身寄りのない高齢の方から申し込みがあったが、緊急連絡先がなくて保証会社が通らなかった」
保証会社が『認定』を取ったと聞いたが、何が違うのか」
うちの物件で使っている保証会社は、このままでいいのだろうか」
保証会社（家賃債務保証業者）は、いまや賃貸経営に欠かせない存在です。その保証会社に、2025年10月から「認定」という新しい区分ができました。
認定家賃債務保証業者は、住宅確保要配慮者（高齢の方、障害のある方、ひとり親の世帯など）が利用しやすい保証会社として、国土交通大臣が認定するものです。2025年10月の改正住宅セーフティネット法の施行にあわせて始まりました。認定の基準は、居住サポート住宅の入居者の保証を正当な理由なく断らない、緊急連絡先を親族などの個人に限定しない、保証人を条件にしない、保証料が不当に高くないなどです。大家さんにとっては、身寄りのない方などの申し込みを、保証会社の都合でお断りせずに済む場面が増えることが一番の変化です。ただし、認定業者はまだ12者（2026年7月31日時点）で、家賃の回収が保証されるという意味でもありません。
保証会社の「登録」と「認定」
まず、2つのラベルの違いを整理します。
| 登録 | 認定 | |
|---|---|---|
| 始まった時期 | 2017年10月 | 2025年10月 |
| 誰が | 国土交通大臣への登録 | 国土交通大臣の認定 |
| 対象 | 家賃債務保証業者（任意） | 登録家賃債務保証業者、または居住支援法人のうち、基準を満たすもの |
| 目的 | 家賃債務保証の業務を適正に行うこと | 要配慮者が利用しやすい保証を提供すること |
| 大家さんにとっての目安 | 業務のルールを守っている会社か | 身寄りのない方などにも対応しやすい会社か |
登録は、取立ての方法や契約内容などについて国のルールを守る会社かどうかの目安です。登録は任意なので、登録していない保証会社もあります。
認定は、その上に、要配慮者が利用しやすいかどうかの基準を加えたものです。
認定の基準
国土交通省が示している認定の主な基準は、次のとおりです。
- 居住サポート住宅に入居する要配慮者の家賃債務保証を、正当な理由なく断らない
- 要配慮者との契約で、緊急連絡先を親族などの個人に限定しない（法人でもよいとする）
- 保証人の設定を条件としない
- 要配慮者との契約にかかる保証料が不当に高いものでない
- 契約の実績と、標準的な契約内容・条件を公表する
- 暴力団員の関与がないなどの欠格事由に当たらない
「正当な理由」があれば、断ることはできます
ここは誤解されやすい点です。認定業者も、審査をせずに誰でも保証するわけではありません。
国土交通省のQ&Aでは、保証を断れる「正当な理由」の例として、家賃を支払う意思がないことを明言している場合、継続的な支払いが困難な場合、暴力団員等である場合、不当・悪質なクレームがある場合、事業地域の外である場合などが挙げられています。
つまり、認定は「審査がない」という意味ではなく、「身寄りがない」「保証人がいない」といった理由だけでは断らない、という意味です。
緊急連絡先は「法人でもよい」
大家さんにとって実務上いちばん大きいのが、2つめの基準です。
これまで、多くの保証会社は緊急連絡先として親族などの個人を求めてきました。親族のいない方、親族と疎遠な方は、ここで申し込みが止まっていました。
認定業者は、緊急連絡先を親族などの個人に限定してはいけません。 居住支援法人や、見守りサービスを行う事業者などの法人を緊急連絡先にすることが認められます。入居者が自分から個人の連絡先を出すことは妨げられませんが、契約の条件として求めることはできないとされています。
認定業者の背景にある「保険」
認定業者が要配慮者の保証を引き受けやすくなる理由のひとつに、住宅金融支援機構の家賃債務保証保険があります。
認定業者はこの保険を利用でき、保証したことによる損失の一部（補填率はおおむね7割〜9割、対象は未払い家賃や原状回復費用。区分に応じて保険料率が決まります）が補填されます。居住サポート住宅以外に入居する要配慮者との契約も、保険の対象になります。
