「親が施設に入ったので、実家が空き家になりそう」
「もう誰も住まないから売った方がいいのかな？」
「親が認知症になったら、子どもが代わりに家を売れるの？」

岡山市でも、こうしたご相談は増えています。

まず大切なポイントは、親が施設に入っただけでは、実家は子どものものにはならないということです。

登記名義が親のままであれば、その家は基本的に親の財産です。
子どもだからといって、勝手に売却したり、貸したり、解体したりすることはできません。

さらに注意したいのが、親の認知症が進んでしまった後です。

不動産の売却や賃貸、解体などは大きな法律行為です。民法では、法律行為をした時に意思能力がなかった場合、その法律行為は無効とされています。

つまり、親本人が売却内容を理解して判断できない状態になると、実家の売却や活用が簡単には進められなくなる可能性があります。

親が施設に入ったら、実家は誰のもの？

親が施設に入っても、実家の所有者は変わりません。

たとえば、岡山市内に親名義の家があり、親が高齢者施設に入所した場合でも、登記名義が親であれば、その家は親の財産です。

子どもができることは、あくまで親の意思に基づいたサポートです。

勝手にできないことの例としては、

・実家を売却する
・実家を賃貸に出す
・建物を解体する
・大きなリフォームをする
・親名義の預金を使って修繕する
・相続人同士だけで処分を決める

このあたりは注意が必要です。

「家族だから大丈夫」と思っていても、不動産は金額が大きいため、後から兄弟間トラブルや契約トラブルになることがあります。

認知症が進むと、実家の売却が難しくなる理由

親が元気なうちは、

「施設に入ったら家を売って、施設費用にあてよう」
「誰も住まないなら賃貸に出そう」
「古くなったら解体して土地で売ろう」

と話し合うことができます。

しかし、認知症が進んで判断能力が低下すると、本人が契約内容を理解して判断することが難しくなります。

その場合、子どもが代わりに不動産を売りたいと思っても、すぐには売れないことがあります。

成年後見制度を利用する方法もありますが、成年後見人等が本人に代わって居住用不動産を売却・賃貸・解体などする場合、家庭裁判所の許可が必要です。裁判所は、本人が現在施設や病院に入っていて住んでいなくても、入所前に住んでいた家などは「居住用不動産」に含まれると説明しています。

