賃貸アパートやマンションに住み続けていると、契約期間が満了する前に「契約更新のお知らせ」が届くことがあります。

賃貸の更新料とは？

更新料とは、賃貸借契約の期間が満了し、引き続き同じ部屋に住むために契約を更新するとき、借主から貸主へ支払う一時金です。

毎月の家賃や共益費とは別に請求され、契約期間が2年間の場合は、2年ごとの更新時に支払う契約が多く見られます。

ただし、すべての賃貸物件に更新料が設定されているわけではありません。更新料のない地域や物件もあり、請求の有無や金額は契約条件によって異なります。

更新料は必ず払わないといけない？

法律で一律に決められた費用ではない

更新料は、敷金や家賃と同じように法律で全国一律の金額が決められている費用ではありません。

そのため、契約書に更新料の定めがなければ、貸主や管理会社が更新時になって突然請求しても、当然に支払義務が発生するとは限りません。

契約書に明確な記載がある場合

賃貸借契約書に、次のような内容が明確に記載されている場合は、契約上の支払義務が生じる可能性が高くなります。

• 更新料を支払うこと
• 更新料の金額や計算方法
• 支払う時期
• 契約更新後の期間
• 合意更新や法定更新のどちらが対象になるか

最高裁判所は、更新料条項が契約書に明確かつ具体的に記載されており、更新料の金額が家賃や更新期間に照らして高額すぎるなどの事情がなければ、消費者契約法により直ちに無効になるものではないと判断しています。

契約書に記載がない場合

当初の賃貸借契約書や特約に更新料の記載がなく、契約時にも説明を受けていない場合は、請求の根拠を確認しましょう。

更新時に初めて渡された書類へ更新料が追加されていた場合、その新しい条件に同意して署名する前に、次の点を質問してください。

• 当初の契約書のどの条項に基づく請求なのか
• 更新料の支払先は貸主か管理会社か
• 今回から新しく追加された条件なのか
• 支払わなければ更新できないのか

内容を確認せずに更新契約書へ署名すると、新しい条件に合意したと判断される可能性があります。

更新料と更新事務手数料の違い

更新料は貸主へ支払う費用

更新料は、一般的には契約を継続する対価などとして貸主へ支払う費用です。

管理会社が借主から集金する場合でも、管理会社が貸主の代理として受け取り、最終的に貸主へ渡すことがあります。

更新事務手数料は管理会社などへの事務報酬

更新事務手数料は、契約期間や家賃などの条件確認、貸主と借主への連絡、更新契約書の作成・発送・回収などの事務作業に対して支払う費用です。

更新料とは支払先や性質が異なるため、契約上の根拠があれば、更新料と更新事務手数料の両方が請求されることもあります。

ただし、管理会社が貸主から管理報酬を受け取っているにもかかわらず、借主との合意や契約上の根拠が不明確なまま、借主にも更新事務手数料を請求している場合は、請求内容を確認する必要があります。

更新料と更新事務手数料は二重取りになる？

更新料と更新事務手数料は、名称と費用の目的が異なるため、両方が請求されているだけで直ちに二重取りになるとは限りません。

例えば、次のように支払先と目的が分かれている場合があります。

• 更新料：貸主へ支払う契約継続のための費用
• 更新事務手数料：管理会社へ支払う書類作成などの費用

一方で、請求書に費用の目的や支払先が書かれていない場合や、契約書に更新事務手数料の記載がない場合は、管理会社へ説明を求めましょう。

法定更新でも更新料は請求される？

法定更新とは

普通借家契約では、契約期間が満了しても、貸主と借主が更新契約書を作成しないまま借主が住み続け、貸主も異議を述べない場合などに、法律上、従前と同じ条件で契約が更新されたものと扱われることがあります。