保証会社のリスクが保険で下がる分、要配慮者の保証を引き受けやすくなる、という仕組みです。
認定業者は、まだ12者です
2026年7月31日時点で、国土交通省の一覧に掲載されている認定業者は12者です。第1号は、2025年10月1日に認定を受けた一般財団法人高齢者住宅財団です。
岡山県に本社を置く認定業者は、一覧にはありません。ただし、全国で営業している業者もあります。岡山の物件で使えるかどうかは、それぞれの業者の営業エリアを確認する必要があります。
一覧は、国土交通省のウェブサイト「認定家賃債務保証業者一覧」で確認できます。認定業者は増えていくと考えられるので、保証会社を見直す際に、その時点の一覧を確認してください。
大家さんにとって、何が変わったか
整理すると、大家さんにとっての変化は次の3つです。
1. 身寄りのない方の申し込みに、選択肢ができた
緊急連絡先を用意できない方、保証人がいない方からの申し込みで、「保証会社が通らないから」という理由でお断りしていた場面に、認定業者という選択肢ができました。
2. 保証会社を選ぶ目安が増えた
これまで大家さんが保証会社を比べる材料は、保証の範囲や手数料、管理会社との付き合いが中心でした。そこに「登録しているか」「認定を受けているか」という公的な目安が加わりました。
3. 居住サポート住宅と組み合わせやすくなった
居住サポート住宅に入居する要配慮者について、認定業者は正当な理由なく保証を断れません。見守りは居住支援法人、家賃の保証は認定業者、と役割を分担できます。
変わらないこと
一方で、次のことは変わりません。
- 家賃の回収が保証されるわけではありません。 保証の範囲や条件は、保証会社ごと・契約ごとに違います
- 大家さんが入居者を選ぶ自由は、そのままです。 認定業者を使わなければならない、という義務はありません
- 保証会社の審査がなくなるわけではありません。 正当な理由があれば、認定業者も保証を断ります
保証会社を選ぶときに確認したいこと
認定かどうかに関係なく、大家さんが保証会社を選ぶときに確認しておきたい点をまとめます。
| 確認すること | なぜ大事か |
|---|---|
| 登録・認定を受けているか | 業務の適正さと、要配慮者への対応の目安になる |
| 保証の範囲 | 家賃・共益費だけか、更新料、原状回復費用、残置物の撤去費用、明渡しの訴訟費用まで含むか |
| 保証の上限 | 家賃の何か月分までか、原状回復は上限があるか |
| 請求の期限 | 滞納が起きてから何日以内に請求する必要があるか。期限を過ぎると保証されないことがある |
| 入居者が亡くなったときの扱い | 契約の終了や残置物の処理に、保証会社がどこまで関わるか |
| 緊急連絡先の条件 | 親族などの個人が必須か、法人でもよいか |
| 営業エリア | 岡山の物件に対応しているか |
とくに請求の期限は見落とされがちです。滞納に気づくのが遅れて期限を過ぎると、保証を受けられないことがあります。管理を委託している場合は、管理会社がどう対応しているかを確認してください。
「追い出し条項」は、もう使えません
保証会社を選ぶときにもうひとつ知っておきたいのが、2022年の最高裁判決です。
最高裁判所は2022年（令和4年）12月12日、ある保証会社の契約条項のうち、
- 家賃の滞納があったときに、保証会社が催告なしに賃貸借契約を解除できる条項
- 一定の条件のもとで、入居者が明け渡したものとみなす条項
について、消費者契約法に反し無効と判断し、使用の差止めを認めました。いわゆる「追い出し条項」です。
国土交通省の家賃債務保証業者の登録制度でも、こうした条項を契約に定めないことが求められています。
大家さんにとっての意味は、「保証会社が滞納者を退去させてくれる」とは考えないことです。滞納が続いた場合の契約の解除や明渡しは、法律の手続きに沿って進める必要があります。保証会社の役割は家賃の立替えであって、明渡しの手続きを代わりに行うものではない、と理解しておくのが安全です。
当社にできること・できないこと
当社は、岡山市北区奉還町で賃貸管理・仲介を行っている不動産会社です。
