昭和56年より前の家、岡山での売却で不利になる理由と対策

「築年数を聞かれて、昭和50年代と答えたとたん、相手の反応が変わった気がする」
「内見は入るのに、なぜか決まらない」
岡山市内で古い戸建てを売り出している方から、こうしたご相談をよくいただきます。実家を相続された方であれば、「古いのは分かっているけれど、そこまで不利になるものなのか」と戸惑われるかもしれません。
結論からお伝えすると、昭和56年より前に建てられた家が不利になるのは、建物が古いからというより「買主側で使える制度が減るから」です。理由がはっきりしている以上、打てる手もはっきりしています。
この記事では、岡山市とその周辺で売買のご相談をお受けしている不動産会社の立場から、何が不利になるのか、そして岡山でどう対策できるのかを順に整理します。

1．まず「昭和56年」のどこで線が引かれるのかを整理する

ここが最初のつまずきポイントです。「昭和56年」と一口に言っても、制度ごとに基準となる日付が微妙に違います。ご自身の家がどちら側なのかを取り違えると、対策の方向がまるごとずれてしまいます。

⚠️ 「建築確認日」と「登記簿の建築日付」は別物です
確認を受けてから完成・登記までには時間差があります。昭和56年3月に建築確認を受けて、登記簿上の建築日付が昭和57年2月になっている、というケースは実際にあります。この場合、耐震基準としては旧耐震でも、税制上は「みなし新耐震」として扱われることになります。
売り出す前に、登記事項証明書の「原因及びその日付」欄と、建築確認済証の確認日の両方を必ず確認してください。ここを押さえるだけで、話が有利に進むことがあります。

2．不利になる理由①：買主の住宅ローン控除が、そのままでは使えない

これが最も大きなハードルです。

かつて中古住宅の住宅ローン控除には「木造は築20年以内、耐火建築物は築25年以内」という築年数要件がありました。令和4年度の税制改正でこの要件は撤廃されましたが、代わりに「登記簿上の建築日付が昭和57年1月1日以降であること」が基準になりました。

つまり、昭和56年以前の建物は、そのままでは買主が住宅ローン控除を受けられません。受けるためには、次のいずれかの書類が必要になります。

• 耐震基準適合証明書（建築士、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関、住宅瑕疵担保責任保険法人が証するもの）
• 建設住宅性能評価書の写し（耐震等級が1・2・3のいずれかであるもの）
• 既存住宅売買瑕疵保険に加入していることを証する書類

📌 買主にとっては「数十万円単位の差」です
住宅ローン控除が使えるかどうかは、買主の手取りに直結します。同じ価格帯で新耐震の物件が並んでいれば、そちらに流れるのは自然なことです。
だからこそ、やみくもに値下げするより、書類の有無を先に整理するほうが効く場面があります。価格を100万円下げるより、証明書が1枚あるほうが検討者が増える、ということは実際に起こります。

🔎 ただし、正直にお伝えしておきます
昭和56年以前の木造住宅で、補強工事をせずに耐震基準適合証明書が発行できるケースは多くありません。診断すれば必ず証明書が出る、というものではない点は、期待値として先に共有しておきたいところです。制度の内容や適用期限は改正されることがあるため、実際の適用可否は税務署または税理士にご確認ください。

3．不利になる理由②：既存住宅売買瑕疵保険に入りにくい

中古住宅の売買では、構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分を対象とする既存住宅売買瑕疵保険があります。買主にとっては安心材料になり、前述のとおり住宅ローン控除の要件を満たす書類にもなります。

ただし、この保険の対象となるのは原則として新耐震基準に適合した住宅（1981年6月1日以降に建築確認を受けた住宅）です。それ以前の住宅でも、耐震基準適合証明書等の提出と、保険法人による現場検査への適合によって引き受けが可能になる場合がありますが、実務上のハードルは高くなります。

