【岡山市】実家じまいの進め方｜残置物・解体・登記はどの順番で進めるか

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実家をどうするか決めたあと、多くの方が最初に手をつけるのは「片付け」です。

気持ちとしては、よく分かります。家の中に荷物が残っている限り、何も先に進まない気がする。帰省のたびに気が重い。だから、まずは中を空にしよう。そう考えるのは自然なことです。

ただ、実家じまいは、片付けから始めると損をすることがあります。それも、数十万円から百万円を超える単位で。

この記事では、岡山市で実家じまいを進める方に向けて、正しい順番と、順番を間違えたときに具体的に何を失うのかを整理します。やることの一覧ではなく、順番の話です。

結論：進める順番は7つ。片付けは4番目です

先に全体像をお示しします。片付け（残置物の処分）は、思っているよりずっと後ろです。

多くの方が実際にたどるのは、「4 → 5 → 1」という順番です。片付けて、壊して、いざ売ろうとしたところで名義が親のままだと気づく。そこから登記に半年かかる。その間に補助金の締切も、税の特例の期限も過ぎていく。

順番を間違えると、具体的に何を失うのか

抽象的な注意ではなく、実際に起きていることを金額で並べます。

ひとつずつ見ていきます。

ステップ0｜相続放棄の可能性がないかを、片付けより先に確かめる

ここだけは、順番を入れ替えられません。

親御さんに借金がなかったと言い切れるでしょうか。連帯保証人になっていた可能性は。事業をされていた方なら、なおさら確認が必要です。

民法では、相続人が相続財産の全部または一部を処分したときは、単純承認をしたものとみなされるとされています（民法921条1号）。そしてこの「処分」には、法律上の処分だけでなく事実上の処分も含まれ、建物を取り壊す行為はこれに当たると解されています。

相続放棄は、原則として自己のために相続の開始があったことを知ったときから3か月以内に家庭裁判所へ申述する必要があります。この期間は短いので、「とりあえず片付けながら考える」は、いちばん危険な進め方です。

逆に、借金がないことがはっきりしているなら、この項目は飛ばして構いません。次に進んでください。

ステップ1〜2｜登記に着手し、書類を先に確保する

相続登記は、いちばん時間がかかる工程です

2024年4月1日から相続登記は義務化されました。不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内の申請が必要とされ、2024年4月1日より前に発生した相続については2027年3月31日までとされています。正当な理由なく怠った場合は10万円以下の過料の対象になるとされています。

ただ、期限や過料よりも実務上で重要なのは、名義が亡くなった方のままでは何も動かせないという点です。売ることも、補助金を申請することも、多くの場合できません。

戸籍を出生までさかのぼって集める必要があり、相続人が全国に散らばっていれば、書類のやり取りだけで数か月かかります。だから最初に着手するのです。片付けと並行して進められる工程でもあります。手続きそのものは司法書士の業務になります。

捨ててはいけない書類が、家の中にあります

片付け業者に一括で任せると、家財と一緒に紙も消えます。搬出が始まる前に、次のものを探し出してください。

このうち、金額のインパクトが最も大きいのが購入時の売買契約書です。

不動産を売ったときの税金は、売却価格から取得費と譲渡費用を引いた額に対してかかります。取得費が分からない場合は、売却価格の5%を取得費とみなす方法が使われます。

なお、相続した空き家の売却で3,000万円の特別控除が使える場合は、どちらでも税額が0円になることがあります。ただし控除には期限と要件があり、使えないケースも少なくありません。使えなかったときに効いてくるのが、この契約書です。

そしてもうひとつ。その3,000万円控除を使うには、市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」が必要になります。申請の際、相続のときから売却のときまで空き家だったことを示す書類として、電気・水道・ガスの使用中止日（閉栓日・契約廃止日など）が確認できるものを求められます。片付けの過程で解約したときの控えは、必ず保管しておいてください。

※税額の計算や特例の適用可否は、税理士または税務署にご確認ください。当社では税務の判断は行えません。

ステップ3〜4｜出口を決めてから片付ける

行き先で、片付けの範囲が変わります

「とりあえず全部空にする」のが正解とは限りません。出口によって、必要な片付けの深さが違うからです。

解体前提なら、家具の処分を解体工事に含められるかを業者に確認してください。別々に頼むより安くなることがあります。「先に片付けてから解体業者に見積もりを取る」という順番だと、この選択肢が消えます。

搬出の前に、写真を撮ってください

各部屋の全景、外観の四方向、日付が分かる状態で。手間はかかりませんが、あとから撮り直すことはできません。

用途は3つあります。3,000万円控除の確認書の申請で、自治体によっては取壊し前の写真を求められる場合があること。売却時に買主へ状況を説明する材料になること。そして、相続人が複数いる場合に「何があったか」の記録として、後々の説明に使えることです。

