「管理不全空家等」と「特定空家等」の違いをわかりやすく解説｜ミニクルホーム

「管理不全空家等」と「特定空家等」の違いをわかりやすく解説

空き家について調べていると、「特定空家等」と「管理不全空家等」という似た言葉が出てきます。どちらも恐ろしげな響きですが、意味も、受ける影響も、まったく別のものです。

特に混乱しやすいのが、2023年12月に「管理不全空家等」という区分が新しく加わったことです。それまでは「倒壊寸前でなければ行政は手を出せない」という状態でしたが、今はその手前の段階から指導や勧告ができるようになりました。

岡山市で空き家をお持ちの方にとって、この2つの違いを知っておくことには実利があります。どちらの段階にいるかで、使える補助制度も、取るべき行動も変わるからです。

先に結論
管理不全空家等＝そのまま放置すれば特定空家等になるおそれがある状態（空家法13条1項）。特定空家等の一歩手前です。
特定空家等＝倒壊のおそれ、衛生上有害、著しく景観を損なうなど、すでに問題が生じている状態（空家法2条2項）。

決定的な違いは「命令」と「行政代執行」があるかどうか。特定空家等には最終的に市が代わりに解体して費用を請求する手段まで用意されていますが、管理不全空家等にはありません。
ただし共通点があります。どちらも勧告を受けると、住宅用地の特例から除外され、土地の固定資産税が上がります。

まず、3つの言葉を整理します

特定空家等の4類型（空家法2条2項）

1. そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
2. そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
3. 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
4. その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

ポイントは、「空家等」であること自体は何の問題もないという点です。誰も住んでいなくても、きちんと管理されていれば区分は「空家等」のまま。問題になるのは、管理が行き届かなくなったときです。

なぜ「管理不全空家等」が新設されたのか

2023年12月13日、空家等対策の推進に関する特別措置法の改正が施行されました。そこで新設されたのが管理不全空家等です。

それまでの制度には、はっきりした穴がありました。「特定空家等」に該当するまで、行政は指導も勧告もできなかったのです。目の前で状態が悪化していても、倒壊寸前になるまで待つしかない。それでは手遅れになるケースが多い——この反省から、もっと早い段階で介入できる仕組みが作られました。

つまり、行政が動き出すハードルが大きく下がったということです。
「うちはまだ倒れそうじゃないから大丈夫」という感覚は、もう通用しません。草木の繁茂、窓の破損、屋根材の浮き、ゴミの放置——この程度でも対象になり得ます。
実際、法改正後は各自治体で管理不全空家等の判定が積み重なっています。

2つの区分は、どこが違うのか

違い①｜命令と代執行があるかどうか

ここが最大の差です。特定空家等の場合、勧告に従わなければ命令が出され、それにも従わなければ行政代執行——市が所有者に代わって解体等を行い、その費用を請求する——という段階まで進みます。費用は税金と同様の方法で徴収され得ます。

一方、管理不全空家等には命令も代執行もありません。行政ができるのは指導と勧告までです。

違い②｜求められる対応の重さ

特定空家等になると、多くの場合は解体か大規模な修繕が現実的な選択肢になります。すでに危険な状態だからです。

対して管理不全空家等は、草刈り、屋根材の固定、開口部の閉鎖、ゴミの撤去といった管理レベルの対応で解消できることが多いのが特徴です。数万円の作業で済む場合も珍しくありません。

共通点｜勧告を受けると税金が上がります

違いばかり見ていると見落としがちですが、ここは両者に共通する、最も金銭的な影響が大きい部分です。

住宅が建っている土地には住宅用地の特例があり、岡山市の公表内容では小規模住宅用地（1戸あたり200㎡以下の部分）で固定資産税が評価額の6分の1に、都市計画税が3分の1に軽減されています。

管理不全空家等でも、勧告を受ければこの特例から除外されます。
つまり「特定空家等ではないから税金は大丈夫」とは言えません。建物が建っているのに、更地並みの課税になるということです。解体していないのに税額だけが上がる、最も避けたい状態です。
2023年の改正で税負担のリスクを負う対象範囲が広がった、と理解しておいてください。

手続きの流れを図にすると

共通市が状況を把握（近隣からの相談、パトロールなど）

共通適正管理のお願い・情報提供（法的措置ではない）

管理不全指導（13条1項）→ 改善されなければ 勧告（13条2項）＝税の特例除外

特定助言・指導（22条1項）→ 勧告（22条2項）＝税の特例除外

特定のみ命令（22条3項）→ 違反で50万円以下の過料

特定のみ行政代執行（費用は所有者負担）

管理不全空家等の勧告を受けてもなお改善されず、状態が悪化すれば、次は特定空家等の判断に進み得ます。2つの区分は別物ではなく、地続きだと考えてください。

岡山市の補助制度との関係｜ここが実務上いちばん大事です

意外に知られていませんが、どちらの区分にいるかで、使える補助が変わります。

この構造から、取るべき行動がはっきりします。
管理不全空家等の段階では、解体を急ぐ必要はありません。除却補助の対象になりにくい一方で、診断やリフォームの補助は使える可能性があります。まずは管理を改善して区分から抜けることを目指すのが合理的です。

