空き家の冬支度｜岡山市で凍結・給水管の破裂を防ぐには
空き家のトラブルで、台風と並んで多いのが冬の凍結です。
そして凍結は、台風よりもたちが悪いところがあります。静かに起きて、しばらく誰も気づかないからです。
管が破裂しても、空き家なので音に気づく人がいません。水は出続け、床下に溜まり、やがて木を腐らせます。次に訪れたときには床が沈み、水道料金が数万円に膨らんでいる——こうした相談を実際にお受けします。
この記事では、空き家の冬支度を整理します。「水を止めるべきか、通水を続けるべきか」という、世の中で意見が分かれている論点にも答えを出します。
元栓を閉めるだけでは不十分です。元栓を閉めても、宅内の管の中には水が残ります。その水が凍れば膨張して管を破裂させます。元栓を閉めたあと、蛇口を開けて水を抜く——ここまでやって初めて対策になります。
長期間使わないなら、水道の使用中止（閉栓）という選択肢もあります。基本料金がかからなくなり、破裂のリスクも下がります。
一方で、通水には別のメリットがあります。排水口の封水（トラップの水）が蒸発すると、下水の臭気や虫が上がってきます。「止めればよい」という単純な話ではありません。
判断の目安は立地と巡回頻度です。岡山市内の平野部で月1回以上巡回できるなら通水、北部・山間部、または巡回できないなら元栓を閉めて水抜き——これが実務上の分かれ目です。
もっとも高額な被害は給湯器です。本体内部が凍って破裂すると交換が必要になり、費用は十数万円規模になります。
なぜ管が破裂するのか
水は凍ると体積が約9パーセント増えます。閉じた管の中で凍れば、逃げ場のない力が管を内側から押し広げます。
破裂は、必ずしも凍った瞬間に起きるわけではありません。凍った氷が溶けたときに、破れた箇所から水が噴き出す——これが実際の壊れ方です。だから「寒い朝は水が出なかったけれど、昼には出たから大丈夫」と思っていると、その裏で漏水が始まっていることがあります。
凍りやすい箇所
| 箇所 | 理由 |
|---|---|
| 屋外の立水栓・散水栓 | 外気に直接さらされます。もっとも凍りやすい箇所です |
| 屋外の露出配管 | 保温材が劣化・剥がれていると一気に凍ります |
| 北側・日陰の配管 | 日中も温度が上がりません |
| 給湯器とその配管 | 被害額がもっとも大きい箇所 |
| 屋外に洗濯機置き場がある家の水栓 | 古い家で多い構造です |
| 床下の配管 | 床下換気口から風が入ると凍ります |
| トイレのタンクと止水栓 | 水が溜まったままになります |
人が住んでいれば、お湯を使い、暖房を入れ、水が動きます。建物の中の温度も保たれます。
空き家は暖房がなく、水も動かず、建物全体が外気に近い温度になります。同じ地域、同じ気温でも、空き家のほうが凍結しやすいのです。
「この家に住んでいたときは凍ったことがなかった」——それは住んでいたからです。
「止める」か「通水する」か｜判断の分かれ目
空き家の管理について調べると、相反するアドバイスが出てきます。
| 主張 | 理由 |
|---|---|
| 「水は止めるべき」 | 凍結破裂のリスク。漏水したときの被害が大きい |
| 「通水を続けるべき」 | 排水口の封水が蒸発すると臭気と虫が上がる。配管の錆 |
どちらも正しいのです。トレードオフなので、立地と巡回頻度で決めます。
通水を続けるメリット
排水口の下にはトラップという水の溜まる構造があり、ここに溜まった水（封水）が、下水からの臭気や虫の侵入を防いでいます。
この封水は、使わないでいると蒸発します。数週間から1〜2か月で干上がると、封水が切れ、下水の臭気が室内に上がり、虫やネズミの通り道になります。空き家に入った瞬間の独特のにおいの原因のひとつが、これです。
月に1回でも通水すれば、封水は保たれます。配管内の水が入れ替わり、錆びた水が溜まったままになることも防げます。
では、どう選ぶか
| 状況 | おすすめ |
|---|---|
