「空き家の税金が6倍になる」は、本当です。ただし条件があります

「空き家を放置すると固定資産税が6倍になる」

こうしたニュースを見て、不安になった方も多いのではないでしょうか。

結論から申し上げます。これは事実です。ただし、いくつか正確に知っておくべきことがあります。

• 空き家だから、というだけでは上がりません
• 上がるのは「土地」の税金です
• 上がるタイミングは「勧告を受けた翌年度」から
• そして、増税を防ぐ方法があります

特に最後の点は、多くの方がご存じありません。 勧告を受けても、あるタイミングまでに対応すれば、増税を回避できる可能性があります。

この記事では、仕組みを正確にご説明します。

※本記事は制度の一般的なご案内です。実際の税額や個別の判定については、岡山市の担当窓口にご確認ください。

なぜ「6倍」になるのか

住宅用地特例という仕組み

住宅が建っている土地には、**「住宅用地特例」**という軽減措置が適用されています。

つまり、200㎡以下の部分は、本来の6分の1に軽減されています。

特例が外れると、元に戻ります

この特例が適用されなくなると、軽減されていた分がなくなり、本来の税額に戻ります。

1/6が1/1になる。これが「6倍」の正体です。

ただし、必ず6倍ではありません

正確に言うと、「最大で6倍」です。

広い敷地の場合、200㎡を超える部分はもともと1/3の軽減なので、増加率は3倍程度にとどまります。

また、実際の税額は評価額や負担調整の仕組みによっても変わります。 自治体によっては「3倍程度」と案内しているところもあります。

正確な金額は、岡山市の担当窓口にご確認ください。

いつ、特例が外れるのか

「空き家だから」では外れません

まず、ここを誤解しないでください。

誰も住んでいない家があるだけでは、特例は外れません。外れるのは、行政から「勧告」を受けた場合です。

段階を追って進みます

① 行政による調査・認定
     ↓
② 助言・指導  ← この段階で改善すれば、増税なし
     ↓
③ 勧告  ← ここで住宅用地特例が解除される
     ↓
④ 命令（違反すると50万円以下の過料）
     ↓
⑤ 行政代執行（費用は所有者負担）

いきなり勧告が来ることはありません。 まず助言・指導があり、それに応じなかった場合に勧告へ進みます。

つまり、指導の段階で対応すれば、増税は避けられます。

【2023年の法改正】対象が広がりました

ここが、近年で最も大きな変化です。

以前は、特例が解除されるのは**「特定空家等」**（倒壊の危険があるなど、深刻な状態）に限られていました。

しかし、2023年（令和5年）12月13日に施行された改正法により、「管理不全空家等」も対象に加わりました。

「特定空家等の予備軍」の段階から、税制優遇が外れるようになったということです。

管理不全空家等とされやすい状態

具体的な判断基準は、国のガイドラインをもとに各自治体が定めます。一般的には、次のような状態が長期間続いていることが挙げられます。

• 屋根・外壁の一部が破損・剥落している
• 窓ガラスが割れたままになっている
• 雑草や庭木が繁茂している
• ゴミが散乱している
• 門扉や塀が傾いている

**「同じような状態でも、自治体によって判断が異なる」**とされていますので、岡山市の運用については市の窓口にご確認ください。

【最重要】増税を防ぐ方法があります

この記事で、最もお伝えしたい部分です。

固定資産税は「1月1日」時点で決まります

固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日（賦課期日）時点の状況を基準に課税されます。

つまり、

賦課期日（1月1日）までに、勧告に対する必要な措置が講じられない土地について、特例が解除されます。

これが意味すること

年の途中で勧告を受けても、その年の12月31日までに改善すれば、増税を回避できる可能性があります。

具体例で見てみましょう。

2026年6月：勧告を受ける
   ↓
2026年12月31日までに改善  → 2027年度の増税を回避できる可能性
   ↓
改善しないまま2027年1月1日を迎える → 2027年度から特例解除

つまり、勧告を受けてから、まだ時間が残っている可能性があります。

「勧告が来た＝もう手遅れ」ではありません。すぐに市の担当窓口に連絡し、何をすれば改善と認められるかを確認してください。

草刈り、破損箇所の修繕、ゴミの撤去。内容によっては、数万円の費用で数十万円の増税を防げることがあります。

📎 日常の管理方法はこちら 👉 空き家の換気・通水は月何回?岡山市のセルフ管理術

📎 外から見て「荒れている」と思われないために 👉 岡山市の空き家防犯対策｜不法侵入・放火から実家を守る

【落とし穴】解体すれば税金が下がる、とは限りません

これも、非常に多くの方が誤解されています。

「税金が上がるなら、いっそ解体してしまおう」

しかし、解体すると建物がなくなるため、その土地は「住宅用地」ではなくなります。 つまり、住宅用地特例が適用されなくなります。

整理すると、こうなります

解体すると、建物分の税金はなくなりますが、土地の税金は上がります。

どちらが有利かは、建物の評価額と土地の評価額のバランスによって変わります。一概に「解体したほうが得」とは言えません。

ただし、勧告を受けて特例が外れている状態であれば、解体しても土地の税負担は変わりません。 その場合は、建物分の税金がなくなる分、解体が有利になることもあります。

なお、自治体によっては、空き家を解体した後の土地に一定期間の軽減措置を設けている場合があります。 岡山市の運用については、市の窓口にご確認ください。

📎 解体費用と補助金についてはこちら 👉 【岡山市】空き家の解体補助金は最大50万円｜申請の順番に注意

岡山市で使える制度

岡山市には、空き家の適正管理を支援する制度が用意されています。

• 空家等適正管理支援事業（除却）：老朽化した危険な空き家の解体費用の補助
• 空家等適正管理支援事業（リフォーム）：空き家の改修費用の補助
• 空家等適正管理支援事業（空き家診断）：建物の状態を診断する費用の補助
• 地域活性化型の除却・リフォーム補助

