「実家を相続したら、遺言書が出てきた。これがあると、手続きはどう変わるのだろう」——遺言書の存在に気づいたとき、安心する一方で、どう扱えばいいのか分からず戸惑う方も多くいらっしゃいます。
遺言書があると、相続人全員で話し合う「遺産分割協議」が不要になる場合があり、その意味では手続きがシンプルになることもあります。一方で、遺言書の種類によっては家庭裁判所での「検認」という手続きが必要になったり、遺言執行者の有無によって進め方が変わったりと、遺言書ならではの注意点もあります。
この記事では、遺言書がある場合に岡山で空き家・実家を売却するときの進め方について、不動産会社の実務目線で整理しました。遺言書の解釈や法的な有効性の判断は、必ず弁護士・司法書士にご確認いただく前提で、まずは全体の流れをつかんでいただければと思います。
遺言書があると何が変わるのか
遺言書がない場合、相続人全員で「誰が何を相続するか」を話し合う遺産分割協議を行い、全員の合意のもとで遺産分割協議書を作成する必要があります。これに対して有効な遺言書がある場合は、原則としてその内容に従って相続が進むため、遺産分割協議が不要になるケースがあります。
ただし、遺言書さえあれば全てがスムーズというわけではありません。遺言書の「種類」によって、売却の前提として必要な手続きが異なります。
遺言書の種類と、売却前に必要な手続き
| 遺言書の種類 | 売却前に必要な手続き |
|---|---|
| 公正証書遺言（公証役場で作成） | 家庭裁判所の検認は不要。比較的スムーズに手続きを進めやすいとされています |
| 自筆証書遺言（法務局の保管制度を利用） | 2020年7月に始まった自筆証書遺言書保管制度を利用している場合は、検認は不要とされています |
| 自筆証書遺言（自宅保管など、保管制度を利用していない） | 原則として家庭裁判所での検認が必要です |
遺言書を見つけても、封がされている自筆証書遺言はその場で開封しないようにしてください。家庭裁判所での検認の際に開封することとされており、勝手に開封すると過料の対象となる可能性があります（発見時点ではまだ保管制度の利用有無が分からないこともあるため、迷った場合は開封せず専門家にご相談ください）。
「検認」とは何か、なぜ必要なのか
検認とは、遺言書の形状や日付、署名など、その時点での内容を家庭裁判所が確認し、偽造・変造を防ぐための証拠保全手続きです。遺言書の内容が法的に有効かどうかを判断する手続きではない、という点がよく誤解されるポイントです。検認を経たからといって、その遺言書が必ず有効であると保証されるわけではありません。
検認の申立てには、遺言者の出生から死亡までの戸籍謄本一式や相続人全員の戸籍謄本など、相続登記と似たような書類の収集が必要になります。申立てから検認期日までには一定の期間を要するため、売却を急ぎたい場合でも、この期間は見込んでおく必要があります。
遺言執行者がいる場合・いない場合の違い
遺言書の中で「遺言執行者」が指定されている場合、遺言執行者は遺言の内容を実現するために必要な行為を単独で行う権限を持ちます。2019年7月に施行された改正民法で、この遺言執行者の権限が明確化されました。遺言執行者が指定されていれば、相続人全員の実印・印鑑証明書を都度集めなくても、比較的スムーズに手続きを進めやすいとされています。
遺言執行者が指定されていない場合や、指定された方がすでに亡くなっている場合は、相続人や利害関係者が家庭裁判所に遺言執行者の選任を申し立てることもできます。必ずしも選任が必須というわけではありませんが、不動産の売却など手続きが複雑になりそうな場合は、専門家である司法書士や弁護士を遺言執行者として選任することも一つの方法とされています。
「不動産を売却して代金を分ける」という遺言の場合（清算型遺贈）
遺言書の中には、「不動産を売却し、その代金を〇〇と△△に等しく分ける」というように、売却してから分配することを定めているものもあります（清算型遺贈と呼ばれます）。この場合、遺言執行者が指定されていれば、遺言執行者が単独で不動産会社への売却依頼や契約手続きを進められるケースが多く、相続人全員がその都度手続きに関与する必要性が下がる場合があります。
どのような権限がどこまで認められるかは、遺言書の文言や個別の事情によって異なりますので、進め方の詳細は司法書士・弁護士に確認しながら進めることをおすすめします。
遺留分に注意が必要です
遺言書で特定の人に多くの財産を残すよう定めていても、兄弟姉妹以外の法定相続人（配偶者・子・直系尊属）には、最低限の取り分である「遺留分」が法律上保障されています。遺言の内容が遺留分を侵害している場合、遺留分を侵害された相続人は、財産を多く受け取った人に対して金銭の支払いを求めることができます（遺留分侵害額請求）。2019年7月の改正民法により、この請求は金銭で行う仕組みに整理されました。請求には期限があり、相続の開始と遺留分の侵害を知った時から原則1年、相続開始から10年で権利が消滅するとされています。遺言の内容によっては、売却後の代金分配にもこの点が影響する可能性があるため、事前に弁護士へご相談いただくことをおすすめします。
名義変更（相続登記）との関係
遺言書がある場合も、不動産を売却するためには名義変更（相続登記）が必要になる点は、遺言書がない場合と変わりません。遺言の内容によっては、相続人の一部が単独で登記を申請できるケースもあり、遺産分割協議を経る場合より手続きがシンプルになることもあります。名義変更の詳しい進め方や売却スケジュールとの関係については、関連記事もご参照ください。
遺言書が見つかると、故人の意思に向き合うことになり、それだけで気持ちが揺れ動く方も多いと思います。加えて検認や遺言執行者といった聞き慣れない手続きが重なると、負担に感じるのも自然なことです。焦らず、一つずつ専門家に確認しながら進めていただければと思います。私たちも、司法書士・弁護士と連携しながらできる範囲でサポートいたします。
よくあるご質問
遺言書があれば、遺産分割協議は一切不要になりますか？
遺言書の内容がすべての財産を網羅している場合は不要になることが多いですが、遺言書に記載のない財産がある場合や、相続人全員が遺言と異なる分け方に合意した場合など、協議が必要になるケースもあります。詳しくは司法書士・弁護士にご確認ください。
遺言書を見つけたら、まず何をすればいいですか？
封がされている自筆証書遺言は開封せず、まずは公正証書遺言か自筆証書遺言か、法務局の保管制度を利用しているかを確認することをおすすめします。判断に迷う場合は、司法書士・弁護士・法務局にご相談ください。
検認にはどれくらいの期間がかかりますか？
必要書類の収集状況によって異なりますが、申立てから検認期日までに一定の期間を要するのが一般的です。売却を検討している場合は、早めに手続きに着手されることをおすすめします。
遺言執行者が指定されていない場合、売却できませんか？
指定されていなくても、相続人全員の合意のもとで売却を進めることは可能です。家庭裁判所に遺言執行者の選任を申し立てることもできますが、必須ではありません。状況に応じてご相談ください。
遺留分を請求されないか心配です。相談できますか？
遺留分に関するご判断やトラブル対応は弁護士の領域になりますが、売却の進め方や査定についてはご相談いただけます。必要に応じて連携先の専門家をご紹介することも可能です。
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