| 岡山市内の平野部＋月1回以上巡回できる | 通水を続ける。冬季のみ屋外水栓の保温と水抜きを追加 |
| 北部・山間部（御津・建部など）、標高が高い | 元栓を閉めて水抜き。封水は別の方法で対策 |
| 県外在住で、年に数回しか行けない | 元栓を閉めて水抜き、または閉栓 |
| 1年以上使う予定がない | 閉栓（使用中止）を検討 |
| 売却・解体の予定が決まっている | 閉栓。ただし内見時に水を出す必要があれば相談を |
| 管理を委託している | 委託先と方針をすり合わせる |
市街地（北区の中心部、中区、南区の平野部）と、北部の御津・建部、山間部では、冬の最低気温に差があります。南部の海沿いは比較的穏やかですが、内陸の盆地状の地形では放射冷却で冷え込みます。
「岡山だから凍らない」ではなく、その家が市内のどこにあるかで判断してください。
目安として、最低気温がマイナス4℃を下回ると凍結の危険が高まるとされています。岡山市内でも、冬の朝にこの水準になる日はあります。
元栓を閉めて水抜きする手順
水道の元栓（止水栓）を閉める
敷地内の水道メーターボックスの中にあります。玄関先や駐車場の地面にある、「水道」「量水器」と書かれた蓋です。
蓋を開けると、メーターと一緒にバルブ（ハンドルまたはレバー）があります。時計回りに回すと閉まります。
無理に力をかけると壊れます。回らない場合は、水道局指定の工事事業者に相談してください。バルブが壊れて水が出続けると、はるかに大きな出費になります。
家の中のすべての蛇口を開けて、水を抜く
ここが本番です。元栓を閉めただけでは、管の中の水は残っています。
- 台所（お湯・水の両方）
- 洗面所（お湯・水の両方）
- 浴室のシャワーと蛇口（シャワーヘッドを床に置いて水を落とす）
- 洗濯機の水栓
- 屋外の立水栓・散水栓
- トイレの手洗い
- 2階にも水回りがあれば、そちらも
水が出なくなるまで開けたままにします。そのあと、蛇口は開けたままにしておいてください。閉めると、わずかに残った水が逃げ場を失います。
給湯器の水抜きをする
金額的にもっとも重要な作業です。
給湯器には水抜き栓があり、取扱説明書に手順が記載されています。機種によって手順が異なるため、必ず説明書に従ってください。
説明書が見つからない場合は、給湯器のメーカー名と型番（本体の銘板に記載）をメモして、メーカーのサイトで探すか、ガス会社・設備業者に相談してください。
本体内部の熱交換器が凍って破損すると、修理では済まず交換になるのが一般的です。費用は機種や工事内容によりますが、十数万円規模になることが多いです。
空き家の冬支度でひとつだけやるとしたら、給湯器の水抜きです。
なお、エコキュートや電気温水器は貯湯タンクに多量の水が入っており、手順が異なります。電源を落とす前に、必ず説明書を確認してください。
トイレの水を抜く
- タンクの水を流して空にする（元栓を閉めてから流せば、水は補充されません）
- 便器に残った水はそのままで構いません（封水の役割があります）
- 便器の封水が蒸発すると臭気が上がるため、心配なら水面にラップをかける方法があります
温水洗浄便座がある場合は、本体内部にも水が入っています。説明書に従って水抜きをしてください。
排水口の封水を対策する
水を止めると、封水は蒸発します。長期間空けるなら、次のいずれかで対策してください。
| 方法 | 内容 |
|---|---|
| ラップで覆う | 排水口を覆って、蒸発を遅らせます。手軽です |
| 食用油を少量入れる | 水面に膜ができ、蒸発が抑えられます |
| 排水口用の不凍液を使う | 市販のもの。凍結防止と蒸発防止の両方に効きます |
対象は、台所、洗面所、浴室、洗濯機、トイレ、屋外の排水口です。見落としやすいのが浴室の床の排水口です。
屋外の露出配管を保温する
元栓を閉めて水抜きしても、元栓より手前（メーターから道路側）の管には水が入っています。ここも凍ります。
- 保温材（パイプカバー）が剥がれていないか確認し、必要なら巻き直す