これを法定更新と呼びます。

法定更新なら必ず無料とは限らない

「更新契約書に署名していないから更新料は不要」とは限りません。

契約書に「合意更新・法定更新を問わず更新料を支払う」と明確に定められている場合は、法定更新でも更新料が請求される可能性があります。

一方、契約書に「更新契約を締結したときに支払う」としか書かれていない場合などは、条項の内容や契約経緯によって判断が分かれる可能性があります。

法定更新を理由に支払いを拒否する前に、契約書の更新条項を確認してください。

普通借家契約と定期借家契約の違いにも注意

普通借家契約

普通借家契約では、契約期間満了後も更新によって住み続けることができます。貸主が更新を拒絶するには、正当な事由が必要です。

定期借家契約

定期借家契約は、契約期間の満了によって契約が終了し、原則として「更新」はありません。

貸主と借主が合意すれば再契約できますが、その際に「再契約料」「再契約事務手数料」などが設定されることがあります。

更新料と再契約料では意味が異なるため、自分の契約が普通借家契約か定期借家契約かを確認しましょう。

更新時に一緒に請求されやすい費用

更新のお知らせに複数の費用が記載されている場合、それぞれ別の契約に基づく費用である可能性があります。

更新時にまとまった請求が届いても、すべてが更新料というわけではありません。請求明細を項目ごとに確認することが大切です。

更新料を払わないとどうなる？

督促や遅延損害金を請求される可能性

有効な更新料条項があるにもかかわらず支払わなかった場合、貸主や管理会社から督促を受ける可能性があります。

契約内容によっては、遅延損害金が発生することもあります。

保証会社へ請求されることがある

保証契約の対象に更新料や更新事務手数料が含まれている場合、保証会社が貸主へ立替払いを行い、後日、借主へ請求する可能性があります。

すぐに強制退去になるとは限らない

更新料を一度支払わなかったからといって、直ちに鍵を交換されたり、強制的に退去させられたりするわけではありません。

ただし、請求を長期間放置すると、貸主との信頼関係が悪化し、訴訟などのトラブルに発展する可能性があります。

支払義務に疑問がある場合でも、無視するのではなく、契約上の根拠と内訳を確認する書面やメールを送りましょう。

更新費用が高くて払えないときの対処法

早めに管理会社へ相談する

支払期限を過ぎてからではなく、更新のお知らせが届いた時点で相談することが重要です。

貸主や管理会社によっては、支払日の調整や分割払いについて相談できる場合があります。

退去する場合は解約予告期間を確認する

更新費用が高いことを理由に引っ越す場合でも、契約書に定められた解約予告が必要です。

「更新日の前日までに退去すればよい」と考えていると、解約予告不足による家賃や違約金を請求されることがあります。

更新日、解約予告期間、退去日を並べて確認しましょう。

更新日を過ぎる前に判断する

更新日を過ぎた後に退去を申し出ても、更新料が発生する契約があります。

更新しない可能性がある場合は、更新案内が届く前から引っ越し時期を検討しておくと安心です。

更新の請求書が届いたら確認したい7項目

契約書を紛失している場合は、管理会社や貸主へ写しの交付を依頼しましょう。

請求書だけを見て判断せず、入居時に受け取った賃貸借契約書、重要事項説明書、保証委託契約書、保険証券などを一緒に確認してください。

更新料・更新事務手数料に関するよくある質問

まとめ｜更新料と更新事務手数料は契約書と支払先を確認しよう

賃貸の更新料は、法律によって一律に支払いが決められている費用ではありません。

しかし、契約書に金額や支払時期が明確に記載され、その内容に合意している場合は、支払う必要がある可能性が高くなります。

更新料は主に貸主へ支払う契約継続のための一時金であり、更新事務手数料は管理会社などが行う更新手続きに対する事務報酬です。

両方が請求されたときは、次の点を確認してください。

• 契約書にそれぞれの費用が書かれているか
• 金額や計算方法が明確か
• 誰へ支払う費用なのか
• 具体的に何のための費用なのか
• 保証会社や火災保険の更新費用と混同していないか

請求内容に納得できない場合でも、支払いを放置するのではなく、契約書を確認したうえで管理会社や不動産会社へ説明を求めましょう。