💡 「控除が使えない」と「保険に入れない」は連動しています
瑕疵保険に入れれば住宅ローン控除の要件も満たせるため、本来は一石二鳥の手段です。ところが旧耐震だと、その入口自体が狭くなる。ここが、昭和56年以前の家が売りにくいと言われる構造的な理由です。

4．不利になる理由③：大規模リフォーム前提の買主に「確認申請」の壁

古い戸建ての買主には、「安く買って、自分たちの好みに全面改修したい」という層が一定数います。岡山市内でもこの層は貴重な買主候補です。ところが、ここに近年の制度変更が影響しています。

2025年（令和7年）4月施行の改正建築基準法により、いわゆる「4号特例」が縮小されました。従来の4号建築物は「新2号建築物」と「新3号建築物」に再編され、2階建て以上または延べ面積200㎡超の建築物（新2号建築物）は、建築確認の審査省略制度の対象外になりました。延べ面積200㎡以下の平屋（新3号建築物）は、引き続き審査省略の対象です。

実務上、影響が大きいのはリフォームの場面です。改正前、木造2階建てなどの4号建築物は「大規模の修繕・模様替え」に建築確認申請が不要でした。改正後、新2号建築物では大規模の修繕・模様替えにも確認申請が必要になります。ここでいう大規模の修繕・模様替えとは、主要構造部（壁・柱・床・はり・屋根・階段）の一種以上を、過半にわたって修繕または模様替えすることを指します。

⚠️ スケルトンリフォーム前提の買主には、手続きコストが増えました
建物の躯体まで手を入れるような改修を考えている買主にとって、確認申請の手間・期間・費用は無視できません。特に、現行法に適合していない部分がある建物（既存不適格）では、検討段階でつまずくことがあります。
売主側としてできることは、建築確認済証・検査済証・図面が残っているかを先に確認しておくことです。書類があるかないかで、買主側の見通しの立てやすさがまったく変わります。個別の適用関係は建築士や岡山市の建築指導課にご確認ください。

5．不利になる理由④：建物評価と、書類の不足

築年数の経った木造住宅は、金融機関の担保評価において建物部分の価値が出にくく、実質的に土地値を中心とした評価になりやすい傾向があります。これは旧耐震かどうかに限らず築古全般に言えることですが、昭和56年以前となるとその傾向は強まります。

あわせて実務でよく起きるのが、書類が見つからないという問題です。

• 建築確認済証・検査済証が見当たらない
• 間取り図・配置図が残っていない
• 増築しているが、確認申請をした記録がない
• 境界標が不明、越境の有無がはっきりしない

これらは価格そのものというより、「検討のスピード」に効いてきます。買主が判断できない状態が続くと、決まる話も決まりません。

6．逆に「旧耐震だからこそ有利」な場面もあります

ここまで不利な面を挙げてきましたが、バランスを取ってお伝えしておきたいことがあります。昭和56年5月31日以前という条件が、支援制度の側では「対象になる条件」として使われているのです。

✅ 旧耐震だから対象になるもの
・相続空き家の3,000万円特別控除……対象は昭和56年5月31日以前に建築された家屋（区分所有建物を除く、など他の要件あり）。新耐震の家では、そもそもこの特例は使えません。
・岡山市の空き家診断補助……昭和56年5月31日以前に着工した木造住宅は「耐震診断等＋劣化診断」が対象。昭和56年6月1日以降着工の住宅は劣化診断のみです。
・岡山市の木造住宅耐震診断・耐震改修補助……対象は昭和56年5月31日以前に着工した住宅に限られます。

つまり、旧耐震であること自体は「打つ手が用意されている状態」でもあります。問題は、その手を使わないまま売り出してしまうことです。

7．対策：岡山市なら、耐震診断は自己負担1万円から

岡山市の木造住宅耐震診断補助は、金額がはっきりしていて使いやすい制度です。

診断は岡山県の登録を受けた木造住宅耐震診断員が、岡山県木造住宅耐震診断マニュアルに基づいて実施します。結果は「上部構造評点」という数値で示され、1.0未満なら倒壊の危険性があるという判定になります。

