名義が親のままの実家、岡山で売却できる？手続きの流れ

名義が親のままの実家、岡山で売却できる？手続きの流れ

「そろそろ実家を売ろうと思うんですが、名義がまだ父のままなんです。これって売れますか？」——岡山市でご相談を受けていて、非常によくあるご質問です。

結論からお伝えすると、名義が故人のままの状態では、売却できません。ただ、これは「売れない」という意味ではなく、「先に名義を整える必要がある」という意味です。順番さえ間違えなければ、必ず前に進めます。

ただし、時間はかかります。何も知らずに「買いたい人が現れてから考えよう」としていると、せっかくの買主を待たせることになり、話が流れてしまうこともあります。この記事では、名義が親のままの実家を岡山で売却するまでの流れを、順番と期間の目安つきで整理します。

この記事のポイント

• 名義が故人のままでは売買契約の相手方になれず、所有権も移せない
• ただし査定・相談・売却準備は、登記と並行して進められる
• 全体の目安は1〜3か月。戸籍収集で思わぬ時間がかかることも
• 代表者1人の名義にして売る場合、書き方を誤ると税務上の問題が生じ得る
• 親がご存命で認知症の場合は、まったく別の手続きになる

なぜ、名義が親のままでは売れないのか

不動産の売買では、売主が所有者であることが大前提です。売買契約を結び、代金を受け取り、買主へ所有権移転登記をする——この一連の流れは、登記上の名義人が売主本人でなければ成立しません。

「固定資産税は自分が払っているのだから、実質的には自分のものでは」と思われるかもしれません。ただ、納税と登記はまったく別の話です。市は相続人の代表者に納税通知を送る運用をしているため、名義が故人のままでも税金だけは届き続けます。ここは切り分けて考えてください。

相続登記は2024年4月1日から義務になりました。
不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象となり得ます。法改正より前に発生した相続も対象で、その場合の期限は2027年3月31日です。
売却するかどうかにかかわらず、名義の整理は避けて通れない状況になっています。

売却までの流れ｜7ステップ

STEP 1

登記事項証明書で、現在の名義を確認する

まずは事実確認から。法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）を取得し、「権利部（甲区）」の所有者欄を見てください。ここが親御さんの名前なら、相続登記は未了です。

登記事項証明書は全国どこの法務局でも取得できます。県外にお住まいの方は、お近くの法務局やオンライン請求をご利用ください。

目安：即日

STEP 2

相続人を確定させる

亡くなった方の出生から死亡までの戸籍を集めて、相続人が誰かを確定します。2024年3月から戸籍の広域交付が始まり、最寄りの市区町村の窓口でまとめて請求できるようになりました。岡山市にお住まいでなくても対応してもらえます。

ここで前婚のお子さんや、亡くなったご兄弟の子（甥・姪）が判明することもあります。驚かれる方もいますが、早く分かるほど対処の幅は広がります。

目安：2週間〜1か月（転籍が多い場合はさらにかかることも）

STEP 3

遺言書の有無を確認する

遺言書があれば、原則としてその内容に沿って手続きを進めます。遺産分割協議が不要になる場合もあるため、必ず先に確認してください。

• 公正証書遺言——公証役場で検索できます
• 自筆証書遺言——法務局の保管制度を使っていれば法務局で確認。自宅保管の場合は家庭裁判所の検認が必要です

自宅で見つけた封のされた遺言書を、その場で開封してはいけません。まず家庭裁判所へ。

目安：数日〜数週間

STEP 4

遺産分割協議を行い、協議書を作る

相続人全員で、誰がその不動産を取得するかを決めます。全員の合意が必要で、一人でも反対すれば成立しません。合意内容を遺産分割協議書にまとめ、相続人全員が実印を押し、印鑑証明書を添えます。

ここが、実務でいちばん時間がかかる工程です。相続人が多い、遠方に散らばっている、連絡が取りにくい——こうした事情があると、数か月かかることも珍しくありません。

目安：数週間〜数か月

STEP 5

相続登記を申請する

集めた戸籍と遺産分割協議書を添えて、法務局に相続登記を申請します。ご自身で申請することも可能ですが、書類の不備で何度も足を運ぶことになりがちです。売却が前提なら、司法書士に依頼するほうが結果的に早く済みます。

目安：申請から完了まで1〜2週間程度（法務局の状況によります）

STEP 6

不動産会社に相談し、売却の準備を進める

この工程は、STEP 2〜5と並行して進められます。査定を受けること自体は、相続を承認したり登記を済ませたりしていなくても可能です。

むしろ早めに動くメリットがあります。「いくらで売れそうか」が分かると、遺産分割協議の話し合いが進めやすくなるからです。金額が見えないまま「どうする？」と話しても、なかなかまとまりません。

目安：査定は数日〜1週間程度

STEP 7

売買契約・決済・引渡し

買主が決まったら売買契約を結び、決済日に代金を受け取って所有権移転登記を行います。共有名義のまま売る場合は、共有者全員が契約当事者になります。遠方の方がいる場合は、日程調整や委任状の準備が必要です。

