「自分のお店を持ちたい。でも、店舗を借りるのにいくら用意すればいいのか分からない」
「アパートを借りたときと同じくらいだと思っていたら、見積もりの金額に驚いた」

初めて店舗やテナントを借りるとき、多くの方が戸惑うのが初期費用の大きさです。店舗などの事業用の物件は、住まいの賃貸とは契約のしくみやお金の考え方が違い、保証金や消費税、内装工事費など、住居用ではあまり意識しない費用がかかります。

この記事では、岡山市で初めて店舗を借りる方に向けて、住居用の賃貸と違う初期費用のポイントを、計算例とあわせて分かりやすくまとめました。

住居用の賃貸と店舗の賃貸、何が違う？

特に大きいのが保証金と消費税、そして内装・原状回復の費用です。順番に見ていきましょう。

店舗の初期費用の主な項目

保証金（敷金）と償却

店舗の保証金は、家賃の滞納や退去時の原状回復に備えて貸主に預けるお金です。住居用より高額になることが多く、都市部では家賃の10か月分前後とされることもあります。地方では数か月分の例も見られ、物件や貸主によって大きく異なります。

また、店舗の契約では、退去時に保証金の一定割合（例：保証金の20%、家賃の2か月分など）を返さない「償却」の取り決めがあることが少なくありません。「戻ってくるお金」と「戻ってこないお金」を分けて確認しましょう。

礼金・前家賃

礼金は貸主へのお礼として払うお金で、返還されません。前家賃は、入居する月（と翌月）の家賃を先に払うものです。店舗の場合、どちらにも消費税がかかる点に注意が必要です。

仲介手数料

不動産会社に支払う仲介手数料は、国の告示で上限が決められています。貸借の仲介では、貸主と借主から受け取る合計で家賃の1か月分（＋消費税）までです。なお、店舗などの居住用以外の物件で権利金の授受がある場合は、権利金の額をもとに計算する方法も認められています。

保証会社の保証料

店舗でも、連帯保証人の代わりに保証会社の利用を求められることがあります。事業用の保証は、住居用とは別の審査・料金体系になっていることが多く、初回保証料や年間の更新料を確認しておきましょう。

火災保険（店舗用）

店舗では、建物内の設備や商品、営業中の事故に備える事業者向けの保険への加入を求められることが一般的です。住居用の火災保険とは補償の内容や保険料が異なります。

計算例：家賃が同じくらいの「住まい」と「店舗」を比べる

ここでは、住まい（家賃7万円）と小さな店舗（家賃10万円・税別）の契約時の費用を比べてみます。金額はすべて考え方を説明するための仮の数字で、実際の条件は物件によって大きく異なります。

この例では、店舗の契約時の費用は住まいの3倍以上になりました。しかも、店舗の場合はこれに加えて内装・設備の工事費がかかります。

内装工事・居抜き・原状回復

スケルトン物件と居抜き物件

• スケルトン物件：床・壁・天井や設備がほとんどない状態の物件です。自由に内装をつくれる反面、内装工事費が大きくなります。
• 居抜き物件：前の店舗の内装や設備が残っている物件です。工事費を抑えられることがありますが、前の借主に造作譲渡料を払うケースや、設備の状態・所有者（貸主のものか、前の借主のものか）を確認する必要があります。

退去時の原状回復

店舗の契約では、退去時にスケルトン状態に戻すことを借主の負担とする特約が多く見られます。内装に多くの費用をかけた店舗ほど、退去時の解体・撤去費用も大きくなります。契約書の原状回復の範囲は、入居前に書面で確認しておきましょう。

契約前に確認したい「営業できるか」のポイント

• 業種の制限：飲食店不可、においや音の出る業種不可など、物件ごとに制限があることがあります
• 用途の確認：住居用の物件では、原則として店舗営業はできません。事務所利用も含め、契約前に貸主の承諾が必要です
• 建物の用途変更：2019年6月の建築基準法改正で、用途を変える部分の床面積が200㎡以下の場合は確認申請が不要になりました。ただし、申請が不要でも建物を法律に合った状態にする必要があり、その責任は所有者や運営者にあります
• 営業許可・届出：飲食店なら保健所の営業許可、業種によっては消防への届出なども必要です。許可の基準を満たす設備をつくれるかを、内装工事の前に確認しましょう
• 設備の容量：電気・ガス・給排水の容量、換気・排気ダクトを設置できるか
• 看板・駐車場：看板を出せる位置、お客様用・スタッフ用の駐車場

岡山市で使える可能性がある創業支援

岡山市では、商工会議所や金融機関などと連携した創業支援を行っています。市が認定した機関による「特定創業支援等事業」の支援を受けて市の証明を受けると、法人を設立する場合に岡山市創業促進助成金（株式会社10万円、合同会社など5万円）を申請できる場合があります。

対象や手続きの詳細、受付期間は変わることがあるため、岡山市の創業支援の窓口で最新の情報を確認してください。資金計画や融資については、商工会議所や金融機関の創業相談も活用できます。

初めて店舗を借りるときの進め方

1. 業種・広さ・エリアを決める
   必要な設備（厨房、給排水、換気など）や、駐車場の要否も整理します。
2. 資金計画を立てる
   契約時の費用、内装工事費、開業までの家賃、運転資金を分けて見積もります。
3. 物件を探し、営業できるかを確認する
   業種の制限、用途、設備の容量、許可の基準を確認します。
4. 契約条件を確認する
   保証金と償却、原状回復の範囲、解約予告、更新の条件を書面で確認します。
5. 内装業者・保健所などと事前相談
   工事費の見積もりと、許可の基準を工事前に確認します。
6. 申込み・審査・契約
   事業計画や本人確認書類などを準備します。

よくある質問

店舗を借りる初期費用は、家賃の何か月分くらいですか？

物件によって大きく異なりますが、保証金が高額になりやすいため、契約時の費用だけで家賃の10か月分以上になることもあります。さらに内装工事費がかかるため、資金計画は余裕をもって立てましょう。

店舗の家賃に消費税はかかりますか？

住宅の家賃は非課税ですが、店舗などの事業用の家賃には消費税がかかります。共益費や礼金、前家賃にもかかるため、税込の金額で予算を組みましょう。返還される保証金には、一般に消費税はかかりません。

保証金は退去時に全額戻ってきますか？

店舗の契約では、保証金の一部を返さない「償却」の取り決めがあることが多く、原状回復費用が差し引かれることもあります。契約前に、償却の割合と原状回復の範囲を書面で確認しましょう。

住居用のアパートで店舗を開くことはできますか？

住居用の物件では、原則として店舗営業はできません。事務所として使う場合も、貸主の承諾が必要です。詳しくは「岡山の1Kで開業届は出せる？」の記事も参考にしてください。

居抜き物件のメリットと注意点は？

前の店舗の内装や設備を使えるため、工事費や開業までの期間を抑えられる場合があります。一方で、造作譲渡料がかかることや、設備の故障・所有者の確認が必要なことに注意しましょう。

まとめ

• 店舗の初期費用は、保証金が高額になりやすく、住居用とは大きく違います。
• 店舗の家賃・共益費・礼金などには消費税がかかります。
• 契約時の費用に加えて、内装工事費と退去時の原状回復費も見込みましょう。
• 契約前に、業種の制限・用途・許可の基準・設備の容量を確認しましょう。
• 岡山市の創業支援の窓口も活用できます。

参考：国土交通省「宅地建物取引業者が受けることができる報酬の額」／国税庁「住宅の貸付け」／東京都「200㎡以下の用途変更の手続き」／岡山市「創業促進助成金」