⚠️ 「耐震診断」と「耐震基準適合証明書」は別物です
診断はあくまで現状を測るもので、診断を受ければ証明書が発行されるわけではありません。評点が1.0未満であれば、証明書は出ません。
とはいえ、診断結果そのものが売却時の材料になります。「診断済み・評点は◯◯・補強計画あり」という状態は、買主が予算を組み立てるうえで非常に有用な情報です。何も分からない状態より、確実に話が進みます。

8．対策：耐震改修まで踏み込む場合の補助

診断の結果を踏まえて改修まで行う場合、岡山市には次の補助があります。

※「高齢者等」は、65歳以上の方や障がい者の方が居住している世帯、収入分位25％以下の世帯が対象です。
※耐震改修の対象は、耐震診断で倒壊の危険性があると判定され、改修後に上部構造評点1.0以上となるもの。工事監理者は木造住宅耐震診断員である必要があります。
※補助金を直接施工業者へ支払う代理受領制度があり、一時的な自己負担を抑えられます。
※上記は令和8年度の内容です。年度により変更されます。

⚠️ ただし「売るために耐震改修する」かどうかは慎重に
補助率が4／5と手厚い制度ですが、それでも自己負担は残ります。そして、耐震改修にかけた費用が、そのまま売却価格に上乗せされる保証はありません。
この制度は本来、住み続ける方の安全のための制度です。売却目的で使うかどうかは、改修した場合としない場合の査定額の差と、自己負担額を並べて比べてから決めてください。判断材料が出そろう前に工事を発注しないことをおすすめします。

9．岡山での売り方、4つの整理

📌 相続した家なら、順番に注意してください
相続空き家の3,000万円特別控除を使う場合、「相続の時から譲渡の時まで、事業・貸付け・居住の用に供されていないこと」という要件があります。売却前に一時的に貸したり使わせたりすると、要件から外れるおそれがあります。
また、この特例では耐震基準を満たすように改修するか、取り壊すことが求められます（令和6年1月1日以後の譲渡では、譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに買主が耐震改修または取壊しを行った場合も対象）。「どの制度を使うか」を先に決めてから、工事や引渡しの順番を組み立ててください。適用可否は必ず税務署または税理士にご確認ください。

10．売り出す前のチェックリスト

✅ まず手元でできること
□ 登記事項証明書を取得し、建築日付を確認する（昭和57年1月1日より前か後か）
□ 建築確認済証・検査済証・図面が残っていないか探す
□ 増築の有無と、その時期を整理する
□ 過去のリフォーム履歴・領収書をまとめる
□ 相続の場合は、名義と相続開始日を確認する（特例の期限に関わります）

✅ 次に相談・依頼すること
□ 岡山市の耐震診断補助について、建築指導課 建築安全推進係（086-803-1445）に事前相談する
□ 「診断だけした場合」「改修した場合」「何もしない場合」で査定を比べる
□ 古家付き土地・解体・中古住宅、どの見せ方が合うかを不動産会社と整理する

まとめ

昭和56年より前の家が岡山で不利になるのは、建物が古いからというより、買主が使える制度が減るからです。住宅ローン控除、瑕疵保険、そして大規模リフォーム時の確認申請。この3つが重なることで、同じ価格帯でも選ばれにくくなります。

一方で、その同じ「昭和56年5月31日以前」という線が、相続空き家の3,000万円特別控除や岡山市の耐震・診断補助では対象になる条件として働きます。不利な条件と有利な条件が、同じ日付から生まれているわけです。

やるべきことは、値下げの前に日付と書類を確定させること。そのうえで、診断するか、改修するか、古家付き土地として出すかを、数字を並べて決める。この順番を守れば、「古いから売れない」と思っていた家にも、現実的な出口が見えてきます。

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