特定空家等と判断された場合は、勧告を受ける前に動いてください。除却補助（工事費の3分の1・上限60万円）が使えるのは勧告前まで。ここを過ぎると、補助は使えず税金は上がるという最悪の組み合わせになります。

※各補助制度の対象要件・補助額・受付期間は年度ごとに変わります。ご自身の物件がどの区分に当たるか、どの補助が使えるかは、必ず岡山市 建築指導課 空家対策推進室（電話 086-803-1410）の事前相談でご確認ください。

どちらにもならないために｜今日からできる5つのこと

1. 草木を年2回は刈る——最も多い指摘であり、最も安く解決できます。道路や隣地への越境は特に早めに
2. 屋根と外壁を点検する——浮いた屋根材や剥離した外壁材は、飛散事故につながります
3. 開口部を閉じる——割れた窓は雨と動物と不審者の入口になります。板で塞ぐだけでも違います
4. 月1回は通風・通水する——換気が止まると劣化が加速します。排水トラップの水切れは臭気の原因に
5. 郵便物を溜めない——空き家であることが外から分かる状態は、不法投棄や侵入を招きます

どれも特別なことではありません。問題は「できるかどうか」ではなく「継続できるかどうか」です。県外にお住まいで年1〜2回しか来られない場合、これを維持するのは現実的に難しく、そこから状態が崩れていきます。

岡山市は、自身で管理できない場合の選択肢として空き家管理サービスの利用を案内しています。（公社）岡山県宅地建物取引業協会と（一社）岡山県不動産協会が登録した業者が、一定の頻度で換気や通水を行い、異常の有無を確認するサービスです。

よくある質問

Q. 管理不全空家等と特定空家等の違いは何ですか？ A. 管理不全空家等は「そのまま放置すれば特定空家等になるおそれがある状態」で、特定空家等の一歩手前の区分です。決定的な違いは、特定空家等には命令や行政代執行があるのに対し、管理不全空家等には指導と勧告までしかない点です。 Q. 管理不全空家等でも固定資産税は上がりますか？ A. 上がる可能性があります。管理不全空家等でも勧告を受けると住宅用地の特例から除外され、建物が建っていても土地が更地並みの課税になります。この点は特定空家等と共通です。 Q. 管理不全空家等に罰則はありますか？ A. 過料の対象にはなりません。命令や行政代執行の規定もありません。ただし勧告による税の特例除外という経済的な影響は生じ、状態が悪化すれば特定空家等の判断に進み得ます。 Q. 管理不全空家等と判断されたら、解体しないといけませんか？ A. いいえ。多くの場合、草刈り、屋根材の固定、開口部の閉鎖、ゴミの撤去といった管理レベルの対応で改善できます。また岡山市の除却補助は特定空家等を対象としているため、この段階では解体を急ぐより管理の改善を優先するほうが合理的です。 Q. どの区分に該当するかは、どうすれば分かりますか？ A. 判断するのは市です。国のガイドラインに示された基準をもとに、建物の物的状態と周辺への悪影響の程度を考慮して認定されます。気になる場合は岡山市 建築指導課 空家対策推進室（086-803-1410）にご相談ください。 Q. 岡山市外（玉野市・瀬戸内市・倉敷市など）でも同じですか？ A. 空家法にもとづく区分と手続きの流れは全国共通です。ただし認定基準の細部の運用や補助制度の内容は市町村ごとに異なるため、所在地の自治体にご確認ください。

「うちはどの段階なのか」から、一緒に確認しませんか

この記事を読んで、ご自身の空き家がどちらに近いのか気になった方もいらっしゃると思います。ただ、法律の条文だけを読んでも、実際の建物がどう判断されるかは分かりにくいものです。

私たちがお手伝いできるのは、現況を見て「何が指摘されそうか」「どこまで直せば収まりそうか」を整理することです。県外にお住まいで現地に行けない方には、写真つきでご報告します。そのうえで、管理を続けるのか、貸すのか、売るのか、解体するのか——方針づくりまでご一緒できます。

ミニクルホームは、JR岡山駅西口から徒歩7分の奉還町にある不動産会社です。売買仲介・賃貸仲介から空き家の管理・活用まで対応しており、「そこまで悪い状態ではないと思うけれど心配」という段階からのご相談も歓迎しています。解体や売却を無理におすすめすることはありません。

外観の写真や物件の住所を送っていただくだけでも構いません。LINEなら、お手持ちのスマホからそのまま相談できます。

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※本記事は空家等対策の推進に関する特別措置法、国土交通省「管理不全空家等及び特定空家等に対する措置に関する適切な実施を図るために必要な指針（ガイドライン）」および岡山市の公表情報、当社の実務経験にもとづき、一般的な考え方を整理したものです（2026年8月時点）。実際の認定は市が個別に判断します。ご自身の物件の区分や使える制度については、岡山市 建築指導課 空家対策推進室（電話 086-803-1410）へお問い合わせください。補助制度の要件・補助額・受付期間は年度ごとに変更されます。税額は土地・家屋が所在する区の市税事務所へ、相続登記は司法書士へ、法的判断は弁護士へご確認ください。

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