「今の管理会社の対応に不満があって、変更を考えている。でも、入居者さんに迷惑がかからないか心配」
「家賃の振込先や敷金はどうなるのだろう。何を引き継げばいいのか分からない」
管理会社の変更は、空室だけの物件なら比較的シンプルですが、入居中の部屋がある場合は、契約書や敷金、保証会社、家賃の振込先、鍵など、引き継ぐものが多くなります。引き継ぎ漏れがあると、入居者を混乱させたり、後でトラブルになったりすることもあります。
この記事では、管理会社を変えることを決めた岡山市の大家さんに向けて、入居中の物件での引き継ぎの進め方と確認項目をまとめました。
- まず今の管理委託契約の解約予告期間と、契約の種類（管理委託かサブリースか）を確認しましょう。
- 入居者には変更の1か月以上前を目安に、家賃の振込先や連絡先が変わることを書面で知らせます。
- 引き継ぎでは、契約書類・敷金・保証会社・家賃の振込方法・鍵・修繕履歴を漏れなく確認しましょう。
- サブリース契約の場合は、オーナーからの解約に正当事由が必要になるなど、通常の管理委託とは扱いが違います。
ステップ1：今の契約を確認する
管理委託契約かサブリース契約か
| 契約の種類 | しくみ | 変更するときの注意 |
|---|---|---|
| 管理委託契約 | 大家さんが入居者と賃貸借契約を結び、管理業務を管理会社に任せる | 契約の解約条項（予告期間など）に沿って解約する |
| サブリース契約（一括借上げ） | 管理会社（サブリース業者）が物件を借り上げ、入居者に転貸する | 借地借家法により、オーナーからの解約には正当事由が必要とされる |
サブリース契約では、入居者と賃貸借契約を結んでいるのはサブリース業者です。国土交通省も、オーナーからの解約には借地借家法上の正当事由が必要であることを注意点として示しています。サブリース契約を解約したい場合は、専門家への相談も検討しましょう。
解約予告期間と解約の方法
管理委託契約の解約は、3か月前に書面で申し入れる契約が多いとされています。契約書で、予告期間、解約の方法（書面）、違約金の有無を確認しましょう。
ステップ2：新しい管理会社と準備する
- 新しい管理会社から、管理受託契約の内容の説明を受ける（賃貸住宅管理業法にもとづく重要事項の説明）
- 管理の開始日を、今の契約の終了日と合わせて決める
- 引き継ぎの担当者・方法・日程を、新旧の管理会社で調整してもらう
- 入居者へのお知らせの文面と送付時期を決める
ステップ3：入居者に知らせる
入居者には、管理会社が変わる少なくとも1か月前を目安に、書面でお知らせします。
- 管理会社が変わる日付
- 新しい管理会社の名前・連絡先・営業時間
- 家賃の振込先や支払い方法が変わる場合は、その内容と開始月
- 設備の故障や緊急時の連絡先
- 賃貸借契約の内容（家賃・敷金など）は変わらないこと
ステップ4：引き継ぎのチェックリスト
契約・入居者の書類
- 賃貸借契約書（原本・写し）、重要事項説明書、更新の合意書
- 入居申込書、入居者台帳（緊急連絡先など）
- 家賃保証委託契約書（保証会社との契約）
- レントロール（部屋ごとの家賃・共益費・駐車場代・契約期間の一覧）
お金
- 敷金・保証金を誰が預かっているか（管理会社か大家さんか）と、その金額
- 家賃の収支報告と、精算の締め日
- 滞納の状況と、滞納履歴
- 口座振替や保証会社の集金代行を使っている場合の変更手続き
敷金は、入居者が退去するときに大家さんが返還する義務を負うお金です。今の管理会社が預かっている場合は、引き継ぎの方法と金額を書面で確認しましょう。
保証会社・保険・付帯サービス
- 保証会社の契約で、管理会社の変更に伴う手続きが必要か
- 入居者の火災保険の代理店や更新の案内をどうするか
- 24時間サポートなどの付帯サービスの契約先
建物・設備
- 各部屋・共用部の鍵（マスターキー・予備鍵）の本数
- 修繕履歴、設備の保証書・取扱説明書
- 法定点検（消防設備など）の報告書と、次の点検時期