- メーターボックスの中に発泡スチロールや布を詰める（市販の保温材もあります）
- 屋外の立水栓には、専用のカバーや保温材を巻く
保温材はホームセンターで数百円から手に入ります。費用対効果のよい対策です。
「閉栓（使用中止）」という選択肢
長期間使わないなら、水道の使用中止を届け出る方法があります。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 手続き | 水道局（お客様センター等）へ電話またはウェブで届け出ます |
| メリット | 基本料金がかからなくなります。漏水のリスクも大きく下がります |
| デメリット | 再開には手続きが必要。内見や工事のときに水が使えません |
| 注意 | 閉栓しても宅内の管の水抜きは必要な場合があります |
閉栓は「水道局が供給を止める」手続きです。宅内の管に残った水は、それだけでは抜けません。閉栓しても、蛇口を開けて水を抜く作業は必要です。
手続きの方法、再開の手順、水抜きの必要性については、岡山市水道局へご確認ください。市町村によって運用が異なります。
買主の内見時に、水を出して確認したいという要望はよくあります。「蛇口から水が出るか」「排水に問題がないか」は、買主にとって重要な情報です。
閉栓していると、その場で確認できません。売却活動を始める時期が近いなら、閉栓せず元栓を閉めて水抜きしておくほうが動きやすくなります。
破裂したら何が起きるか
| 被害 | 内容 |
|---|---|
| 水道料金 | 出続けた分が請求されます。数万円規模になることがあります |
| 床・土台の腐朽 | 床下に水が溜まり、木が腐ります。いちばん高額な被害です |
| カビ | 湿気がこもり、壁や畳にカビが広がります |
| シロアリ | 湿った木材はシロアリを呼びます |
| 給湯器の交換 | 十数万円規模 |
| 配管の修理 | 箇所と範囲によります |
| 隣地への流出 | 隣家の敷地や建物に水が流れると賠償の問題になり得ます |
漏水が原因で水道料金が高額になった場合、一定の要件を満たせば減免を受けられる制度が設けられていることがあります。
ただし、管理の不備による凍結破裂が対象になるかは、個別の判断です。修理したあとで構いませんので、岡山市水道局にご相談ください。
その際、修理した業者の領収書や工事内容の書類が必要になるのが一般的です。捨てずに保管してください。
給排水設備の事故による水濡れは、火災保険の補償範囲に含まれていることがあります。ただし、補償の範囲や、凍結破裂した配管そのものの修理費が対象になるかは、保険会社・商品によって異なります。
また空き家は一般物件として扱われるのが一般的で、補償の内容も住宅物件とは異なります。ご契約の保険会社または代理店にご確認ください。
冬支度チェックリスト
| □ | 項目 |
|---|---|
| □ | 水道メーターボックスの場所を確認した（蓋が開くか） |
| □ | 元栓のバルブが動くか確認した |
| □ | 給湯器のメーカー名・型番をメモした |
| □ | 給湯器の水抜き手順を確認した（説明書またはメーカーサイト） |
| □ | 屋外の露出配管の保温材が剥がれていないか確認した |
| □ | 屋外の立水栓にカバーまたは保温材を巻いた |
| □ | メーターボックス内に保温材を入れた |
| □ | 通水を続けるか、水抜きするかを決めた |
| □ | 水抜きする場合は全箇所の蛇口を開けた（開けたまま） |
| □ | 排水口の封水対策をした（ラップ・油・不凍液） |
| □ | 火災保険の水濡れの補償内容を確認した |
| □ | 近隣の方に連絡先を伝えてある |
最後の項目は、台風対策と同じです。「水が出ているようだ」と教えてもらえるかどうかで、被害の大きさが変わります。
全部できなくて大丈夫です。優先順位をつけるなら、①給湯器の水抜き ②元栓を閉めて蛇口を開ける ③屋外水栓の保温——この3つです。被害額の大きい順です。