制度の内容・金額・受付期間は年度によって変わります。 詳細は岡山市の公式サイトまたは担当窓口でご確認ください。

岡山市の担当窓口 都市整備局 住宅・建築部 建築指導課 空家対策推進室 ※最新の連絡先は岡山市の公式サイトでご確認ください。

税額に関するお問い合わせは、岡山市の資産税担当窓口へお願いします。

「持ち続ける」という選択肢も、あります

この記事は、売却を勧めるために書いたものではありません。

将来的にご家族が使う予定がある、まだ方針が決まっていない、という場合は、適切に管理しながら状態を維持するという選択も十分にあり得ます。

大切なのは、「管理不全と判断されない状態を保つこと」です。

• 定期的な草刈り・庭木の剪定
• 破損箇所の修繕
• 郵便物の回収
• 換気・通水

これらを続けていれば、勧告を受けることは通常ありません。

ご自身で通うのが難しい場合は、空き家管理サービスを利用するという方法もあります。月々の管理費と、増税リスクを比較して判断されるとよいでしょう。

判断のために必要な「4つの数字」

売る・貸す・解体する・持ち続ける。どれが正解かは、数字を並べてみないと分かりません。

当社では、この4つをまとめてご提示できます。

📎 売却時の税優遇について（期限が迫っています） 👉 岡山の相続空き家、3,000万円控除は2027年末まで

📎 放置した場合の全体像はこちら 👉 岡山の実家、放置するとどうなる?1年後・3年後・5年後

最後に

ミニクルホームは、岡山市北区奉還町、JR岡山駅西口から徒歩7分にある地域密着の不動産会社です。

代表の城井は香川県出身で、岡山に住んで20年以上になります。**「本当の不動産情報を発信したい」**という思いで会社を始めました。

「6倍になる」という言葉だけが独り歩きして、必要以上に不安を感じている方が多いと感じています。

実際には、

• 適切に管理していれば、勧告を受けることは通常ありません
• 勧告を受けても、年内に改善すれば増税を回避できる可能性があります
• 解体すれば下がる、とは限りません

正確に知ったうえで、落ち着いて判断していただきたいと思います。

なお、税額の具体的な計算や賦課の判定は岡山市の業務であり、当社が行うことはできません。 当社ができるのは、不動産の現況確認と、売却・解体・賃貸それぞれの見込み額をお出しすることです。

「今の状態で勧告を受ける可能性があるのか知りたい」という段階でも構いません。LINEで写真を送っていただければ、おおよその状況を拝見できます。

5. よくある質問（Q&A）

Q1. 空き家にした時点で、固定資産税は上がりますか? A. いいえ。空き家であること自体では上がりません。「特定空家等」または「管理不全空家等」に認定され、行政から勧告を受けた場合に、住宅用地特例が解除されます。

Q2. いつから税金が上がりますか? A. 勧告を受けた翌年度からです。固定資産税は毎年1月1日時点の状況で決まるため、勧告を受けても1月1日までに改善すれば、増税を回避できる可能性があります。

Q3. 本当に6倍になりますか? A. 「最大で6倍」です。200㎡以下の部分は最大約6倍、200㎡を超える部分は最大約3倍が目安です。実際の税額は評価額等によって異なりますので、岡山市の担当窓口にご確認ください。

Q4. 建物の固定資産税も上がりますか? A. いいえ。特例が解除されるのは土地の固定資産税・都市計画税です。建物の税額は変わりません。

Q5. 解体すれば税金は下がりますか? A. 建物分の税金はなくなりますが、更地になると住宅用地特例が適用されなくなるため、土地の税金は上がります。どちらが有利かは、建物と土地の評価額のバランスによります。

Q6. 勧告を受けてしまいました。もう手遅れですか? A. 手遅れではありません。1月1日までに勧告に対する必要な措置を講じれば、特例が継続される可能性があります。 すぐに岡山市の担当窓口へご連絡ください。

Q7. どんな状態だと「管理不全空家等」になりますか? A. 屋根・外壁の破損、窓ガラスの割れ、雑草の繁茂、ゴミの散乱などが長期間放置されている状態が挙げられます。ただし判断は自治体が個別に行うため、「これに当てはまれば必ず該当する」というものではありません。

Q8. 持ち続けたいのですが、どうすればいいですか? A. 定期的な草刈り・修繕・換気・通水などを続けていれば、勧告を受けることは通常ありません。ご自身で通うのが難しい場合は、空き家管理サービスの利用もご検討ください。

岡山市の空き家・実家に関するご相談窓口

空き家の固定資産税でお悩みなら
株式会社ミニクルホームへ

JR岡山駅西口から徒歩7分。「持ち続ける・貸す・売る・解体する」の判断材料を、数字でご提供します。

「勧告を受けそうな状態か知りたい」「解体したほうが得なのか判断できない」「税金を払い続けるのが負担」など、空き家に関するお悩みをお聞かせください。売却を前提にお話しすることはありません。

※固定資産税の具体的な税額や、特定空家等・管理不全空家等の判定は岡山市の業務です。当社が行うことはできません。税額に関するお問い合わせは岡山市の資産税担当窓口へ、空き家の認定に関するお問い合わせは空家対策推進室へお願いします。当社は不動産の現況確認・査定を通じて、ご判断の材料をご提供する役割を担っています。

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