- 清掃・点検などの外部業者との契約
- 入居者からの苦情・相談の記録と対応状況
引き継ぎで起こりやすいトラブル
| トラブルの例 | 防ぎ方 |
|---|---|
| 家賃が旧管理会社に振り込まれ続ける | 振込先の変更を早めに知らせ、切り替え月の家賃の扱いを新旧で決めておく |
| 敷金の金額が分からない | 契約書と預かり金の記録を照らし合わせ、書面で引き継ぐ |
| 鍵が足りない | 部屋ごとの鍵の本数を一覧にして確認する |
| 対応中の修理や苦情が途切れる | 進行中の案件を一覧にして引き継ぐ |
| 保証会社の手続きが漏れる | 保証会社ごとの変更手続きを確認する |
引き継ぎの流れ（まとめ）
- 今の契約を確認する
管理委託かサブリースか、解約予告期間、違約金を確認します。 - 新しい管理会社を決める
管理受託契約の説明を受け、管理の開始日を決めます。 - 今の管理会社に解約を通知する
契約で決められた予告期間までに、書面で通知します。 - 入居者に知らせる
変更の1か月以上前を目安に、書面でお知らせします。 - 書類・お金・鍵を引き継ぐ
チェックリストで漏れがないかを確認します。 - 切り替え後の確認
家賃の入金、問い合わせの対応が新しい管理会社で回っているかを確認します。
管理会社を変えるかどうか、いつ見直すかを判断したい段階の方は、関連記事「管理会社を見直すタイミングはいつ？」も参考にしてください。
ミニクルホームにご相談ください
ミニクルホームでは、賃貸管理のご相談をお受けしています。今の管理契約の内容や入居状況をうかがったうえで、入居者の方に負担をかけない引き継ぎの段取りを一緒に考えます。まずは今の状況をお聞かせください。
LINEで「管理会社の変更を考えています」と一言送っていただくだけでも大丈夫です。
※当社は不動産会社のため、契約の解約可否など法的な判断や、他社との交渉の代理はできません。サブリース契約の解約などは弁護士など専門家にご相談ください。
よくある質問
- 入居中の部屋があっても管理会社は変えられますか？
- 管理委託契約であれば、契約の解約条項に沿って変更できます。入居者への通知や、契約書・敷金・保証会社・鍵などの引き継ぎをていねいに進めることが大切です。
- 管理会社の解約は何か月前に伝えればいいですか？
- 契約によりますが、3か月前に書面で申し入れる契約が多いとされています。今の管理委託契約書で、予告期間と解約の方法、違約金の有無を確認しましょう。
- 入居者にはいつ知らせればいいですか？
- 管理会社が変わる少なくとも1か月前を目安に、書面で知らせましょう。家賃の振込先や緊急時の連絡先が変わる場合は、特にていねいな案内が必要です。
- 敷金はどうなりますか？
- 敷金は、退去時に大家さんが返還する義務を負うお金です。今の管理会社が預かっている場合は、引き継ぎの方法と金額を書面で確認しましょう。
- サブリース契約でも管理会社を変えられますか？
- サブリース契約では、借地借家法により、オーナーからの解約には正当事由が必要とされています。通常の管理委託契約とは扱いが異なるため、契約内容を確認し、専門家にも相談しましょう。
まとめ
- まず契約の種類と解約予告期間を確認しましょう。
- 入居者には1か月以上前を目安に、書面でお知らせします。
- 契約書類・敷金・保証会社・振込先・鍵・修繕履歴を漏れなく引き継ぎます。
- 振込先の変更は、入居者が安心して手続きできるようていねいに案内しましょう。
- サブリース契約は扱いが異なるため、専門家にも相談しましょう。
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参考：「管理会社変更で引き継ぎに必要な書類｜具体的な方法も紹介」／国土交通省「サブリース 適正化のための措置」／国土交通省「賃貸住宅管理業法」（PDF）
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