「久しぶりに実家を見に行ったら、道路側のブロック塀が少し傾いているように見えた」
「売るつもりだけれど、先に直したほうがいいのか、壊したほうがいいのか分からない」

空き家になった家では、ブロック塀の傾きやひび割れに気づくのが遅れがちです。地震や大雨のあとに状態が変わっていることもあり、遠方に住んでいると「どのくらい危ないのか」を判断するのは難しいものです。

ブロック塀の状態は、売却の進め方にも関わります。この記事では、空き家のブロック塀が傾いている場合に、岡山市で売却前に調べておきたいことを、点検の方法、塀の持ち主の確認、市の撤去補助、売り方の比べ方の順にまとめました。

傾いたブロック塀が売却で問題になる理由

• 安全面：地震や強風で倒れると、通行人や隣家に被害が出るおそれがあります。
• 所有者の責任：塀の設置や管理に問題があって他人に損害が出た場合、所有者が責任を問われることがあります（下で説明します）。空き家で誰も住んでいなくても、所有者であることに変わりはありません。
• 買主の判断：買主は、購入後に撤去や作り直しにどのくらい費用がかかるかを気にします。
• 隣地との関係：境界線の上にある塀は、隣地の方と一緒に考える必要があることがあります。

ステップ1：国土交通省のチェックポイントで確認する

国土交通省は、既にあるブロック塀の安全点検のためのチェックポイントを示しています。鉄筋で補強されたコンクリートブロック塀の主な項目は次のとおりです。

高さ・厚さ・控え壁・傾きは目で見て確認しやすい項目です。一方で、基礎や鉄筋は外から分かりにくいため、専門業者に調べてもらう必要があります。古いブロック塀の中には、建てた当時の施工の状況によって鉄筋が少なかったり、基礎が浅かったりするものもあるため、外から見て問題がなさそうでも油断はできません。

ステップ2：誰の塀かを確認する

撤去や修理の前に確認したいのが、その塀が誰のものかです。

• 塀が自分の敷地の内側にあるか、境界線の上にあるか
• 過去の測量図・境界確認書に塀の位置が書かれていないか
• 塀を作ったときの工事の契約書や領収書が残っていないか
• 隣の方が「うちの塀」と考えていないか

民法第229条では、境界線上に設けた塀などは、隣り合う土地の所有者の共有に属するものと推定するとされています。「推定」なので、どちらかが費用を全額負担して作ったことが分かれば、単独の所有になることもあります。

境界線上の塀を撤去・作り直す場合は、隣地所有者との話し合いが必要になることがあります。境界がはっきりしない場合は、土地家屋調査士に境界の確認や測量を依頼する方法があります。

倒れたときは誰の責任？民法のルール

民法第717条では、土地の工作物（ブロック塀もこれにあたります）の設置や保存に問題があって他人に損害が出たときは、まず占有者が責任を負い、占有者が損害を防ぐために必要な注意をしていたときは、所有者が賠償しなければならないとされています。

空き家で誰も住んでいない場合は、所有者が責任を問われる可能性があります。「売るまでの間だけ」と思っていても、その間に地震や台風が来ることもあります。売却の準備と並行して、塀の安全確認は先に進めておくと安心です。具体的な責任の範囲は状況によって異なるため、心配な場合は弁護士など専門家に相談しましょう。

岡山市のブロック塀等撤去補助を確認する

岡山市には、危険なブロック塀等の撤去費用の一部を補助する制度があります（令和8年度の内容、2026年10月2日確認）。

補助額の目安（計算例）

※実際に対象になるか、補助額がいくらになるかは、市の審査によります。交付決定の前に業者と契約したり、工事を始めたりすると対象外になるおそれがあるため、順番に注意しましょう。

売却を予定している場合は、補助の対象者は塀の所有者である点にも気をつけます。引き渡しの前に撤去を終えるのか、買主に任せるのか、売却のスケジュールとあわせて考えると進めやすくなります。受付は先着順のため、使いたい場合は早めに窓口に相談しましょう。

売り方の選択肢を比べる

どの方法がよいかは、塀の危険度、撤去費、隣地との関係、買主として想定される人によって変わります。撤去費の見積もりをとっておくと、現状で売る場合も価格の話し合いがしやすくなります。

買主に伝えたいこと

知っている不具合を伝えずに売却すると、後から契約不適合責任を問われるおそれがあります。告知書（物件状況等報告書）に記載し、次の内容を整理して伝えましょう。

• 塀の傾き・ひび割れの状態（写真）
• 塀の位置と所有者（自分の敷地内か、境界線上か）
• 専門業者の点検結果や撤去費の見積もり
• 撤去した場合は、工事の内容と時期
• 過去に隣地や通行人とのトラブルがなかったか

売却前に調べる流れ

1. 写真を撮り、チェックポイントで確認する
   高さ・厚さ・控え壁・傾き・ひび割れを確認し、全体と傷んだ部分の写真を残します。
2. 専門業者に点検・見積もりを依頼する
   基礎や鉄筋の状態、撤去や作り直しの費用を確認します。
3. 塀の位置と所有者を確認する
   測量図や書類を探し、必要に応じて土地家屋調査士や隣地の方に確認します。
4. 岡山市の撤去補助の対象か相談する
   写真を持って建築指導課に相談します。交付決定の前に契約しないよう注意します。
5. 売り方を決め、買主に伝える
   撤去してから売るか、現状で売るかを決め、告知書に記載します。

よくある質問

ブロック塀が傾いている空き家は売れますか？

売ることはできます。塀の状態や所有者を確認し、買主に伝えたうえで売却します。撤去してから売る方法と、撤去費を見込んで現状のまま売る方法があります。

ブロック塀が危ないかどうか、自分で確認できますか？

国土交通省のチェックポイントで、高さ・厚さ・控え壁・傾き・ひび割れなどは目で見て確認できます。基礎や鉄筋は外から分かりにくいため、専門業者に調べてもらいましょう。

境界線上にある塀は誰のものですか？

民法第229条では、境界線上に設けた塀などは、隣り合う土地の所有者の共有に属するものと推定するとされています。どちらかが全額負担して作ったことが分かれば単独の所有になることもあるため、書類や測量で確認しましょう。

岡山市の撤去補助はいくら出ますか？

工事見積額と「塀の長さ×9,000円」のいずれか少ない額の2/3で、上限は15万円です（令和8年度）。避難道路に面していることなどの条件があり、受付は令和8年11月30日まで・先着順です。交付決定の後に業者と契約する必要があります。

空き家の塀が倒れて人にけがをさせたら、誰の責任になりますか？

民法第717条では、まず占有者が責任を負い、占有者が必要な注意をしていたときは所有者が賠償しなければならないとされています。空き家では所有者が責任を問われる可能性があるため、売却前でも安全確認を進めておくと安心です。

まとめ

• まず国土交通省のチェックポイントで塀の状態を確認し、傾きやぐらつきがあれば専門業者に相談しましょう。
• 境界線上の塀は共有と推定されることがあるため、誰の塀かを確認します。
• 空き家でも、塀が倒れたときに所有者が責任を問われる可能性があります。
• 岡山市の撤去補助は、令和8年度は11月30日まで・先着順です。交付決定の前に契約しないよう注意します。
• 撤去してから売るか、現状で売るかは、見積もりをもとに比べて決めましょう。

参考：岡山市「ブロック塀等の撤去補助制度について」／国土交通省「建築物の既設の塀の安全点検について」／三井住友トラスト不動産「ブロック塀は誰のもの？」（民法229条）／民法第717条（土地の工作物等の占有者及び所有者の責任）