つまり、親が認知症になった後の実家対策は、
家族だけの判断でスムーズに進めにくくなる
ということです。

家族信託とは？空き家対策で注目される理由

家族信託とは、簡単にいうと、親が元気なうちに、信頼できる家族へ財産管理を任せる仕組みです。

信託協会では、信託を「自分の大切な財産を、信頼する人に託し、自分や大切な人のために管理・運用してもらう制度」と説明しています。

空き家対策で考えると、たとえば次のようなイメージです。

・親が委託者
・子どもが受託者
・親が受益者
・実家や賃貸不動産を信託財産にする

このように設計しておくことで、親のために、子どもが実家の管理や売却、賃貸活用などを行いやすくなる場合があります。

ただし、家族信託は万能ではありません。
契約内容の設計、登記、税務、他の相続人との関係などをきちんと整理する必要があります。

LINEで事前相談

tel:0862393296

家族信託が向いている可能性があるケース

岡山市で親の実家が空き家になりそうな場合、次のようなケースでは家族信託を検討する価値があります。

1. 親が施設に入る予定がある

今は元気でも、今後施設に入る可能性がある場合、実家をどうするか先に決めておくことが大切です。

・売却するのか
・空き家管理するのか
・賃貸に出すのか
・親の介護費用にあてるのか

ここを親本人の意思で決めておくと、後のトラブルを防ぎやすくなります。

2. 親の認知症が心配

最近物忘れが増えてきた、判断力が落ちてきた気がする、という段階では早めの相談が大切です。

認知症が進んでからでは、家族信託の契約自体が難しくなる場合があります。
だからこそ、**「まだ元気なうち」**が重要です。

3. 実家を将来売却する可能性がある

「親が施設に入ったら実家を売って施設費用にしたい」
という考えがあるなら、売却できる状態を先に整えておく必要があります。

売却予定があるのに何も準備していないと、いざ売ろうとした時に、

・親が判断できない
・兄弟で意見が割れる
・登記や書類が整理されていない
・家が傷んで売りにくくなる

という問題が出やすくなります。

4. 兄弟間で揉めたくない

実家の問題は、兄弟間で感情的になりやすいです。

「誰が管理するのか」
「固定資産税は誰が払うのか」
「売却代金はどうするのか」
「思い出があるから売りたくない」

こうした話を、親が元気なうちに整理しておくことが大切です。

家族信託だけでは足りない場合もある

ここは大事です。

家族信託は便利な制度ですが、すべての家庭に合うわけではありません。

たとえば、

・家族間の関係が悪い
・信頼できる受託者がいない
・すでに認知症がかなり進んでいる
・相続人同士で意見が割れている
・税金面の検討が必要
・不動産以外の財産も複雑

このような場合は、家族信託だけでなく、任意後見、成年後見、遺言、相続対策なども含めて考える必要があります。

厚生労働省は、成年後見制度について、認知症などで一人で決めることに不安がある人が、契約や手続きをする際に支援する制度と説明しています。

法務省も、判断能力が不十分な方は不動産や預貯金などの財産管理、介護サービスや施設入所契約などを自分で行うことが難しい場合があり、成年後見制度がその方を保護・支援する制度だと説明しています。

そのため、実務上は、司法書士・弁護士・税理士・不動産会社が連携しながら進める方が安心です。

実家を放置すると「空き家問題」になる

親が施設に入り、実家に誰も住まなくなると、家は一気に傷みやすくなります。

岡山市の空き家相談ページでも、人が住まなくなると風を通さなくなる、雨漏りに気づかないなどの理由で、想像以上に腐食が進むと案内されています。

特に注意したいのは、

・庭木や雑草が伸びる
・郵便物やチラシがたまる
・雨漏りに気づかない
・シロアリや害獣被害が出る
・屋根や外壁が傷む
・近隣から苦情が入る
・不法侵入や放火リスクが高まる

という点です。

「親が施設に入っただけ」だったはずが、数年後には売るにも貸すにも費用がかかる状態になることがあります。

LINEで事前相談

tel:0862393296

管理不全空家・特定空家にも注意

空き家を放置して状態が悪くなると、管理不全空家や特定空家の問題にもつながります。

国土交通省の資料では、特定空家だけでなく、管理不全空家についても市区町村長から勧告を受けた場合、固定資産税等の住宅用地特例の対象から除外されると説明されています。

つまり、空き家を放置すると、
固定資産税の負担が大きくなる可能性
もあります。

岡山市でも空き家の総合相談窓口を設置しており、補助金、空き家情報バンク、空き家診断、リフォーム、除却、家財処分などの各支援メニューが案内されています。

岡山市で親が施設に入る前にやるべき5つのこと

1. 実家の名義を確認する

まずは、実家の登記名義を確認しましょう。

・親名義なのか
・祖父母名義のままなのか
・共有名義なのか
・相続登記が未了なのか

ここが分からないと、売却も賃貸も管理方針も決めにくくなります。

令和6年4月1日からは相続登記が義務化され、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記をする必要があります。正当な理由なく申請しない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