目安：契約から決済まで1〜2か月程度

共有か、代表者1人の名義か｜ここは要注意です

相続人が複数いる場合、売却の進め方は大きく2つあります。

代表者1人の名義にする場合、遺産分割協議書の書き方が極めて重要です。
売却して代金を分ける目的であることを明記しないまま、代表者の単独名義にして売り、あとから他の相続人へ代金を分配すると、その分配が贈与とみなされるおそれがあります。
実務では、遺産分割協議書に「換価分割のため便宜上○○名義とする」といった趣旨を明記します。この一文の有無で税金の扱いが変わり得るため、必ず司法書士・税理士に確認しながら作成してください。

親がご存命の場合は、まったく別の話です

「名義が親のまま」といっても、親御さんがご存命のケースもあります。この場合は相続ではないため、手続きがまるで違います。

判断能力が低下した方の不動産を、家族の判断だけで売却することはできません。成年後見人が選任されても、居住用不動産の処分には家庭裁判所の許可が必要とされています。時間も手間もかかるため、早い段階で弁護士・司法書士へご相談ください。
親御さんがお元気なうちに、家族で方針を話し合っておくことが何よりの備えになります。

売却前に確認しておきたいこと

未登記の建物はありませんか

岡山市周辺の古い戸建てでは、増築部分や物置、離れが登記されていないことがあります。固定資産税の課税明細には載っているのに、登記事項証明書にない建物があれば、未登記の可能性が高いと考えてください。売却時には必ず問題になるため、早めに土地家屋調査士へご相談を。

相続税を払った方は「取得費加算の特例」を

相続税を納めた方が、相続した不動産を一定期間内に売却した場合、納めた相続税の一部を取得費に加算できる特例があります。適用期間が定められているため、該当しそうな方は税理士にご確認ください。

相続空き家の3,000万円特別控除

相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。この特例を使うには市区町村が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」が必要で、岡山市も交付しています。要件は細かいため、こちらも税理士・税務署へご確認ください。

やりがちな失敗

• 買主が現れてから登記を始める——名義整理に1〜3か月かかり、買主が待ちきれず離れてしまう
• 兄弟の一人に黙って進める——遺産分割協議は全員の合意が必要。後から揉めると振り出しに戻ります
• 登記だけ済ませて放置——名義を直しても、家は傷み続けます。方針とセットで動きましょう
• 相続放棄を検討中なのに登記する——相続を承認したとみなされ、放棄できなくなる可能性があります

よくある質問

Q. 名義が親のままでも、査定や相談はできますか？ A. できます。査定を受けること自体に名義の制約はありません。むしろ「いくらで売れそうか」が分かると遺産分割協議が進めやすくなるため、早めのご相談をおすすめしています。 Q. 全部でどのくらい時間がかかりますか？ A. 戸籍収集から登記完了まで、順調に進んで1〜3か月が目安です。相続人が多い、転籍が多い、話し合いに時間がかかる場合はさらに延びます。売却完了までを考えると、半年程度は見ておくと安心です。 Q. 相続人の一人と連絡が取れません。 A. 遺産分割協議は全員の合意が必要なため、そのままでは進みません。所在調査や、状況によっては家庭裁判所の手続きが必要になることもあります。弁護士・司法書士にご相談ください。 Q. 荷物が残ったままですが、相談してもいいですか？ A. もちろんです。先に片付けないと相談できないということはありません。売り方によっては、家財を残したまま進めたほうが結果的に安く済むこともあります。 Q. 岡山市外（玉野市・瀬戸内市・倉敷市など）の実家でも相談できますか？ A. はい。ミニクルホームでは岡山市周辺エリアについてもご相談を承っています。登記手続きについては、必要に応じて専門家をご紹介することも可能です。

名義整理と売却準備は、同時に進められます

「まず名義を直してから、不動産屋に行こう」——そう考えている方が多いのですが、実はこの順番だと余計に時間がかかります。査定は名義に関係なく受けられますし、金額が見えることで遺産分割の話し合いが一気に進むことも珍しくありません。

ミニクルホームは、JR岡山駅西口から徒歩7分の奉還町にある不動産会社です。売買仲介・賃貸仲介から空き家の管理・活用まで対応しており、「名義がまだ親のまま」「兄弟で話がまとまらない」という段階からのご相談を数多くお受けしています。登記や税務については、必要に応じて専門家をご紹介します。

外観の写真や、固定資産税の納税通知書の写真を送っていただくだけでも、おおよその方向はお伝えできます。無理に売却をおすすめすることはありません。

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岡山県岡山市北区奉還町二丁目19番14号（JR岡山駅西口 徒歩7分）
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※本記事は法令および公表情報と当社の実務経験にもとづき、一般的な考え方を整理したものです（2026年8月時点）。制度の要件・期限・費用は変更される場合があり、個別の事情によって取扱いは異なります。相続登記・遺産分割協議書の作成は司法書士または弁護士へ、譲渡所得や贈与に関する税務は税理士または税務署へ、未登記建物は土地家屋調査士へご確認ください。

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