そして「自分では無理だ」と思われたなら、それは当然のことです。県外にお住まいなら、冬のたびに岡山まで来るのは現実的ではありません。人に頼む、という選択は、手を抜くことではありません。
よくある質問
- Q. 空き家の水道は元栓を閉めるだけでいいですか？
- A. 不十分です。元栓を閉めても宅内の管の中に水が残り、それが凍れば膨張して管を破裂させます。元栓を閉めたあと、家の中と屋外のすべての蛇口を開けて水を抜き、そのまま開けておいてください。給湯器の水抜きも必要です。
- Q. 空き家の水道は止めるべきですか、通水を続けるべきですか？
- A. 立地と巡回頻度で決まります。岡山市内の平野部で月1回以上巡回できるなら通水を続け、冬季のみ屋外水栓の保温と水抜きを追加します。北部・山間部にある場合や、県外在住で年に数回しか行けない場合は、元栓を閉めて水抜きしてください。
- Q. 水を止めると臭いが出ると聞きましたが本当ですか？
- A. 本当です。排水口の下のトラップに溜まった封水が蒸発すると、下水の臭気や虫が上がってきます。水を止める場合は、排水口にラップをかける、食用油を少量入れる、市販の排水口用不凍液を使うなどの対策をしてください。
- Q. 給湯器が凍結して壊れたらいくらかかりますか？
- A. 本体内部の熱交換器が凍って破損すると修理では済まず交換になるのが一般的で、機種や工事内容によりますが十数万円規模になることが多いです。空き家の冬支度でひとつだけやるとしたら給湯器の水抜きです。
- Q. 岡山市でも水道管は凍結しますか？
- A. します。岡山市は温暖ですが、北部の御津・建部や山間部、内陸の盆地状の地形では冬の朝に冷え込みます。目安として最低気温がマイナス4℃を下回ると凍結の危険が高まるとされており、岡山市内でもこの水準になる日はあります。
- Q. 空き家のほうが凍りやすいのですか？
- A. 凍りやすくなります。人が住んでいればお湯を使い暖房を入れ水が動きますが、空き家は暖房がなく水も動かず、建物全体が外気に近い温度になります。同じ地域、同じ気温でも空き家のほうが凍結しやすいのです。
- Q. 水道を閉栓すれば水抜きは不要ですか？
- A. 不要とは言えません。閉栓は水道局が供給を止める手続きで、宅内の管に残った水はそれだけでは抜けません。閉栓しても蛇口を開けて水を抜く作業は必要な場合があります。手続きと水抜きの必要性は岡山市水道局にご確認ください。
- Q. 凍結で破裂して水道料金が高くなったら減免されますか？
- A. 漏水が原因で高額になった場合、一定の要件を満たせば減免を受けられる制度が設けられていることがあります。ただし管理の不備による凍結破裂が対象になるかは個別の判断です。修理した業者の領収書や工事内容の書類を保管して、岡山市水道局にご相談ください。
- Q. 岡山市外（倉敷市・玉野市・瀬戸内市・備前市など）でも相談できますか？
- A. はい。ミニクルホームでは岡山市周辺エリアについてもご相談を承っています。水道の閉栓手続きや料金の減免制度は事業者ごとに異なるため、所在地に応じてご案内します。
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※本記事は水道・給湯設備に関する一般的な知識および岡山市等の公表情報、当社の実務経験にもとづき、一般的な考え方を整理したものです（2026年10月時点）。給湯器の水抜き手順は機種により異なるため、必ず取扱説明書またはメーカーの案内に従ってください。水道の使用中止（閉栓）の手続き、再開の方法、漏水による水道料金の減免制度の要件は、水道事業者および年度により異なります。岡山市水道局へご確認ください。火災保険の水濡れの補償範囲は保険会社・商品によって異なり、当社は保険代理店ではなく個別の保険契約についての判断を行う立場にはありません。ご契約の保険会社または取扱代理店へご確認ください。掲載している金額・気温はすべて目安です。
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