登記は「誰のものか」を公式に示す、唯一の記録

不動産の「登記」とは、法務局が管理する公式な記録で、その不動産を誰が所有しているかを社会に対して示すものです。亡くなった親の名義のままになっていると、実際には相続人が所有者であっても、登記簿の記載上は「亡くなった方の名義」のままという状態になります。

民法では、不動産の所有権を第三者に対して主張するためには、登記を備えていることが原則として必要とされています（対抗要件主義、民法177条）。つまり、相続人自身が「自分がこの家の所有者だ」と実質的には言えても、登記という形で公示されていなければ、買主や金融機関などの第三者に対して、その権利を確実な形で示すことができないのです。

決済（引き渡し）の場面で、実際に何が起きるか

売買契約の締結自体は、相続登記が完了していなくても進められるケースがあります。しかし、決済（買主が代金を支払い、鍵の引き渡しを受ける日）になると、状況が変わります。

つまり「相続登記をしないと売れない」というのは、契約自体ができないという意味ではなく、「決済という最終段階で手続きが止まってしまう」という意味だと理解していただくと分かりやすいかもしれません。

買主側の住宅ローン審査にも影響します

買主が住宅ローンを利用して購入する場合、金融機関は融資と同時に、その不動産に抵当権を設定します。この抵当権設定登記は、買主が所有権を取得していることが前提になるため、売主側の所有権移転登記（つまり相続登記）が完了していないと、買主の住宅ローンの実行そのものが進められません。

「自分たちの名義の問題なのに、買主のローンにまで影響するのか」と驚かれる方もいますが、不動産取引は売主・買主・金融機関・司法書士が同じ日に手続きを連動させて進めるため、どこか一箇所でも名義の問題が残っていると、全体が止まってしまう構造になっているのです。

「売れない」と言われる具体的な3つの場面

実務でよく見られる、名義の問題が原因で売却が進まなくなるパターンを整理しました。

誤解されがちなポイント：相談・査定は名義変更前でもできます

ここまでの説明で「名義変更が終わるまで何もできない」と感じられた方もいるかもしれませんが、そうではありません。戸籍謄本などで相続人であることが確認できれば、査定や売却相談を始めることは可能です。名義変更の具体的な進め方や、売却のスケジュールの中でのタイミングについては、関連記事で詳しく解説しています。

相続登記は義務化されています（簡単に）

2024年4月1日から、相続によって不動産を取得したことを知った日から原則3年以内に、相続登記の申請をすることが法律上の義務になりました。正当な理由なく期限内に申請しないと、10万円以下の過料の対象となり得ます。売却の予定がなくても、この義務化を機に着手される方が増えています。義務化の詳しい内容や、放置した場合に起きる問題については、別記事でまとめていますのでそちらをご覧ください。

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