「居抜きの店舗を見つけたら、家賃とは別に『造作譲渡代200万円』と書いてあった」
「これは誰に払うお金？保証金みたいに戻ってくるの？」

前のお店の内装や設備が残っている居抜き店舗は、開業費用や準備期間を抑えられる可能性がある一方で、「造作譲渡代」という住まいの賃貸にはないお金が出てきます。家賃や保証金と混ぜて考えてしまうと、資金計画や契約の確認で迷いやすくなります。

この記事では、岡山市で居抜き店舗を検討している方に向けて、造作譲渡代とは何か、そして賃料・保証金と分けて考えるポイントをまとめました。

造作譲渡代とは？

「造作（ぞうさく）」とは、店舗の内装や、建物に取り付けられた設備のことです。居抜き物件では、前の借主がつくった内装や設備を、次の借主が買い取る形で引き継ぐことがあります。このときに払う代金が造作譲渡代（造作譲渡料）です。

何が譲渡の対象に入っているかは物件ごとに違います。「付帯設備表」などの一覧で、1つずつ確認することが大切です。

造作譲渡代と賃料・保証金は「別のお金」

居抜き店舗の募集では、家賃・保証金と造作譲渡代が同じ資料に並んで書かれていることがありますが、性質はまったく違います。

特に注意したいのが、「賃貸借の契約」と「造作の売買」は別の契約だという点です。造作譲渡代を払っても、貸主との賃貸借契約が結べなければ店舗は使えません。賃貸借の審査・契約の見通しが立ってから造作譲渡契約を結ぶ、という順番を意識しましょう。

居抜きとスケルトン、どちらが得？月割りで比べる

造作譲渡代を「高い」「安い」と判断するときは、同じ店をスケルトン（何もない状態）からつくった場合と比べると分かりやすくなります。ここでは、家賃15万円（税別）の飲食店を5年間営業する想定で、考え方を説明するための仮の数字で比べてみます。

この例では、居抜きのほうが月あたり約5万円軽くなる計算です。ただし、居抜きには次のようなリスクもあるため、金額だけで判断しないことが大切です。

• 設備が古く、開業後すぐに修理や買い替えが必要になることがある
• 前の店のレイアウトに縛られ、自分の業態に合わないことがある
• 前の店のイメージが残り、お客様の印象を変えるのに時間がかかることがある

造作譲渡代が妥当か確かめる方法

造作譲渡代には決まった基準がなく、金額は売り手（前の借主）が提示することが一般的です。次の点を確認して、自分にとっての価値で判断しましょう。

• 付帯設備表で、譲渡される設備・内装を一覧にしてもらう
• 厨房機器・空調・給湯器などの年式と動作を確認する（可能なら実際に動かしてもらう）
• 修理や交換が必要な設備があれば、見積もりを取って金額交渉の材料にする
• 自分の業態でそのまま使える設備がどれくらいあるか（使わない設備の撤去費も考える）
• 同じ内容を新しく工事した場合の概算の見積もりと比べる
• 飲食店の場合、営業許可は新しく取り直す必要があるため、今の設備で保健所の基準を満たせるかを事前に確認する

居抜きで特に注意したい4つのポイント

1. 原状回復義務を引き継ぐことが多い

居抜きで入居すると、前の借主の内装も含めて、退去時にスケルトンに戻す義務を引き継ぐ契約になっていることが少なくありません。自分がつくった内装でなくても、解体・撤去の費用を負担することになる可能性があります。賃貸借契約書の原状回復の範囲と、入居時の状態を記録した図面・写真を確認しておきましょう。

2. リース品は譲渡の対象にならない

厨房機器や空調などがリース契約の場合、所有者はリース会社です。前の借主が勝手に譲渡することはできません。リース品があるか、引き継ぐ場合はリース会社との契約をどうするかを確認しましょう。

3. 貸主の承諾が必要

賃貸借契約では、退去時に原状回復することが原則になっていることが多いため、内装を残したまま次の借主に引き継ぐには貸主の承諾が必要です。また、保証金は前の借主から引き継ぐのではなく、新たに貸主へ差し入れるのが一般的です。賃料や保証金などの条件が前の借主と同じとは限らない点にも注意しましょう。

4. 造作譲渡の手数料は不動産の仲介手数料とは別

造作の売買は、宅地建物取引業法が扱う不動産取引には当たらないため、賃貸借の仲介手数料とは別に、居抜き専門の業者などが手数料を設定していることがあります。誰にどの名目でいくら払うのか、見積もりの段階で内訳を確認しておきましょう。

造作譲渡契約書で確認したいこと

• 譲渡の対象物（付帯設備表）と、対象外のもの（リース品・持ち出す物）
• 譲渡代金・消費税・支払い時期
• 引き渡しの日（賃貸借契約の開始日と合わせる）
• 設備が故障していた場合の扱い（「現状のまま引き渡し」など）
• 賃貸借契約が成立しなかった場合の扱い（契約の解除・返金）
• 残置物の処分の責任

居抜き店舗を検討するときの進め方

1. 業態と必要な設備を整理する
   そのまま使いたい設備、不要な設備を書き出します。
2. 賃貸借の条件を確認する
   賃料・保証金・償却・原状回復・解約予告を書面で確認します。
3. 造作の内容と状態を確認する
   付帯設備表、動作確認、リース品の有無を確認します。
4. 新装した場合と比べる
   工事費・工事期間・月割りの負担で比べ、造作譲渡代の交渉材料にします。
5. 許可・工事の事前相談
   保健所や内装業者に、必要な改装と許可の基準を確認します。
6. 賃貸借契約と造作譲渡契約を結ぶ
   貸主の承諾、引き渡し日、支払い時期をそろえて契約します。

よくある質問

造作譲渡代は誰に払うお金ですか？

前の借主（前テナント）に払う、内装・設備の代金です。貸主に払う賃料や保証金とは別のお金で、契約も別になります。

造作譲渡代は、退去時に戻ってきますか？

保証金とは違い、造作譲渡代は戻ってきません。ただし、退去するときに貸主の承諾を得て次の借主に造作を譲渡できれば、一部を回収できる可能性はあります。

造作譲渡代に消費税はかかりますか？

造作譲渡は事業用資産の譲渡にあたるため、一般に消費税がかかります。提示された金額が税込か税抜かを確認しましょう。

居抜きなら、退去時の原状回復は不要ですか？

不要とは限りません。前の借主の内装も含めてスケルトンに戻す義務を引き継ぐ契約になっていることが多くあります。賃貸借契約書の原状回復の範囲を確認しましょう。

前のお店の営業許可は引き継げますか？

飲食店などの営業許可は、営業する人ごとに必要なため、新しく取り直すのが一般的です。今の設備で許可の基準を満たせるか、事前に保健所へ相談しておきましょう。

まとめ

• 造作譲渡代は前の借主に払う内装・設備の代金で、賃料・保証金とは別のお金です。
• 戻ってこない・消費税がかかる・資産計上が原則という点で、保証金とは扱いが違います。
• スケルトンから新装した場合と月割りで比べると、妥当かどうか判断しやすくなります。
• 原状回復義務の引き継ぎ・リース品・貸主の承諾・手数料は、契約前に書面で確認しましょう。

参考：飲食店ドットコム「造作譲渡料とは」／飲食店ドットコム「造作譲渡時によくあるトラブル」／国税庁「住宅の貸付け」