はじめに

「相続した実家、古い戸建てだけど、売るといくらくらいになるのか見当がつかない」 「不動産会社に相談する前に、ある程度の相場感を持っておきたい」

不動産の売却を検討する際、多くの方がまず知りたいのは「だいたいいくらで売れそうか」という相場感です。この記事では、不動産会社に相談する前に、ご自身でできる相場の調べ方と、査定を依頼する際のコツを解説します。

結論からお伝えすると、公的なデータと、複数の不動産会社の査定を組み合わせることで、より実態に近い相場感をつかむことができます。 一社だけの査定額を鵜呑みにせず、比較する視点を持つことが大切です。

結論：相場を調べる3つの方法

①公的データで相場の目安をつかむ

不動産会社に相談する前でも、次のような公的データから、大まかな相場を確認できます。

• 地価公示・都道府県地価調査： 国土交通省や都道府県が毎年公表している、標準地の1㎡あたりの価格です。近隣の地価水準を知る手がかりになります。
• 相続税路線価： 国税庁が公表している、相続税・贈与税の算定基準となる価格です。一般的に、実勢価格（時価）のおおよそ8割程度が目安とされています。
• 固定資産税評価額： 毎年届く固定資産税の納税通知書に記載されている評価額も、参考情報の一つになります。

これらはあくまで「目安」であり、個別の土地の形状・道路付け・建物の状態までは反映されません。大まかな水準感をつかむための一つの材料として活用しましょう。

②不動産ポータルサイトで類似物件を確認する

近隣エリアで売り出されている類似の戸建て物件を、不動産ポータルサイトで確認することも、相場感をつかむ有効な方法です。ただし、ここで表示されている価格は「売り出し価格」であり、実際に成約した価格（成約価格）とは異なる点に注意が必要です。売り出し価格は、交渉によって下がることも珍しくありません。

③複数社に査定を依頼する

最終的に精度の高い相場を知るには、不動産会社への査定依頼が欠かせません。査定には大きく分けて2種類あります。

• 机上査定（簡易査定）： 過去の取引事例や公的データをもとに、訪問せずに概算価格を算出する方法。まず大まかな目安を知りたいときに向いています。
• 訪問査定： 実際に物件を訪問し、建物の状態、周辺環境、日当たりなどを確認したうえで、より精度の高い価格を算出する方法。

一社だけでなく、複数社に査定を依頼して比較することをおすすめします。 査定額は会社によって差が出ることがあり、その理由（強気の価格設定なのか、根拠のある価格なのか）を確認することで、信頼できる会社を見極める材料にもなります。

築古戸建て特有の査定ポイント

築年数が古い戸建ての場合、次のような点が価格に影響しやすくなります。

• 建物の状態： 雨漏り、シロアリ被害、配管の劣化などの有無
• 接道状況： 前面道路の幅や、建築基準法上の道路に接しているか
• 古家付き土地として売るか、解体して更地にするか： それぞれでアプローチが変わります
• 住宅ローン控除の対象になるか： 築年数や耐震基準によって、買主側の税制優遇の有無が変わることがあり、需要に影響します

これらは公的データだけでは把握しきれないため、訪問査定を通じて具体的に確認してもらうことをおすすめします。

査定を依頼する3ステップ

1. 公的データ・ポータルサイトで、大まかな相場感をつかんでおく 査定額が妥当かどうかを判断する土台になります。
2. 複数社に机上査定を依頼し、比較する 概算価格の幅を把握しましょう。
3. 気になる会社に訪問査定を依頼し、根拠を確認する 価格の根拠や、売却戦略の提案内容もあわせて確認しましょう。

よくある質問（FAQ）

Q1. 査定額が一番高い会社に依頼すればいいですか？ A. 必ずしもそうとは限りません。相場からかけ離れた高い査定額は、契約を取るための「営業的な価格」であることもあり、結果的に売れ残ってしまうケースもあります。根拠を確認することが大切です。

Q2. 古家付き土地として売るのと、解体して更地で売るのと、どちらが高く売れますか？ A. 立地や建物の状態によって異なります。駅前・市街地エリアでは古家付きのまま売れることも多く、郊外エリアでは更地のほうが動きやすい場合もあります。不動産会社に相談しながら判断することをおすすめします。

Q3. 相続登記が済んでいなくても査定を依頼できますか？ A. 査定自体は可能ですが、実際に売却するには相続登記が必要になります。早めに済ませておくと、売却の選択肢を持ちやすくなります。

Q4. 査定額と実際の売却価格は同じになりますか？ A. 必ずしも同じにはなりません。査定額はあくまで目安であり、実際の売却価格は、市場の反応や交渉によって変動します。

まとめ・お問い合わせ

築古戸建ての売却相場は、公的データ・ポータルサイト・複数社の査定を組み合わせることで、より実態に近い形でつかむことができます。一社の査定額だけで判断せず、根拠を確認しながら比較検討することが、納得のいく売却につながります。

「実家の相場感をまず知りたい」「複数社の査定を比較したい」——そんな方は、ぜひ一度ミニクルホームにご相談ください。地域の売れ方を踏まえた、現実的な査定・売却戦略をご提案します。

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免責事項 本記事は、一般的な情報をもとにした解説であり、個別の物件の査定額・売却価格を保証するものではありません。具体的な査定・売却のご相談は、不動産会社にお問い合わせください。

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