「大通りに面していて人通りも多いのに、この店舗はずっと『テナント募集』の貼り紙が出ている」
「条件は良さそうだけれど、長く空いているのには何か理由があるのでは…」

店舗を探していると、立地は良いのに長く空いたままの物件に出会うことがあります。たまたま良い借主に出会えていないだけの掘り出し物のこともあれば、借りてから分かる理由が隠れていることもあります。

大切なのは、「怪しいから避ける」「安いから飛びつく」のどちらでもなく、空いている理由を契約前に確かめることです。この記事では、岡山市で店舗を探している方に向けて、長く空いている店舗で考えられる理由と、確認したい条件をまとめました。

長く空いている店舗で考えられる理由

ここからは、それぞれの理由で確認したいポイントを見ていきます。

賃料と初期費用が相場に合っているか

よくある理由の一つが、賃料が周辺の相場より高いことです。貸主が以前の賃料のまま募集を続けていると、立地が良くても決まりにくくなります。

• 周辺の似た広さの店舗と、坪あたりの賃料で比べる
• 保証金・礼金・共益費を含めた初期費用と月額の合計で比べる
• 長く空いている物件は、賃料や条件の相談に応じてもらえる場合もある

賃料の相談は、ただ「安くしてほしい」と伝えるより、事業計画や入居希望日を示しながら相談したほうが、貸主も検討しやすくなります。

業種の制限と設備

「飲食店は不可」「軽飲食まで」など、業種が制限されているために決まらないこともあります。反対に、物販やサービス業なら問題なく使える店舗かもしれません。

また、飲食店や美容室などは、電気容量・排気ダクト・給排水・ガスなどの設備が足りないと、大きな工事が必要になります。設備を整える費用を誰が負担するかで、総額が大きく変わります。

• 契約書の使用目的に、自分の業種が当てはまるか
• 電気の契約容量、排気ダクトのルート、給排水・ガスの位置と容量
• 設備を追加する工事をしてよいか、費用の負担はどちらか

建物の状態と法令の確認

古さ・雨漏り・修繕

内見では、天井や壁のシミ（雨漏りの跡）、床の傾き、シャッターや入口の動き、トイレや給湯の状態を確認しましょう。不具合が見つかったら、入居前に誰が直すのかを貸主に確認します。

建物の年代と耐震

建物の耐震の基準は、1981年（昭和56年）6月に大きく変わっています。それより前に建築確認を受けた建物は、いわゆる「旧耐震」の基準で建てられている可能性があります。建築年や耐震診断・補強の有無を確認しておくと安心です。

用途変更の手続き

たとえば事務所として使われていた区画を飲食店や物販店にする場合など、建物の使い方を変えるときは、建築基準法の用途変更が関係することがあります。飲食店や物販店などの用途にする部分が200㎡を超える場合は、確認申請の手続きが必要になります。200㎡以下で手続きが不要な場合でも、法令に合った建物である必要があるため、広めの区画を借りる場合は建築士などに相談しましょう。

出入りのしやすさと見え方

地図で見ると良い立地でも、実際に行ってみると車が入りにくいことがあります。

• 中央分離帯があり、反対車線から入れない
• 交差点のすぐ近くで、右折・左折で入りにくい
• 駐車場が少ない、区画が狭い
• 建物が道路から奥まっていて、通りから見えにくい
• 歩道橋や街路樹で、看板が隠れる

岡山市は車で移動する方が多い地域のため、車で実際に入って出てみることをおすすめします。時間帯を変えて、混雑の様子も見ておきましょう。

契約の条件

定期借家契約

契約の種類が定期借家契約の場合、期間が来ると契約は終わり、更新はありません（再契約できるかは貸主との話し合いによります）。内装に費用をかけるお店では、投資を回収できる期間があるかを確認しましょう。

取り壊し・建て替え・売却の予定

建物の取り壊しや建て替え、売却の予定があるために、短い期間しか貸せないケースもあります。将来の予定がないかを聞いておくと安心です。

前のお店のことは聞いてもいい？

同じ場所で閉店が続いていると、「この場所は売れないのでは」と心配になります。前のお店の業種や、どのくらい営業していたかは、分かる範囲で教えてもらえることがあります。閉店の理由は経営の事情などさまざまで、場所だけが原因とは限りません。自分の業種・客層に合う場所かという視点で判断しましょう。

なお、建物や設備の不具合、過去のトラブルなど気になることは、遠慮せず自分から質問しましょう。聞いたことと回答は、メモや書面に残しておくと後で役立ちます。

不動産会社・貸主への聞き方

契約前の確認の進め方

1. 空いている理由の仮説を立てる
   表のどの理由に当てはまりそうか、内見前に考えておきます。
2. 不動産会社に質問する
   空いている期間、業種、設備、将来の予定を聞きます。
3. 時間帯を変えて現地を見る
   平日・休日、昼・夕方の人や車の流れを確認します。
4. 業者と一緒に内見する
   内装・電気・設備の業者に、工事の要否と費用を見てもらいます。
5. 総額で判断する
   賃料・初期費用・工事費を合計し、ほかの物件と比べます。
6. 条件を書面で確認する
   相談した条件や修繕の約束は、契約書や覚書に記載してもらいます。

よくある質問

立地が良いのに長く空いている店舗は避けたほうがいいですか？

一概には言えません。賃料が相場より高い、業種が限られているなど、理由によっては自分の業種なら問題にならないこともあります。空いている理由を確かめてから判断しましょう。

空いている理由は教えてもらえますか？

不動産会社や貸主に聞くと、分かる範囲で教えてもらえることがあります。空いている期間や、これまで決まらなかった理由に心当たりがあるかを遠慮せず聞いてみましょう。

長く空いている店舗なら、家賃の交渉はできますか？

貸主によっては、賃料や保証金、フリーレントなどの相談に応じてもらえる場合があります。事業計画や入居希望日を示しながら相談すると、検討してもらいやすくなります。

古い建物の店舗で気をつけることは？

雨漏りの跡や設備の状態に加え、建築年も確認しましょう。1981年6月より前に建築確認を受けた建物は、旧耐震の基準で建てられている可能性があります。

事務所だった区画を飲食店にできますか？

貸主の承諾に加えて、設備や法令の確認が必要です。飲食店などの用途にする部分が200㎡を超える場合は、建築基準法の用途変更の確認申請が必要になります。建築士などに相談しましょう。

まとめ

• 長く空いている店舗には、賃料・業種・設備・建物・出入り・契約条件などの理由が考えられます。
• 理由によっては、自分の業種なら問題にならないこともあります。
• 不動産会社には空いている期間と理由を遠慮せず聞きましょう。
• 設備や建物は業者と一緒に内見し、工事費を含めた総額で判断します。
• 相談した条件や約束は書面に残してから契約しましょう。

参考：「面積200㎡超の用途変更とは？改正建築基準法での変更点」