ステップ5〜6｜解体の時期と、忘れやすい滅失登記

1月1日をまたぐかどうかで、翌年の固定資産税が変わります

固定資産税は、毎年1月1日時点の状況をもとに課税されます。そして住宅が建っている土地には住宅用地の特例が適用され、200㎡以下の部分については課税標準が6分の1に軽減されています。

建物を解体して更地にすると、この特例が適用されなくなります。

なお、解体すべきかどうか自体も一度立ち止まって考える価値があります。2024年1月1日以降の売却分からは、売却後、翌年2月15日までに買主が取り壊しや耐震改修を行った場合でも3,000万円控除の対象になり得るとされています。売主が解体費を先に負担しなくてよい可能性があるということです。ただし買主が確実に実行する契約条項が必要になりますので、必ず事前にご相談ください。

解体したら、1か月以内に滅失登記を

不動産登記法第57条により、建物が滅失したときは、建物の所有者または所有権の登記名義人は、その日から1か月以内に滅失登記を申請しなければならないとされています。正当な理由なく怠った場合は、同法第164条により10万円以下の過料に処される可能性があるとされています。

ただ、実務で本当に困るのは過料ではありません。滅失登記が済んでいないと、更地になっていても土地を売却できないという点です。登記簿の上では、まだ建物が存在していることになっているからです。

「解体は業者がやってくれたから、登記もやってくれているだろう」と思い込んでいる方が少なくありません。滅失登記は解体業者の業務ではありません。ご自身で法務局に申請するか、土地家屋調査士に依頼する必要があります。解体業者からは「取壊し証明書」を受け取っておいてください。申請に必要です。

岡山市の補助金を使うなら、着工前の相談が必須です

岡山市には空家等適正管理支援事業として、除却（解体）・リフォーム・家財等処分に関する補助制度があります。実家じまいで使える可能性のある制度です。

家財等処分の補助は空き家情報バンクへの登録が要件とされているため、先に片付けてしまうと使えなくなる可能性があります。ここも「片付けを最初にやらない」理由のひとつです。

まとめ

ここまで手順の話をしてきましたが、最後にひとつだけ。

実家じまいで本当にこたえるのは、手続きの複雑さではないと感じています。親の暮らしの跡を、自分の手で片付けていく時間そのものです。アルバムが出てくる、家計簿が出てくる、見覚えのある茶碗が出てくる。作業が止まって当然です。

一度で終わらせようとしなくて大丈夫です。何度かに分けても構いません。ご兄弟がいるなら、一人で背負わずに分担してください。

ただ、順番だけは先に確認しておいてください。それだけで、あとから「知っていれば」と悔やむことは、かなり減らせます。

よくあるご質問

Q. 相続登記が終わる前に、片付けを始めてもいいですか。

A. 借金の心配がないことが確認できていれば、並行して進めて構いません。登記は書類集めに時間がかかるため、むしろ同時に動かすほうが効率的です。ただし、貴重品と書類の確保だけは片付けより先に済ませてください。

Q. 遠方に住んでいて、何度も岡山に来られません。

A. 現地確認、業者の手配と立ち会い、写真での報告は当社で対応できます。ご来訪をお願いするのは、契約や決済など必要な場面に絞れます。

Q. 残置物の処分費用はどのくらいかかりますか。

A. 一般的な戸建てで、荷物の量によって幅がありますが数十万円規模になることが多いです。ただし解体前提であれば、解体工事に含めて処理できる場合があり、別々に依頼するより安く済むことがあります。まず出口を決めてから見積もりを取ってください。

Q. 解体業者が滅失登記もやってくれますか。

A. 滅失登記は解体業者の業務ではありません。ご自身で法務局に申請するか、土地家屋調査士に依頼します。解体業者からは取壊し証明書を受け取っておいてください。申請に必要になります。

Q. 相続放棄をするか迷っています。とりあえず草刈りだけしてもいいですか。

A. 財産の現状を維持する保存行為については処分行為に当たらないとされていますが、どこまでが保存行為かの線引きは個別の事情によります。相続放棄を検討されている段階では、判断を仰いでから動かれるほうが安全です。弁護士または司法書士にご相談ください。

Q. 建物が未登記でした。どうすればいいですか。

A. 未登記のままでは売却の際に支障が出ます。表題登記から進める必要があり、土地家屋調査士の業務になります。取り壊した場合は滅失登記ではなく、市区町村への家屋滅失届の提出になります。

Q. まだ何も決めていません。相談だけしてもいいですか。

A. その段階が一番お役に立てます。順番の確認と、今どの工程にいるのかの整理だけでもお手伝いできます。売却をお勧めするためのご相談ではありません。