2. 親本人の意思を確認する

親が元気なうちに、実家をどうしたいか確認しましょう。

・売ってもいいのか
・残したいのか
・貸してもいいのか
・施設費用に使ってよいのか
・誰に管理を任せたいのか

ここを曖昧にしたままにすると、後で家族が困ります。

3. 認知症対策を専門家に相談する

家族信託、任意後見、成年後見、遺言など、どの方法が合うかは家庭ごとに違います。

不動産がある場合は、司法書士や弁護士だけでなく、不動産会社も一緒に現地状況を確認した方が判断しやすいです。

4. 空き家管理を始める

すぐに売却や賃貸を決められない場合でも、管理は必要です。

最低限、

・定期的な換気
・通水
・庭木や草刈り
・郵便物の回収
・雨漏り確認
・台風後の点検
・近隣への連絡体制

は考えておきましょう。

5. 売る・貸す・管理する・解体する方向性を決める

岡山市内でも、立地や建物状態によって最適な選択は変わります。

・岡山市北区など生活便利なエリアなら売却向き
・状態が良ければ賃貸活用も検討
・老朽化が進んでいれば解体や土地売却も検討
・すぐ決められないなら空き家管理で維持

というように、現地を見て判断することが大切です。

まとめ｜親が元気なうちに、実家の方針を決めることが大切です

親が施設に入ったからといって、実家が子どものものになるわけではありません。

親名義の実家は、基本的に親の財産です。
売却、賃貸、解体、リフォームなどをするには、親本人の意思確認が大切です。

そして、認知症が進んでしまうと、不動産の売却や活用が簡単にできなくなる可能性があります。

だからこそ、

・実家の名義を確認する
・親本人の意思を聞く
・家族信託や後見制度を検討する
・空き家管理を始める
・売却、賃貸、管理、解体の方向性を決める

この流れを早めに進めることが大切です。

LINEで事前相談

tel:0862393296

岡山市で親の実家・空き家のことでお困りの方へ

岡山市で、親の施設入所や認知症にともなう実家・空き家のことでお悩みの方は、ミニクルホームへご相談ください。

ミニクルホームでは、

・空き家の現地確認
・売却査定
・空き家管理
・賃貸活用の相談
・リフォーム相談
・解体前の判断相談
・相続前後の実家活用相談
・司法書士、税理士など専門家への相談前整理

まで、現場目線でサポートしています。

「親が施設に入ったけど、実家をどうすればいいか分からない」
「認知症になる前に、家のことを整理しておきたい」
「売るべきか、貸すべきか、管理だけするべきか迷っている」

このような段階でも大丈夫です。

岡山市の実家・空き家対策は、ミニクルホームへお気軽にご相談ください。
LINE・お電話・お問い合わせフォームからご相談いただけます。

FAQ

Q. 親が施設に入ったら、子どもが実家を売れますか？

親名義の実家であれば、基本的には親本人の意思確認が必要です。子どもだからといって勝手に売却することはできません。認知症などで判断能力が低下している場合は、成年後見制度などの検討が必要になる場合があります。

Q. 親が認知症になった後でも家族信託はできますか？

認知症が進み、契約内容を理解して判断する力がない場合は、家族信託の契約が難しくなります。家族信託は、基本的に本人が元気で判断できるうちに検討することが大切です。

Q. 成年後見を使えば実家はすぐ売れますか？

すぐに売れるとは限りません。本人の居住用不動産を処分する場合、家庭裁判所の許可が必要です。売却が本人の利益になるかどうかなどを確認しながら進める必要があります。

Q. 空き家になった実家は、すぐ売った方がいいですか？

必ずしもすぐ売る必要はありません。ただし、放置すると建物が傷み、管理費や修繕費、近隣トラブルのリスクが増えます。売る、貸す、管理する、解体するなど、早めに方向性を決めることが大切です。

Q. 岡山市外に住んでいても相談できますか？

はい。岡山市に実家や空き家があり、所有者様やご家族が県外にお住まいの場合でもご相談可能です。現地確認、空き家管理、売却相談など状況に応じて対応できます。

【岡山市】特定空家・管理不全空家とは？固定資産税が上がる前に知っておくべきこと

空き家をリフォームなしで貸す方法｜岡山市で現状渡し賃貸を始めるには

【岡山市】高齢者が賃貸で入居後に困らないための確認事項｜生活保護・一人暮らしの方へ

岡山市で空き家管理にお困りの方へ！遠方からでも安心の地元密着サポート