般的な実務にもとづく解説です。個別のケースで値上げが認められるかどうかや、相当な金額の判断は行っていません。具体的な対応は、弁護士などの専門家にご相談ください。当社は貸主・借主の双方に関わることがあるため、法的な判断や、代理人としての交渉はできません。