「実家の名義が、亡くなった父のままになっている」
「祖父の代から名義を変えていない土地がある」
「相続登記が義務になったと聞いたけれど、何をすればいいのかわからない」
相続した家の名義変更（相続登記）は、以前は義務ではありませんでした。そのため、何十年も前の名義のままになっている家や土地は、岡山市でも決して珍しくありません。
ところが、2024年4月から相続登記は義務になりました。しかも、義務化の前に相続した不動産も対象です。過去の相続分については2027年3月31日が一つの期限になっており、この記事を書いている2026年9月時点で、残りはおよそ半年です。
この記事では、相続登記をしていない家で起こりうること、期限の考え方、そして手続きの進め方を、できるだけわかりやすくまとめました。
この記事でわかること
- 相続登記の義務化の内容と期限
- 過去に相続した家の期限（2027年3月31日）
- 相続登記をしていない家で困ること
- 遺産分割がまとまらないときの「相続人申告登記」
- 2026年から始まった新しい制度
- 手続きの進め方と費用の目安
相続登記の義務化とは
2024年（令和6年）4月1日から、相続で不動産を取得した人は、相続登記を申請することが義務になりました。
| ケース | 期限 |
|---|---|
| 相続（遺言を含む）で不動産を取得した | 取得を知った日から3年以内 |
| 遺産分割で不動産を取得した | 遺産分割が成立した日から3年以内 |
| 2024年4月1日より前に相続したことを知っていた不動産 | 2027年3月31日まで（または取得を知った日から3年以内の、いずれか遅い日まで） |
正当な理由なく義務に違反した場合は、10万円以下の過料（行政上のペナルティ）の対象になるとされています。
ここが大切：「何十年も前に親から相続して、名義はそのまま」という家も対象です。2027年3月31日が近づいているため、心当たりのある方は早めに確認しましょう。
相続登記をしていない家で困ること
過料のほかにも、名義を変えていないことで、実際の場面で困ることがあります。
① 売ることができない
家を売るときは、売る人が登記上の所有者になっている必要があります。名義が亡くなった方のままでは、原則として売却の手続きに進めません。「売りたいと思ったときに、まず登記から」となり、時間がかかってしまいます。
② 相続人がどんどん増える
登記をしないまま相続人が亡くなると、その人の相続人（子どもや孫）も権利を持つことになります。代が進むほど相続人が増え、全員の合意を取るのが難しくなっていきます。会ったこともない親戚と連絡を取らなければならない、ということも起こりえます。
③ 貸したり、担保にしたりするときに話が進みにくい
賃貸に出す場合や、家を担保にお金を借りる場合も、誰が所有者なのかがはっきりしていないと、手続きや話し合いが進みにくくなります。
④ 空き家の管理の責任があいまいになる
所有者がはっきりしないと、空き家の管理を誰がするのか、市から連絡があったときに誰が対応するのかがあいまいになりがちです。空き家を放置するリスクについては岡山市の空き家を放置するとどうなるかの記事で解説しています。
遺産分割がまとまらないときは「相続人申告登記」
「相続人同士の話し合いがまとまらず、誰が家を相続するか決まらない」という場合もあります。そのようなときは、「相続人申告登記」という手続きがあります。
これは、「自分がこの不動産の相続人である」ことを法務局に申し出る簡単な手続きで、期限内に申し出ることで、相続登記の義務を果たしたことになります。その後、遺産分割がまとまったら、成立した日から3年以内に、その内容にもとづいた相続登記を行います。
ただし、相続人申告登記は「誰が相続人か」を示すものであり、これだけで売却などができるようになるわけではありません。あくまで、話し合いがまとまるまでの間の手続きと考えておきましょう。
2026年から始まった新しい制度
所有不動産記録証明制度（2026年2月開始）
亡くなった方がどこにどんな不動産を持っていたかを、一覧にした証明書を法務局で取得できる制度です。「遠方に土地があったらしい」「私道の持分があるかもしれない」など、相続する不動産の見落としを防ぐのに役立ちます。
住所・氏名の変更登記の義務化（2026年4月開始）
2026年4月1日から、不動産の所有者が引っ越しや結婚などで住所・氏名が変わったときも、変更の登記が義務になりました。変更から2年以内に登記が必要で、正当な理由なく行わない場合は5万円以下の過料の対象になるとされています。2026年4月1日より前に変更していた場合は、2028年3月31日までが期限です。
あわせて、法務局に生年月日などの情報を届け出ておくことで、住所が変わるたびに職権で変更登記をしてもらえる「スマート変更登記」という仕組みも始まっています。相続登記をするときに、あわせて検討しておくと安心です。
手続きの進め方
| ステップ | やること |
|---|---|
| ① 今の名義を確認 | 法務局で登記事項証明書を取得し、名義が誰になっているかを確認する。固定資産税の納税通知書も手がかりになる |