当社がお手伝いできるのは、物件と入居希望者の状況に合わせた保証会社の選定、保証の範囲や請求期限の確認、身寄りのない方の申し込みがあったときの居住支援法人や認定業者を含めた組み立て、そして入居後の家賃管理です。
一方、保証会社の審査の結果を約束することはできません。 審査は保証会社が行います。個別の契約条項が有効かどうかの判断も、当社では行えません。 弁護士の領域です。
よくあるご質問
認定家賃債務保証業者とは何ですか。
住宅確保要配慮者が利用しやすい保証会社として、国土交通大臣が認定する家賃債務保証業者です。登録家賃債務保証業者または居住支援法人のうち、基準を満たすものが認定を受けます。2025年10月の改正住宅セーフティネット法の施行にあわせて始まりました。
登録と認定は何が違いますか。
登録は2017年に始まった任意の制度で、家賃債務保証の業務を適正に行うための国のルールを守る会社かどうかの目安です。認定は2025年に始まった制度で、その上に、要配慮者が利用しやすいかどうかの基準を加えたものです。
認定の基準は何ですか。
居住サポート住宅に入居する要配慮者の保証を正当な理由なく断らない、緊急連絡先を親族などの個人に限定しない（法人でもよい）、保証人の設定を条件としない、保証料が不当に高くない、契約の実績と標準的な契約内容を公表する、などです。
認定業者なら、誰でも保証してもらえますか。
いいえ。認定業者も審査を行い、正当な理由があれば保証を断ります。国土交通省のQ&Aでは、家賃を支払う意思がないことを明言している場合や、継続的な支払いが困難な場合、事業地域の外である場合などが例として挙げられています。認定は、身寄りがないことや保証人がいないことだけを理由に断らない、という意味です。
岡山で使える認定業者はありますか。
2026年7月31日時点で認定業者は12者で、岡山県に本社を置く業者は一覧にはありません。全国で営業している業者もあるため、岡山の物件で使えるかどうかは、それぞれの営業エリアを確認する必要があります。一覧は国土交通省のウェブサイトで確認できます。
認定業者を使えば、家賃の回収は安心ですか。
回収が保証されるわけではありません。保証の範囲、上限、請求の期限などは保証会社ごと・契約ごとに違います。認定かどうかとは別に、保証の範囲と請求の期限は必ず確認してください。
保証会社が滞納者を退去させてくれるのですか。
そうとは考えないでください。2022年12月12日の最高裁判決で、ある保証会社の、催告なしに契約を解除できる条項と、明け渡したものとみなす条項が、消費者契約法に反し無効とされました。滞納が続いた場合の解除や明渡しは、法律の手続きに沿って進める必要があります。
大家として、認定業者を使わなければならないのですか。
義務はありません。どの保証会社を使うか、どなたに貸すかは、大家さんが決めることです。認定業者は、身寄りのない方などの申し込みがあったときの選択肢のひとつです。
物件と入居者に合った保証会社を、一緒に選びます
保証の範囲や請求の期限の確認、身寄りのない方の申し込みがあったときの居住支援法人や認定業者を含めた組み立てまで。入居後の家賃管理もご相談いただけます。
※保証会社の審査の結果を約束することはできません。個別の契約条項の有効性についての判断は当社では行えません。
保証会社は、大家さんと入居者の間に立つ存在です。 認定制度ができたことで、「保証会社が通らないからお断りする」という場面は少しずつ減っていくはずです。ただ、どの保証会社を選び、どなたに貸すかは、これまでどおり大家さんが決めることです。物件と入居者に合った組み合わせを、一緒に考えましょう。
最終更新日：2026年9月24日
確認先：国土交通省（認定家賃債務保証業者制度、認定家賃債務保証業者一覧、家賃債務保証業者登録制度）、最高裁判所 令和4年12月12日判決。認定業者の数は変わります。最新は国土交通省のウェブサイトでご確認ください。
（この記事は一般的な情報の整理です。保証会社の審査の結果、個別の契約条項の有効性についての判断は当社では行えません。）
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