「店舗を借りるときに保証金を家賃の6か月分も預けた。閉店や移転のときは、いつ、いくら戻ってくるのだろう」
「契約書に『償却』と書いてあるけれど、意味がよく分からない」

貸店舗の保証金は、住まいの敷金よりも金額が大きくなりやすく、開業資金の中でも大きな割合を占めます。だからこそ、いつ戻るのか、どのくらい戻るのかは気になるところです。

ただ、保証金は退去したらすぐに全額が戻るとは限りません。この記事では、岡山市で店舗を借りる方・借りている方に向けて、保証金が戻る時期と金額の考え方、そして契約前に確認したい解約条項をまとめました。

保証金とは？敷金との違い

貸店舗では「保証金」、住まいでは「敷金」と呼ばれることが多いですが、民法では、名前にかかわらず賃料などの支払いを担保するために預けるお金を「敷金」として扱っています（民法第622条の2）。つまり、保証金も基本的には敷金と同じ性質のお金と考えられます。

ただし、店舗の保証金には次のような特徴があります。

• 金額が大きくなりやすい（家賃の数か月分以上のことも）
• 「償却」（返還しない部分）が契約で決められていることがある
• 原状回復の範囲が広く、スケルトンに戻す特約があることも多い

保証金はいつ戻る？

民法では、敷金（保証金）は賃貸借が終了し、かつ、物件の返還（明け渡し）を受けたときに返還するとされています。つまり、先に店舗を明け渡し、その後に保証金が戻るという順番です。「保証金が戻るまで明け渡さない」ということはできません。

実際に戻る時期は、契約書で「明け渡し後〇か月以内に返還する」などと定められていることが多くあります。原状回復の工事や費用の精算に時間がかかるため、明け渡しからしばらく後になるのが一般的です。

保証金はいくら戻る？計算の例

戻る金額は、預けた保証金から、償却分・原状回復費用・未払いの賃料などを差し引いた残りです。下の例は考え方を説明するための仮の数字です。

この例のように、償却と原状回復費用で、保証金の大部分が差し引かれることもあります。原状回復費用が保証金を上回る場合は、追加で支払いが必要になることもあります。閉店や移転の資金計画では、「保証金が戻ってくるから大丈夫」と考えすぎないようにしましょう。

契約前に確認したい解約条項

償却（敷引き）の読み方

「保証金 6か月 償却 2か月」のように書かれている場合、退去時に2か月分は返ってこない、という意味です。「償却 20%」のように割合で書かれることもあります。また、契約期間に応じて償却が増える方式もあるため、どのタイミングでいくら差し引かれるかを確認しましょう。

なお、国税庁の案内では、店舗など事業用の建物で返還しない保証金（償却分）は消費税の課税対象とされています。返還される保証金は課税の対象外です。会計上の扱いは税理士などに確認しましょう。

解約予告期間は「閉店の計画」に直結する

住まいの賃貸では1か月前の予告が多いのに対し、店舗や事務所では3か月前や6か月前とされていることが多くあります。予告期間が6か月なら、閉店を決めてから半年分の家賃がかかる可能性があります。移転や閉店の計画は、予告期間から逆算して考えましょう。

原状回復は「スケルトン戻し」かどうか

店舗では、内装や設備をすべて撤去してコンクリートむき出しの状態（スケルトン）に戻す特約が付いていることがあります。内装に費用をかけた店舗ほど、撤去費用も大きくなりがちです。借りたときに前のテナントの内装が残っていた（居抜きだった）場合でも、退去時はスケルトンに戻す約束になっていることがあるため、どこまで戻すのかを契約書と図面で確認しておきましょう。

貸主が変わった場合の保証金は？

建物の売却などで貸主が変わった場合、民法では、保証金（敷金）を返す義務は新しい貸主に引き継がれるとされています（民法第605条の2）。貸主が変わったという連絡があったら、保証金の金額や契約条件が引き継がれているかを書面で確認しておくと安心です。

保証金をできるだけ多く戻すためにできること

• 入居時に物件の状態を写真で残す（日付が分かるように）
• 内装工事や設備の変更は、貸主の承諾を書面でもらっておく
• 退去が決まったら、早めに原状回復の範囲と見積もりを確認する
• 居抜きで次のテナントに引き継げるかを貸主に相談する（原状回復費用を抑えられる場合があります）
• 精算書が届いたら、差し引かれた内訳を確認する

契約から退去までの流れ

1. 契約前に解約条項を確認する
   償却、返還時期、解約予告期間、原状回復の範囲を確認します。
2. 入居時の状態を記録する
   写真や図面で、借りたときの状態を残しておきます。
3. 解約を申し出る
   契約で決められた予告期間までに、書面で申し出ます。
4. 原状回復の範囲を打ち合わせる
   工事の内容と費用の見積もりを確認します。
5. 明け渡す
   工事を終えて鍵を返し、明け渡します。
6. 精算と保証金の返還
   精算書の内訳を確認し、契約で決められた時期に返還を受けます。

よくある質問

店舗の保証金はいつ戻りますか？

民法では、契約が終わり、店舗を明け渡した後に返還するとされています。実際の時期は、契約書で「明け渡し後〇か月以内」などと決められていることが多いため、契約書を確認しましょう。

保証金は全額戻りますか？

償却（返還しない部分）、原状回復費用、未払いの賃料などを差し引いた残りが戻ります。償却や原状回復費用が大きいと、戻る金額が少なくなることもあります。

保証金を最後の月の家賃に充ててもらえますか？

民法では、借主の側から保証金を家賃の支払いに充てるよう求めることはできないとされています。退去までの家賃は通常どおり支払いましょう。

償却とは何ですか？

保証金のうち、退去時に返還されない部分のことです。「解約時に2か月分」「20%」など、契約によって決め方が異なります。事業用の建物で返還しない部分は、消費税の課税対象とされています。

建物の持ち主が変わったら、保証金はどうなりますか？

民法では、保証金を返す義務は新しい貸主に引き継がれるとされています。貸主が変わったときは、保証金の金額や条件が引き継がれているかを書面で確認しておくと安心です。

まとめ

• 保証金は明け渡しの後に返還されます。時期は契約書の定めを確認しましょう。
• 戻る金額は、償却・原状回復費用・未払い賃料などを差し引いた残りです。
• 店舗は解約予告期間が長めのことが多く、閉店・移転の計画にも影響します。
• スケルトン戻しの特約があるかどうかで、退去時の費用が大きく変わります。
• 契約前に解約条項をまとめて確認しておくと、将来の資金計画が立てやすくなります。

参考：BUSINESS LAWYERS「民法622条の2 賃貸借契約の敷金・保証金」／国税庁 タックスアンサー No.6225「地代、家賃や権利金、敷金など」