| ② 相続人を確定 | 亡くなった方の出生から亡くなるまでの戸籍などを集め、相続人を確定する。名義が祖父母の代のままなら、その代からさかのぼる必要がある |
| ③ 誰が相続するか決める | 遺言書があればその内容にもとづく。なければ相続人全員で話し合い（遺産分割協議）、協議書を作る |
| ④ 登記を申請 | 必要書類をそろえて、不動産のある地域を管轄する法務局に申請する（岡山市の不動産は岡山地方法務局の管轄） |
戸籍の束を何度も提出する手間を減らせる「法定相続情報証明制度」もあります。相続人の関係を一覧にした図を法務局で証明してもらえる制度で、銀行など他の手続きにも使えます。
費用の目安
登録免許税
相続登記には、登録免許税という税金がかかります。税額は、原則として不動産の固定資産税評価額の0.4%です。
例：土地の評価額800万円・建物の評価額200万円の実家の場合
（800万円＋200万円）×0.4%＝約4万円
※説明のための概算です。評価額は固定資産税の納税通知書（課税明細書）で確認できます。
なお、祖父母から親への相続登記がされないまま親も亡くなった場合など、代をまたいで登記をするケースでは、一定の土地について登録免許税が免除される措置があります（2027年3月31日までの申請が対象）。対象になるかどうかは、法務局や司法書士に確認してください。
そのほかの費用
- 戸籍謄本などの取得費用：取得する通数によって変わる
- 司法書士に依頼する場合の報酬：不動産の数や相続人の人数、戸籍をさかのぼる範囲によって変わるため、事前に見積もりを取りましょう
自分でやるか、専門家に頼むか
| 自分で進めやすいケース | 司法書士に相談したいケース |
|---|---|
| ・相続人が少なく、関係がはっきりしている ・不動産が実家1か所だけ ・遺言書があり、内容が明確 ・平日に法務局や役所へ行く時間がとれる |
・名義が祖父母の代など、何代も前のまま ・相続人が多い、連絡がとれない人がいる ・不動産が複数あり、遠方にもある ・期限が迫っていて、時間がとれない |
法務局では、相続登記の手続きについての案内も行っています。自分で進める場合も、わからない点は早めに相談しましょう。
登記のあと、家をどうするか
名義の整理ができたら、次は実家を売る・貸す・管理するのどれにするかを考える段階です。相続した家の場合は、税金の特例の期限など、相続ならではの確認項目もあります。詳しくは相続した家を売るか貸すかの確認項目の記事をご覧ください。
よくある質問
Q. 何十年も前に相続した家も、登記しないといけませんか？
はい、義務化の前に相続した不動産も対象です。2024年4月1日より前に相続したことを知っていた不動産は、原則として2027年3月31日までに相続登記をする必要があります。
Q. 期限を過ぎたら、すぐに過料を払うことになりますか？
正当な理由なく義務に違反した場合に、10万円以下の過料の対象になるとされています。期限が近い、または過ぎてしまった場合も、まずは早めに手続きを進めることが大切です。
Q. 兄弟で話し合いがまとまりません。
相続人申告登記を行うことで、期限内の義務を果たしたことになります。話し合いがまとまったら、その日から3年以内に相続登記を行います。話し合いが難しい場合は、弁護士に相談する方法もあります。
Q. 名義が祖父のままで、相続人が何人いるかわかりません。
祖父の代からの戸籍をさかのぼって相続人を確定する必要があり、手続きが複雑になりやすいケースです。司法書士に相談することをおすすめします。
Q. 相続登記をしないと、実家を売れませんか？
売るときには、売る人が登記上の所有者になっている必要があるため、原則として相続登記が先に必要です。売却を考えている場合は、早めに登記を進めておくとスムーズです。
まとめ｜過去の相続分は「2027年3月31日」を目安に
- 相続登記は2024年4月から義務。取得を知った日から3年以内
- 義務化前の相続も対象で、原則2027年3月31日まで（2026年9月時点で残り約半年）
- 登記をしないと、売れない・相続人が増える・管理の責任があいまいになるなどの困りごとが起こりうる
- 話し合いがまとまらないときは相続人申告登記
- 2026年から所有不動産記録証明制度や住所変更登記の義務化も始まった
- 登録免許税は原則評価額の0.4%。複雑なケースは司法書士へ
最後に
名義の変更を先延ばしにしてきたのは、決してあなただけではありません。相続の手続きは複雑で、気持ちの面でも向き合うのに時間がかかるものです。期限はありますが、今から動けば十分に間に合うことがほとんどです。できるところから、一歩ずつ進めていきましょう。
名義の整理のあとの「実家をどうするか」、ご相談ください
ミニクルホームでは、岡山市とその周辺で、相続した家の売却・賃貸・管理のご相談をお受けしています。相続登記の手続きそのものは司法書士の業務ですが、「登記を済ませたあと、実家をどうするか」について、売った場合・貸した場合の目安を並べてお伝えし、ご家族の判断をお手伝いします。
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